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日前，贝壳找房发布《2020新一线城市居住报告》。 在这份基于房地产大数据的报告中，大湾区卖方成绩最好的佛山多项指标名列前茅，赞颂之声再度响起。 然而，一组往往被忽略 数据却为佛山业主，或者准备投在佛山的人们敲响了警钟——我们在买买买的，可能真的是“不动产”！ 《新一线城市居住报告》出炉 据了解，《2020新一线城市居住报告》（以下简称“报告”）中贝壳研究院对包括15个新一线城市进行研究，借助于贝壳平台楼盘字典和实际交易数据，从居住自由、小区品质、居住生活便利、交通拥堵四个维度，选取26个二级细分指标来对新一线城市居住基本情况及突出差异进行了分析。 此次选取的15个新一线城市是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。为了更鲜明的对比分析，报告还选取了北上广深四个一线城市和典型的二线城市共38城，对居住核心指标进行指数化分析研究。 广东第一 佛山城市居住自由度太高了 从城市等级看，一线城市居住竞争力水平整体高于新一线城市。19个城市中，深圳居住竞争力指数较高，且指数得分明显高于广州、成都、武汉、北京等城市。新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市有成都、武汉、重庆、天津等。 数据来源：贝壳研究院 除了居住竞争力，报告将研究重点聚焦在“居住自由”上，其中佛山的居住自由优势在广东省中位列前茅。在新一线城市中，长沙、沈阳、重庆、佛山的房价收入比相对偏低，房租占收入的比重也同样偏低。新一线城市换房成本低，置换客群相对来说较为年轻。通过对多个城市居住自由度量化分析，发现新一线城市的居住成本相对于城市收入水平要比一线城市低，居住空间更大，这也让很多想安家的“漂一族”青年有了出口。 数据来源：贝壳研究院 大湾区重点城市小区物业服务品质整体较高 佛山成绩优秀 从居住品质指数看：一线城市整体居住品质优于新一线城市；深圳、东莞、佛山等粤港澳大湾区内重点城市在小区居住品质方面居于前列。一线城市中，深圳在小区居住品质方面的优势突出，尽管深圳地理空间面积有限，住宅小区居住密度普遍较高，但是其软性物业配套服务品质整体较高。新一线城市中，东莞、苏州、杭州、佛山皆有上榜。从城市物业服务水平对比上来看，东莞、佛山、重庆、成都等物业费平均水平排名靠前，TOP10排名中新一线占了6个。其中，粤港澳大湾区城市物业单价较高，深圳、东莞、佛山三城小区提供品质以上物业服务的小区占比最大，平均物业费均超过2元/月/平方米。此外，19城住宅小区平均车位配比0.8，远远满足不了小区居民停车需要。 数据来源：贝壳研究院 数据来源：贝壳研究院 社区各项资源配备完善程度直接影响居住体验，不管是居住生活便利度、医疗资源覆盖度、还是商业资源丰富度，一线城市在居住便利度上面占据绝对优势。在地铁房的覆盖上，武汉、重庆、成都领跑新一线。相对来说，广东的佛山与东莞地铁房覆盖在新一线最低，仅有一成左右居民社区能享受到地铁的便利。 不可忽视的危机 我们都是接盘侠？ 投资房地产，最最最重要的问题是什么？ 是房价涨跌吗？不对。 是限购与否吗？不对。 那是有没有新城概念加持吗？更不对！ 有一个事儿比这些都重要一百倍——变现！ 变现，就是房子的流动性。想象一下，今天你兴高采烈买下一套房子，若干年之后，房子纸面价值上涨了N倍，但当你想卖了，发现很难卖出去，这是什么感觉？ 这不就是就是传说中的“不动产——不可流动的资产”吗？ 流动性，通俗地说，未来是否有接盘侠，才是投资房产前最需要考虑的问题！ 在《报告》中，给出了这样一个指标——二手房流动性指数。 