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城市人能不能在农村建房？房屋产权有明确规定，合同签订很重要 以前，城市人是不允许在农村建房，这是硬性规定，如果谁违反了相关规定，在农村建设房子了，那没有说的，就是拆掉。 不过，随着乡村振兴战略的进一步实施，很多配套政策必然要跟上，要鼓励大家到农村兴业发展，必然需要让这批到农村发展的人能留下来，因此，相关部门在考虑到政策的可行性和可操作性后，结合乡村振兴实施的实际情况，对农村宅基地建设提出了一些探索性的方法，鼓励返乡人员和下乡人员到农村发展，也要让他们能扎根农村，带动农民致富，带动当地农民就业。 对于一些农村贫困人口来说，由于自己的条件限制，根本无力建设房子，因此，也需要有资金的人扶持发展才有可能将房子建设起来，因此，农村房屋建设的很多具体问题就摆在面前。 那城市人能不能在农村建房？可能大家本能反应，不可以，为啥？国家早有规定，禁止城市人在农村买宅基地建房，注意，这里说的是购买宅基地建房，那是不允许的，但是，和农村合作建房可不可以？答案是可以的，不过要看情况。 一、允许农村经营性建设用地入市 1、探索宅基地所有权、使用权和资格权的“三权分置” 根据中共中央 国务院发布2019年4月15日发布的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（以下简称《意见》），第7条规定
因此，在宅基地的权限上，开始松动，具体怎么实现使用权、资格权和使用权的“三权分置”，至今没有明确的标准，因此，还停留在探索和试点上，具体政策的出台，还需要进行更多的探索，找出实际可行的办法，不过政策已经明确要保障宅基地的资格权和财产权，适度放活宅基地和农房的使用权，实际上就是个风向标，将来宅基地的政策会更灵活，也更方便。 按照《意见》的规定，在符合规划和用途管制的前提下，按照农民自愿的前提下，县政府可以对村庄用地进行优化布局，从而实现有效利用乡村零星分散存量建设用地。实际上，按照规定，农村的土地慢慢的就从以前严格的农村土地，只能按照集体土地规定中解放出来，可以将一些零星的土地转化成建设用地，为土地的使用用途打开了缺口。 2、允许农村集体经营性建设用地入市 根据《意见》第8条规定
按照以上规定，实际上已经做了很大的灵活性处理了，按照以前的规定，农村土地是不允许买卖的，因此，根本谈不上将建设用地入市的可能，入市意味着允许买卖，这个政策变化是巨大的，也是前所未有的。 而且以前的宅基地是不允许买卖的，只能在村集体内部使用，现在宅基地、废弃建设用地都可以转变为经营性建设用地进行入市销售，可以合法进行买卖，实际上将以前的土地从不允许买卖中，开了一道口子，允许经营性的建设用地入市，那土地就可以合法进行交易。但是，前提是先要转化为集体经营性建设用地。 按照《意见》规定，“推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让”。实际上就是村集体可以将房屋进行买房，就像城市住房一样，进行大产权分割，从而真正实现了农村房屋买卖的合法性。 二、城市人可以在农村建房子吗？ 答案是可以的，不过是有前提的，在农村建房的人员包括2类，一是返乡人员，二是下乡人员。 根据《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（ 国办发〔2016〕84号）第（七）条规定，“在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房”。因此，只要符合农村宅基地管理规定，符合规划要求，返乡下乡人员可以和当地农民合作建房和改建自住房。 所以，无论你是城市户口，还是其它地方的农村户口，只要是返乡下乡人员，都可以和当地农民合作建房，也就是说，房子的宅基地是村集体的，房屋的所有权是共同的，这样就有效的解决了城市人不能到农村建房的问题。 因为身份合法了，建设的房子不属于违章建筑，也不属于无手续房，就不担心被相关部门强拆，可以安心的居住，真正实现回乡下养老的愿望。 三、在农村合作建设的房子产权怎么划分？ 按照《物权法》、《房屋登记办法》等规定，“房地一致”是我国房产的基本原则，由于宅基地所有权属于村集体，使用权属于村民，因此，合作建设的房子在产权上属于村民所有，而合作建房的人只能拥有房屋的使用权，这和以前的宅基地使用权限规定一致。
也就是说，合作建房的非本村村民可以拥有房屋的使用权，按照相关法律法规规定以及当地对于这类建房的使用权规定，当达到使用年限后，房屋使用权就归还给所有权人。 这就带来了一个问题，自己投资合作建设的房子，结果所有权是别人的，而自己只有使用权，这和租房子没有什么区别，自己的权利无法得到保障，风险还是很大。但是，目前没有相关的配套政策和法律法规出台，因此，目前属于空白地带。
不过，各地都在探索出现这样问题的解决办法，河北省承德市滦平县根据当地的实际情况，对于外地人和当地村民合作建房的情况，制定出了一些办法，并按照规定颁发《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》，根据滦平县制定的政策，合作建房完成后，在保证住宅性质不变的前提下，并且按照尊重社员意愿，满足农户居住的基本要求，共同出资合作建设房子的所有人有权对剩余部分房产享有财产处置分红权和经营分红权，合作建房的所有出资人享有其它空置房屋的占用权、使用权，并对房屋进行经营的一切权利，包括收益权和转让权等，从而对所有投资人在一定程度上做到了合法权益的保证。
四、农村合作建房如何保障房屋使用的合法性？ 按照目前的法律法规和政策，非本地人和当地村民建房，虽然从政策层面开了口，但是，宅基地的政策依然没有松绑，因此，回农村去建房风险还是比较大的。当然，这里说的风险不是说投资就没有保障，而是产权没有保障，而导致的后续很多权利无法得到保障。 那想到农村建房养老该怎么做才能最大的保证自己的基本权益呢？
1、建设之前先做好相关咨询 对于当地合作建房对于房屋的建设有哪些规定，比如，房屋面积规定，房屋楼层建设规定，房屋层高规定，房屋户型规定等，只有做好相关调查，合作建房符合自己要求后才考虑怎么建的问题。 2、做好投资金额准备 由于房屋产权不在自己手中，因此，在建设前，要做好房屋整体投资的计划，看看投资金额和自己享有的使用权是否值得，投资风险自己是否能够承受，投资使用年限和投资金额是否符合自己的需要的结果等。
3、签订合同 合同中要约定投资金额，双方各自出资情况，房子建设完成后，房屋的分配情况，各占有哪些房屋，都必须具体明确。 同时，还必须明确房屋的使用权和收益权等权利保障规定，这些条款必须明确清晰。
第三，对于房屋征收占用等情况的利益分配问题，都必须明确，由于非当地村民无法拥有产权，因此，当出现征收等情况时，收益权利是无法得到保障的，因此，必须在合同中约定清楚，将责权利全部都做到合理合法，有据可查，这样，自己的权利才能得到保障。 第四，进行公证 由于农村房屋建设，对于非当地村民来说，风险较大，因此，在签订完合同后，最好到公证处进行公证，这样，可以在法律层得到更好的保障。当某天因为各种原因发生纠纷时，可以得到有效的法律保障。
当然，既然要实施乡村振兴战略，鼓励城市人返乡创业，鼓励城市人下乡投资发展，必然会有相关配套政策出台，只不过目前还属于探索阶段，我们有理由相信，这样的政策很快就会出现。 不过，对于目前面临的问题，不可能等法律出台后再去更改，只有作好充分的准备，作好相关的权益保障，将风险降到最低，这样才是最好的办法，不能等和靠，一切都要做到有理有据，合理合法。 |
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