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（一）典型案例 依据当地政策，姜某没有购房资格。2011年，姜某与具有购房资格高某签订《购房协议》，由姜某借高某名义购买某小区的一套商品房。2012年7月，高某与小区开发商签订《商品房买卖合同》，姜某在此前已经向高某转账一笔钱款，其中一部分由支付给高某，另一部分用于购房，遂高某以姜某转账的钱款一次性付清全部购房款。随后，涉案房屋产权证登记办理至高某名下，姜某实际居住并使用。2016年8月，姜某打算出售该房屋，遂向高某提出过户，请求高某协助，但高某拒绝。 （二）律师分析 1、姜某与高某是何种法律关系？ 姜某本意是借助高某的购房资格买房，二人之间是典型的“借名买房”的关系。 随着国家政策对购房资格的限制，以借名买房的方式购买房屋的现象越来越多，其主要原因在于以下两点：第一，商品房之外的廉租房、经济适用房等具有特殊福利政策的住房，只有符合特定条件的主体才能购买。但是此类住房相比商品房价格低廉，因此无购房资格者常常借助有购房资格者的名义购买此类房屋。第二，随着房地产市场的不断膨胀，房价越来越高，为了遏制房地产行业的过度投资和投机行为，国家出台“限购令”，依据购房者的户籍和家庭范围限制其购房的数量。因此，许多购房者为了购买更多房屋，往往或借助由购房资格的人的名义购买房屋。 2、高某不过户，高某是否可以向法院起诉？ 从合同相对性的角度来看，依据高某与姜某签订的《购房协议》，姜某已经依约向高某支付了购房款和约定的价款，但高某却拒绝过户，系违约行为。因此，姜某有权以高某违约为由，向法院提起诉讼，请求法院判令高某继续履行合同，即将房屋过户给姜某。 从物权归属角度来看，姜某还可以提起确权之诉。由于高某与开发商签订的《商品房买卖合同》中的购房款是由姜某提供的。因此，合同中买方的付款义务，名为高某履行，实为姜某履行，结合高某与姜某签订的《购房协议》，房屋所有权应当由姜某享有。故姜某可以向法院提起诉讼，请求法院确定其对房屋的所有权。 3、姜某的请求过户的诉求能否得到支持？ 依据合同约定和相关事实，姜某的诉求应当能够得到支持，但是需要一个前提，即合同成立且有效。据前文，借名买房通常是一种规避政策限制性规定的行为，因此，借名买房合同的正当性应当质疑。尤其是对于社会福利性住房政策的违反，借名买房不仅有违政策，并且违背公序良俗，依据民法典，违反公序良俗的合同无效。为此，长期以来，各地法院对于借名买房合同的效力存在诸多争议，直到最高人民法院司法判例的裁判要旨才让这一争议尘埃落定：如果为规避国家限购政策签订的借名买房合同因违背公序良俗而应认定无效；但如果政策限制随后消除，合同效力即可得到补正。如果借名买房合同不违反公序良俗，也不存在其他无效事由，则借名人可以依据因合同产生的债权请求权向出名人请求实现房产权利；但是借名人不能依据合同直接请求确认其对房屋的所有权。 因此，在上述案例中，若姜某借名买房没有规避政策限制性规定，也没有其他导致合同无效的行为，则姜某可以向人民法院起诉，请求高某履行合同，法院可以支持。但是如果提起确权之诉，法院一般不会支持。若姜某规避政策限制性规定，则借名买房合同无效，姜某取得房屋所有权的依据不复存在，也自然无权取得房屋所有权。 （三）参考法条 《民法典》 第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 第二百零九条 第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 第二百二十条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 |
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