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房屋租赁百问百答之八:房屋租赁合同的解除与终止(下)

 君之道商法实践 2021-07-05

本文是君之道思考的第497期文章

房屋租赁百问百答系列

    房屋租赁百问百答之一:房屋租赁合同效力(上)

    房屋租赁百问百答之二:房屋租赁合同效力(下)

    房屋租赁百问百答之三:房屋租赁合同的履行(一)

     房屋租赁百问百答之四:房屋租赁合同的履行(二)

    房屋租赁百问百答之五:房屋租赁合同的履行(三)

    房屋租赁百问百答之六:房屋租赁合同的履行(四)

    房屋租赁百问百答之七:房屋租赁合同的解除与终止(上)

       房屋租赁合同的解除与终止还会涉及到具体损失、情势变更或不可抗力、中介费以及房屋拆迁时的补偿权等问题,本部分将继续对房屋租赁合同的解除与终止过程中涉及的上述相关法律问题进行阐述。

(七)具体损失

Q126:出租人过错导致租赁合同解除的情况下,承租人无场地办公但继续向员工支付的工资,或因无法办公与员工解除劳动合同而向员工支付的经济补偿,是否可以向出租人主张?

答:部分法院认为出租人无需赔偿承租人支出的经济补偿,理由是经济补偿与出租人的行为无因果关系且合同中没有约定可主张员工的经济补偿,这可能会超出签订租赁合同时的合理预见范围。但部分法院认为员工经济补偿金为其必要损失,但不能超过合理限度。为此,需特别注意以下事项:

(1)房屋租赁合同中可对此类损失的赔偿责任进行明确约定;

(2)需要综合判断是否有解除劳动合同的必要性;

(3)经济补偿不得超出法定标准;

(4)劳动合同的期限与房屋租赁合同期限如果不一致,可能无法全额主张。

Q127:租赁合同无效时,承租人建造的设施如何处理?

答:双方当事人对于建筑物的处理方式、补偿及造价的分担有明确约定的,以当事人约定的为准。当事人未约定的,则需区分情况:

(1)承租人未经出租人同意进行扩建的,扩建费用由承租人承担,承租人在合同到期时应当拆除涉案土地的相关建筑、恢复原状,承租人不得要求出租人补偿。如出租人因此行为受有损失的,可要求承租人赔偿。

(2)承租人经出租人同意而进行扩建的,若办理了合法建设手续,则由出租人负担扩建费用;若未办理合法建设手续,则由双方按照过错分担。

Q128:如何在租赁合同中约定承租人建造的设施的后续处理问题?

答:承租人和出租人在签订租赁合同时,需要预判租赁房屋未来的用途。在扩建时,需要了解其是否可办理合法建设手续,并对扩建费用、合同到期时建筑物的处理方式、补偿方式明确约定。对于承租人而言,尤其需要注意取得出租人的书面明确同意,否则面临扩建费用无法得到补偿的风险;对于出租人而言,在承租人的扩建无法办理合法建设手续时,需要明确制止其行为,否则可能会被认定为默示同意,因而需要根据其过错承担部分扩建费用。

(八)情势变更或不可抗力

Q129:什么是情势变更?

答:情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

Q130:道路施工影响商铺经营的,实践中如何处理租赁双方权利义务?

答:地铁建设施工可能会对商铺周围的人流量、通行便利性造成一定程度的影响,此时商铺的承租人的权益可能会受损,常见的法律后果为:

(1)地铁建设施工在签约之前,不适用情势变更。承租人在订立合同时就应当对地铁施工可能造成的经营风险进行评估,地铁施工会影响正常经营属于经商人员可以预知的商业风险。因此,承租人应在合同签订之时对租赁商铺及周围的情况进行必要的调查。

(2)签约后开始地铁施工是否适用情势变更有争议。部分法院不认可地铁施工属于情势变更,而属于商业经营风险。部分法院认为地铁施工势必影响正常经营,支持酌减租金。

(3)承租人难以直接以地铁施工为由拒绝支付租金。按期缴纳房租是承租人的主要义务,道路封闭施工的范围如仅限于公共地段,并非完全阻断交通和行人,虽然会对附近住户、行人及商家的出行和生活造成不便,但尚系普通人的正常容忍范围之内,承租人不能以此为由拒绝支付租金。

(4)承租人如认为地铁封闭施工导致其经营难以为继,应采取积极妥当的方式减损,比如及时中止合同、通过诉讼等方式处理。但需特别留意,地铁施工影响营业但并不当然可解除合同;商铺因地铁施工受到影响,但该等影响不足以解除合同的,则承租人单方面提出解除合同的行为,将构成违约。

Q131:承租人受疫情影响未正常营业,未按约定支付租金,出租人可否以此请求解除合同,主张违约责任? 

