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壹 提问：房姐您好，新人首问，朋友推荐我入了您的会员，我的情况是，单身，在深圳工作，社保在深圳，在深圳已经有房有贷款，深圳已没有房票，且2年内，深圳现持有的房子不能卖（政府的政策，买房后3年内不能交易）。贷款月供1.5万，月收入税后5万，有余力贷更多款。我现在有现金近100万（分布投资在中低风险理财和基金中），到2021年底，手上现金流可达到200万。我希望再投资一套房产，对深圳周边的中山和东莞有兴趣，但犹豫不决，是去东莞买社保，一年后搞房票，还是直接在中山投资？对于东莞，房姐，能不能给些专业的意见，哪些区更适合投资？ 回答：你好，中山城市基本面太弱，深中通道后再无利好。 东莞承接深圳的电子科技制造业，附加值更高，房价和产业的高度息息相关。 如果这2个城市选择对比，优先东莞。 东莞投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。 贰 提问：新人首问！房姐您好。加入有些时，看了您推荐，想买房可惜手上还有几套门面套住。想咨询一下，门面在光谷世界城步行街1.3.5期，一楼二楼都有，面积均在200-300。请问房姐这些门面有好的出手方式么？光谷这条街换的新物业完全不给力，只管收物业费，不管业态，房东也都苦不堪言。求问房姐我们还有机会跳出来么？压力特别大 回答：你好，外资出手扫货一线城市核心区商业地产（主要是商业和办公楼等），他们已经是中国最牛商业大地主。但是散户没有大资本，能买到的通常是国内二三四线城市的商业内铺，XX五金城、YY服装城、ZZ批发市场之类的；或者是人气凋零的中国曼哈顿——于家堡金融区、响螺湾商务区、泰达MSD、天碱商业区、蓝鲸岛等。此外，非沿街商业内铺 一直是商铺领域的老大难 一方面，很难吸引到客流 。 另一方面，由于小业主分散，整个市场招租的业态难以统一，东家想租给杭派女装，西家要租给宁波西裤，南家要租给虎门服装，北家找来找去找不到租客，无奈租给了外贸尾单。整个市场乱哄哄的，恶性循环，一年不如一年。成功的少，失败的多。 关于投资商铺： 一、市场上商铺的几种典型: 1、临街商铺。就是主干道上、商圈外延周边分布的一些临着主街的商铺,主要靠来来往往的路人消费,需要固定的人流量支撑 2、社区底铺。就是分布在小区外围,一般1-2层,主要靠社区住户日常消费来支撑 3、综合体商铺。就是单独的、大型综合商业体内的商铺,一般有统一管理运营,比如万达广场、360广场、丹尼斯等等 4、远郊外迁市场，功能明确、集中分区。 二、投资商铺如何赚钱？ 1、 靠升值来赚差价； 2、租出去收租金； 3、自己开店做生意用 三、为什么投资商铺赚不到钱 1、 市场上的商铺货量太大，库存太多，10年都卖不完 2、 价格上涨难，5年不涨反跌 3、 二次交易税费太高，即便价格上涨了，差价也被税费吃掉了：增值税及其附加税、印花税、土地增值税、个人所得说等，基本高达总房价的20% 4、 外迁市场难，分割式概念商铺、包租商铺不靠谱 商铺 门面升值潜力比较弱，现在到底应该出手还是保留？唯一的判断标准是租售比，租售比大于5%继续持有，租售比小于5%，建议出手裂变成住宅产品。 如何快速不降价卖房？详见知识星球内部资料《卖房科技树》 叁 提问：房姐，中产阶级如何才能保护自己的财富，实现跨阶呢？ 回答：印钞机飞速转动之下，到底靠什么才能保护我们的财富？ 打工者追求的是当下的稳定，一边抱怨工作的不自由、跪效比低，一边死心塌地的爬梯子、鞍前马后伺候领导，其实这是用战术上的勤奋掩盖了战略上的懒惰，真正的勤奋不是手勤脚勤，而是脑子勤。 创业者是一群有野心的人，他们会思考哪一条路是最有效率的路，杠杆别人的时间，懂得延迟消费，储蓄资本扩大再生产。 有些人一辈子只拥有一套自住的房子，害怕风险，早早还清贷款，可殊不知印钞机飞转，没有风险的资产，本身就是最大的风险。 而另一些人，他们选择把房子变成为自己创造财富的“打工者”： 正所谓：钱生钱4条腿，人挣钱两条腿。 在当下这个时代，对于个体而言，劳动生产率的提升有明确的上限，但资产回报却是无限的。 我的经验是，房子永远少一套，你的野心会促成你一套接一套的买入。 当我买第1套房子的时候，我知道那只是我定居的场所，我迅速的又攒钱再买了一套，从第2套房子开始，我感觉踏实了，房子就是我资产的载体，从此以后房子涨多少全都是赚到的。 在买房这件事情上，我们走了很久，未来也会持续的走下去，因为我们有坚定的信念，即使现在国家政策上有各种限制，但我相信放出去的水终会汇入资产大池，不会一边居民消费品物价上涨，而资产价值不涨。 我们买房，会提前计算投资回报率，就好像买金融理财产品一样，我们用Excel，用内部收益率irr拉出房产每年增值的金额，配合现金流的收入和支出，测算出投资该产品的安全垫。 很多找我咨询方案的小伙伴应该深有体会，我们常常根据房产投资的精算结果，劝激进的小伙伴们不要把杠杆拉的太大了，也常常劝保守的小伙伴们适当放飞一下自己。 很多人在消费上大手大脚，但在买房上斤斤计较，常常会因为几万块钱的差别就与心仪的房子失之交臂，其实在我看来，买房就是创业，是投资，是一种强制性的储蓄，延迟的消费未来会给我们带来更大的回报。 