全省物业管理工作会议暨法规政策培训会民法典关于物业管理的规定——物业服务领域的新规则与新实践解读人:伍三明2021年6月讲师简介
伍三明，现为四川大学公共管理学院社区治理与现代物业研究中心副主任，四川省房协物业专委副主任。是住建部中国建设报社·中国物业智库专
家、四川省住建厅物业管理专家。伍三明是《四川省物业管理条例》修订起草组主要成员，《四川省业主大会和业主委员会指导规则》主要起草人
，《四川省物业服务企业信用信息管理办法》修订主要起草人，四川省区域性地方标准《成都市住宅物业服务等级规范》等系列地方标准主要起草
人。讲师联系微信一套体系两种秩序32145目录三个特征四个变化五点注意一套体系第六章业主的建筑物区分所有权(共
17条)，主要涉及有专有部分的权利和义务，共有部分的权利和义务，建筑区划内道路、绿地等的权利归属，车位、车库的归属，车位、车库的首
要用途，业主自治管理组织的设立及指导和协助，业主共同决定事项及表决，业主改变住宅用途的限制条件，维修资金的归属和处分，共有部分的收
益归属，建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配，建筑物及其附属设施的管理主体，业主和物业服务企业或其他管理人的关系，业主的相关义务
及责任，业主合法权益的保护。两个配套司法解释第二编物权编其他编章第二十四章物业服务合同(共14条)，主要涉及有物业服务合同定
义，合同内容和形式，合同的效力，前期物业服务合同的终止条件，物业服务转委托的条件和限制性条款，物业服务人的一般义务和信息公开义务
，业主支付物业费义务和告知、协助义务，业主合同任意解除权，物业服务合同的续订，不定期物业服务合同，物业服务人的移交义务及法
律责任，物业服务人的后合同义务。第三编合同编民法典中物业管理基本制度体系沟通议事规范化。第十章建筑物和构件的损害责任
(共6条)，主要涉及有建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷致害责任，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物脱落、坠落致害责
任，堆放物倒塌、滚落或者滑落致害责任，在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品致害责任，林木折断、倾倒或者果实坠落等致人损
害的侵权责任。第七编侵权责任编其他编章在总则，物权编、合同编、侵权责任编的通则以及其他章节条中涉及相关规定。《最高人民法
院关于审理建筑物区分所有权纠纷适用法律若干问题的解释》（2021.12.23）(共19条)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案
件适用法律若干问题的解释》（2021.12.23）(共5条)两种秩序（1）业主共同决定新秩序第二百七十八条下列事项由业
主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)
选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)
改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项
。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事
项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积
过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。①两种秩序（2）物业服务市场新秩序规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同
，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。进入建设单位和业委会合同①规定：第九百四
十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的
，前期物业服务合同终止。前期合同终止期限届满或新合同生效规定：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定
解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于
业主的事由外，业主应当赔偿损失。合同任意解除业主任意解除规定：物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同
期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是
合同对通知期限另有约定的除外。合同续签期限届满前续聘或者不续聘规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的
决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提
前六十日书面通知对方。不定期合同事实合同规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物
业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，
并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损
失。移交交还和交接后合同义务规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业
服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。最后一班岗三个特征问题导向社会治理业主权利突出业主权利保护思路
。规定了业主可以自行管理，可以对建设单位选聘物业服务人进行更换，可以在合同期限内行使任意解除权；物业服务人公开作出的有利于业主的服
务承诺，为物业服务合同的组成部分；业主可以对物业服务人违法不退出不支付物业费，可以行使请求公布权和查阅权，可以要求行为人（物业企业
）对共有部分经营收益成本的支出和合理性举证（举证责任倒置）等，具有以强化保护业主权利的鲜明导向。三个突出特征项目三项目
四项目一突出加强基层社会治理需要。规定了居民委员会应当对业主大会设立和业委会选举给予指导和协助；物业服务人应当执行政府依法实施的
应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作，业主对物业人服务人执行应急工作依法配合（物业服务人和业主法定义务）；业主相关行为
应当符合节约资源、保护生态环境的要求保护生态环境的要求（绿色环保法律规定）；物业服务人对物业服务区域违法行为采取合理措施制止，向有
关部门报告并协助处理（法定制止、报告、协助）等，具有推动物业管理融入基层社会治理体系的鲜明导向。突出坚持问题导向。规定以业主大会成
立难、业主委员会发挥作用难、业主大会作出决议难、维修资金使用难、业主知情权实现难、老物业退出难、业主维权难等问题为导向，并提出了问
题解决路径，设置了大量细化可操作性条款，将行政管理引入民事领域等，具有解决实际问题的鲜明导向。四个变化BCDA发挥行政监管在物业管
理活动中作用。规定地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；业主或者其他行为人拒不履行相关
义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。采取合理措施保护业主的人身、财产安全（安全）；
采取必要的安全保障措施防止高空抛物行为（高空抛物）；物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情
况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告（公开）；物业服务人不得采
取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费（禁止行为）。新的表决规则，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，业主装饰装修房屋
、业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的告知等。业主委员会成员、建筑物及其附属设施的维修资金、建设单位
、物业服务人（物业服务企业或者其他管理人，管理人）、支付物业费、物业服务区域、专业性服务组织和其他第三人、交还、交接和接管等
。新名词四个新变化项目四新业主项目二新物业新监管五点注意序号事项要求一建设单位规定建设单位利用业主共有部分开展经营；
建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换；建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同。二合理和必要
规定共有部分经营收入，扣除合理成本之后，属于业主共有；物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全；对物业服务区域内违
反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理；维修资金使用情况、
业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告；业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催
告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁；业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵
守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查；物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业
服务区域；物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止高空抛物或者坠物发生。三约定规定规划用于停放汽车的车
位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有
约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营
管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。业主应当按照约定向物业服务人
支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主依照法
定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除
外。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约
定的除外。五点注意序号事项要求四法律、法规规定业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定；紧急情况
下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。业主或者其他行为人拒不履行相
关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务
合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，业主具有法律约束力五行政诉讼和规范性文件时效相关问题2018年2月8日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数的业主可以提起诉讼。2018年3月1日起施行《四川省行政规范性文件管理办法》第九条规范性文件应当标注施行日期和有效期。有效期届满未明确延续的，规范性文件失效。未明确有效期的，其有效期为5年。规范性文件名称冠以“暂行”“试行”的，有效期自施行之日起不超过2年。未明确有效期的，其有效期为2年。解读完毕，谢谢大家！ |
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