答:不可以。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》,承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

Q132:承租人受疫情影响未正常营业,没有收入或收入减少的,否可请求酌减租金、免除逾期支付租金的违约金?

答:可以。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》,承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

Q133:受疫情影响请求酌减租金的,准予酌减租金的期间范围如何确定?

答:受疫情影响准予酌减租金的,酌减期间为因疫情或疫情防控措施而未正常营业期间,而非整个疫情持续期间。

Q134:承租人在疫情之前已违约,是否可请求减免租金及免除违约责任?

答:不可以。承租人在疫情发生之前已经违约的,出租人解除租赁合同,但承租人仍一直占有租赁房屋的,法院不支持减免承租人违约后占用租赁房屋期间的租金及违约责任;租金预付制下,疫情发生前承租人应预付而未预付疫情期间的租金的,法院不支持减免承租人应当预付的租金。

(九)中介费等的处理

Q135:房屋租赁纠纷中,法院如何处理出租人已支付的中介费?

答:中介费损失的主张能否获得法院的支持存在较大的不确定性,法院通常会从该费用的负担是否有合同依据、出租人的损失是否已由违约金等足额弥补以及该损失是否系因提前退租行为导致的直接损失等方面综合认定。

合同明确约定提前退租的违约方承担中介费损失,可主张该部分损失。承租人已承担的违约责任足以弥补出租人损失的,法院可能不会支持中介费损失。但部分法院认为,中介费非合同提前解除导致的直接损失,不应得到支持。

因此,在签署租赁合同时,需重点留意中介费损失的负担以便出现违约情形时,出租人请求承租人赔偿中介费损失的主张有据可依,提高被支持的可能性。

(十)房屋拆迁时的补偿权

Q136:承租人可否主张房屋拆迁补偿款? 

答:这需要区分情况分析:

(1)适用2001年《城市房屋拆迁管理条例》时,承租人有权主张款项但无法起诉解决,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起 3 个月内向人民法院起诉。因此,法院受理该类纠纷的前置程序是当事人向相关部门申请裁决,并在限定时间内起诉。

(2)2001年《城市房屋拆迁管理条例》失效后,拆迁房屋的租赁合同解除,承租人可主张部分补偿。

部分法院认为房屋征收补偿对象为房屋所有权人,承租人不属于征收补偿对象。部分法院则认为,承租人作为租赁房屋的实际使用人,拆迁款部分涉及承租人,此时,即便承租人并非拆迁法律关系的当事人,亦应享有该等权益,出租人应将该等权益转交给承租人。但承租人签订租赁合同时明知拆迁事宜,该等损失是其早已预见且本可以避免的,该等损失难以获得赔偿。

Q137:如何避免出租人与承租人就拆迁款产生争议?

答:出租人可约定如租赁房屋进行拆迁的,租赁合同终止,双方均不承担违约责任,出租人可向承租人给予补偿,需具体约定补偿的金额或计算方式。除此以外,可特别约定承租人无权就拆迁款项等权益主张权利。

Q138:经营性房屋拆迁时,承租人能否主张停产停业损失赔偿?

答:承租人不属于房屋征收与补偿的直接相对方,但由于拆迁活动实际影响到承租人对房屋的使用,承租人所遭受的损失与征收、拆迁行为有直接利害关系,因此征收人在制定停产停业损失补偿方案时应实际考虑承租人利益。

租赁合同对此有约定的,依约定处理。合同没有约定或约定不明的,应当根据公平原则,结合租赁合同剩余期限、拆迁补偿范围以及出租人接受补偿的实际情况予以认定。

经营性房屋若有租赁合同关系在面临拆迁时难免发生补偿款分配的争议。因此,不论是承租人保障自身装饰装修投入补偿、还是避免停工停业的损失无法弥补,抑或是出租人妥善处理拆迁时的利益分配,一份专业、完备的租赁合同均至关重要。

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