印钞机飞速转动之下，买入一线城市核心区域的房产，才能保护我们的财富。 肆 提问：你好！现有房产4套，全部在汉口。唐家墩片区3套，2套目前自住，一套小户型出租，还有一套在汉口CBD（小孩计划搬过去住）。现有可使用子弹300，计划出手小户型（45平，适合出租，在唐家墩片区）换房票，购一套用于保值或投资。该计划是否合适？选哪个区域地段楼盘好？个人取向选江汉或江岸二环内核心区楼盘。请房姐指点！！！ 回答：你好，感谢付费！ 伍 提问：睿智的房姐你好，加入星球很幸运。家人现选择自住学区房遇到分歧，请帮忙指点指点： 1、子弹300个，年入100个。买房主要考虑小孩明年上小学，现住招商公园，对口墨水湖小学一般，想换到江岸区学区更好的，因工作在汉口，看中万科御玺滨江，有现房12月交付，单价41800，总价915w。 2、现纠结于家人觉得二七滨江价格普遍偏高，倾向汉阳江边的江御或者远洋，上钟家村小学、三初也不错。 3、本人在武昌生活三十年搬来汉阳，虽然招商环境好，感觉适合养老不适合年轻人奋斗，有说法宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳，我不想一步落后步步落后。 4、武昌老房子快三十年，已挂中介在售。买万科房子需要还清招商贷款，父母jlh，武昌房子父亲名字，那么过户给父亲，母亲名额留着投资光谷东。 回答：你好，“宁买汉口不买武昌宁买武昌不买汉阳”，这是武汉一直存在的买房地域鄙视链，投资角度我们可以参考土著的意见，但是不可作为选筹标准。事实上武汉old money在汉口，new money在武昌。 陆 提问：#新人首问# 智慧的房姐，本人23岁，目前和女朋友有结婚的打算，两人均在武汉机场工作，也是本地户口。手上子弹100，SFSD，两人工资目前都不高，近两年年薪可能会涨到税后20W~30W。需求：希望能在江汉区入手一套合适的婚房，满足自住的同时兼顾学区这样，实际面积100以上就更好了。如果可以在长港附近最佳，离家里人比较近。也仔细读过了房姐关于学区房的精华贴，理解学区房的溢价是见仁见智的，但是家里人讨论之后还是认为学区名额是值得的。目前比较倾向于汉口传奇和金色雅园。想请问房姐有没有相对比较合适的推荐？还想请教房姐对于我们这样刚刚步入社会的小两口来说，在第一套需要满足自住需求的情况下，该怎么选择首套及以后的投资节奏？十分感谢！ 回答：你好，有两点我想解释一下： 1.不是不碰学区房，而是不接受学区房因学区的高溢价，也就是说如果不是因为学区而价格高于周边太多的房是没问题的，相反，同等价格下，有学区是增项，为什么不要？学区可以是房子的配套，多加10%的价格可以接受。更多的学区房，房子则成为了学区的配套。我们的目标是买房，不是为了炒学票。 2.知识星球的内部资料框架非常清晰，也经过了时间的检验。但落到具体的事情上，我们也要学习因地制宜，独立思考。投资永远是自己的事情，完全照抄功课肯定做不了第一哦。武汉的初级中级教育和医疗在全国都是排前列的，这是武汉的竞争力，我见过很多家庭把自己的孩子从深圳带回武汉进行初中高中教育。所以武汉的学区房当然值得入手，只要没有过高溢价，不是北京的胡同过道学区房，就不是赌博。 我是风险厌恶型选手，老破小学区我是不下注的。 买房本身，也不是摸彩票，能获得多少利润，大致是有确定性的计算的。 如果学区对你们家来说是刚需，买是对的。 汉口性价比高的学区房推荐，可以参考知识星球内部分享。 柒 提问：新人首问：公公婆婆在武汉从摆摊到开店有二十年了，全款买了两套房，一套中山大道附近雅典居（老破大）写了我老公名字，一套江山如画写了我老公弟弟。现在公公婆婆帮我们带娃，还有老公爷爷在，四代人都挤在雅典居一个房子里。小区就两栋楼，没有任何绿化或公共活动空间，因此想换个房子🏠。但地理位置太好，如果不卖，就看有没有别的法子换钱买房了。子弹40，家庭年入20，工薪族，公公婆婆非武汉市户口，也没缴纳社保，只买了农村的合作医疗，所以还要承担养老压力。 1.没有贷款情况下再买，算不算首套？二老当年全款买房，买完就身无分文了，租的店也没赚钱～ 2.现状下，怎么套出更多的资金买房，并且还能承担还款。 3.能否推荐些绿化多点的小区房子，方便老人小孩散步玩耍，位置 开车或有地铁到硚口方便即可。另外，二手别墅适合吗？ 回答：你好，武汉目前老房子流动性不强，特别是没有学区的老房子，价格还没有压迫性上涨。我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于 富人看不上 穷人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 捌 提问：房姐您好，马上要在武汉买房了，人生中的第一套房，请问有没有需要注意的事项呢？感谢！ 回答：买房10大忌 1、不要买超过市中心25公里的远郊一手楼，尤其是超大盘 武汉自住+投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 |
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