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前 言 近日有位财务朋友向【共享会计师】平台上的黄老师咨询这样的问题：公司前年在广州市增城区以公司名义购入普通房产一套，现在要把这套房产卖出，想知道将会发生哪些税费？黄老师根据他所提供的资料进行一一分析。 【案例】广州花都区伟达公司（属于小规模纳税人，非房地产企业）于2017年4月份从广州市一家地产公司购入一套100平方米的普通住房，取得9%的普通发票，含税价40万元，购入时已交了契税1.8万元，现在准备以含税150万元，卖给刘先生，预计将发生中介费用3万元。适用企业所得税税率为25%， ❉❉❉❉❉❉❉❉❉❉ 一.伟达公司卖房将发生的税费分析【转让方】-不能取得评估价格，但能提供购房发票 一）增值税【转让方】 （150-40）/（1+5%）*5%=5.2381（万元） 政策依据：财税〔2016〕36号附件二第八点第五小点： 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。  二）附加税【转让方】 政策依据1： 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第四条规定， （1）纳税人所在地在市区的，城市建设维护税按所缴增值税的7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%； （2）纳税人所在地在县城、镇的，城市建设维护税增值税5%，教育费附加3%，地方教育费附加2%； （3）纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，教育费附加3%，地方教育费附加2%。 政策依据2： 粤财法〔2019〕6号： 一、对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。 三）印花税【转让方】 按交易合同金额万分之五计征。 150/（1+5%）*0.5‰*50%=0.0357（万元） 政策依据：转让房屋合同属于印花税暂行条例规定的“产权转移书据”税目印花税，买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。 四）土地增值税【转让方】 ⑴ 伟达公司转让房产收入150万元； ⑵与转让房地产有关的税金(以增值税、城建税、教育费附加、印花税)： 5.2381+0.3143+0.0357=5.5881万元； ⑶买入时已交的契税：1.8万元； ⑷土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用 40×[1+2×5%]+ 5.5881 +1.8= 51.3881万元； ⑸增值额为150-51.3881=98.6119万元； ⑹增值率为98.6119/51.3881=191.9% ⑺应纳土地增值税税额为： 98.6119×50%-51.3881×15%=41.5978万元。 政策依据：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 根据财税字[2006]21号文件的第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下原则扣除： 1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定：购房发票所载金额 2.加计扣除金额的规定：按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。 3.关于契税的扣除规定：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。 五）企业所得税【转让方】 1.先将房产转入清理: 借:固定资产清理 37.62 累计折旧 4.18 贷:固定资产 40+1.8=41.8 2.销售收款: 借:银行存款 150 贷：固定资产清理 150 3.交易中发生的其他费用: 借:固定资产清理 3 贷：银行存款 3 4.交增值税： 借:固定资产清理5.2381 贷:应交税费_增值税 5.2381 5.交附加税 借:固定资产清理0.3143 贷:应交税费-附加税 0.3143 6.交土地增值税 借:固定资产清理 41.5978 贷:应交税费-土地增值税 41.5978 7.交印花税 借:固定资产清理0.0357 贷:应交税费-附加税0.0357 8.结转固定资产清理： 资产处置损益=150-37.62-3-5.2381-0.3143-41.5978-0.0357 =62.1941 贷：固定资产清理 62.1941 借：资产处置损益 62.1941 9.计入收入交企业所得税：62.1941*25%=15.5485 借：资产处置损益 15.5485 贷：应交税费-企业所得税 15.5485 六）契税【承受方】
税率表如下：
政策依据1：《广东省契税实行办法》第五条 政策依据2：财税〔2016〕23号： 第一条第一点规定，在北上广深购买首套家庭住房，90平方以下，按不含税成交价格的1%缴纳契税；90平方以上，按不含税成交价格的1.5%缴纳契税。在北上广深购买非首套家庭住房，不分面积，按不含税成交价格的3%缴纳契税。 政策依据3：财税〔2016〕43号：一、计征契税的成交价格不含增值税。 七）印花税【承受方】 政策依据：财税〔2008〕137号：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收“产权转移书据”印花税。 从以上数据可以看出，卖家的税费负担非常高。 具体计算表如下： 二.伟达公司卖房按评估价计算的税费分析 一）增值税、附加税、印花税【转让方】
跟前面的计算是一样的。 二）土地增值税【转让方】
政策依据： 财法字〔1995〕6号： 第七条（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
四.本文所涉及的税政法规 1．《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号） 2．《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号） 3．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号) 4．《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号) 5．《中华人民共和国税收征收管理法》 6．《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号) 7．《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 8．《广东省财政厅、国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(粤财法〔2019〕6号) 9．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 10．《广东省契税实行办法》 11．《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）  后 语 |
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