数据来源：贝壳研究院 看看报告里面给出的数据，作为佛山业主，瞬间不开心了~  《报告》显示，纳入统计的城市中，深圳排名第一，将近100%的流动性；佛山排名倒数第一，20%出头的流动性！ 同属大湾区，佛山房产和深圳房产为何有如云渊之别？佛山房子，变现能力就真的这么差吗？  首先，我们不妨看看（统计期内）深圳房子流动性这么高的原因。 深圳基本处在存量房的市场。整个7月，深圳共成交3478套新房住宅，环比增加4%。二手住宅成交13407套，环比增加26.6%，二手成交量为一手成交量的3.85倍。 并且，深圳楼市整体供需紧张。当前深圳商品房总量在189万套左右，而实际管理人口约为2200万人，以户均3人计算，还有1633万人无房。 截止5月，住建局公布深圳下半年计划入市住宅50618套，目前库存也仅有33727套住宅，与实际管理人口相比，新房的供应缺口还是很大。 二手市场的流动性毋庸置疑。  接下来我们再看看佛山的数据。 7月，住建部门公布的数据显示，全市办公类新房成交1084套；办公类存量房（二手房）成交仅62套！  这份数据，小编也被震撼到了！ 新房的10402套和二手房的6420，新房基本吊打二手房！ 那么，接下来，我们可以具体看看佛山房子流动性指数为何如此低下的问题了！ 据统计，佛山2019年共成交商住地78宗，成交面积约415.1万㎡；2018年佛山共卖地89宗，成交面积约468万㎡；2017年佛山共出让地块86宗，成交面积共434万㎡···…… 好了，不在列举了，简单来说，佛山卖地很猛，而这些卖出去的地，都将在近几年建成新房子，在市场中井喷供应！ 可以预见，在未来很长一段时间内，佛山买房，一手市场的选择很多很多，而二手房凭什么香呢？ 整座城市的“新房癌”，二手房要是没有价格优势，真的好难流动。 刚刚说了，二手房要是没有价格优势，真的好难流动。 那佛山的二手房有价格优势吗？ 除了那些楼龄偏大的步梯楼，还真没有！ 我们看看目前最受欢迎的千灯湖板块，贝壳上挂牌的优质房源，价格真的让人看一眼都感觉自我膨胀了！ 当然，这也怪不得那些挂牌的业主们——谁不想自家的房子卖贵点，多赚点？ 因为某些不可描述的原因，目前佛山官方是不公布房子最终成交价格的，但备案价格人人可查可见。就是这样，这个我家旁边的新楼盘备案价格3万+了，那边小李家旁边的4万+，老王家没地铁还5万+…… 缺乏真实成交价格参考之下，备案价被很多业主和中介当成了涨价卖房的理由! 但退一万步说，开发商那边备案价格真的就是个P，你二手房参照备案价格挂牌，开心的肯定还是开发商——新房限时折扣，客户赶紧来！ 二手房自己没放盘成功，反倒便宜了周边的新房。 真正凄凉的还是非限购区的业主。 从官方数据就能看出，三水、高明两个地大物博的区，整个7月的二手房成交套数加起来还没“弹丸之地”的禅城区多！ 老实说，这个也确实无计可施。 非限购区这些年来都是卖地大户，而且很多巨无霸地块。 更要命的是，重仓三水、高明的X大，动不动还给你来个骨折优惠。同区域的二手房，能够怎么办？ 此前佛房网已经结合数据和大家分析过，佛山购房客群中省内客户均超5成，其中，最多的是广州客，肇庆、湛江、梅州等地也不少。 这些外来客群到佛山投资房产，新楼盘选择丰富，难道他们会不要，非得选个价格高昂、税费还高、所有权年限打折严重的二手房？ 后记：自住的佛山，应该被记住。 从《报告》中我们可以看到，佛山真的很适宜居住。 居住自由度高，小区居住品质也好。 但要是考虑到佛山炒房的，可能要失望了。这样的流通指数，真的比其他新一线城市差了太多！ 但细心想想，这大概就是佛山对“房住不炒”的最好阐释。 如果非得搞搞房产投资的，最起码，那些整个月成交不了多少套二手房的非限购区域，真的要远离。
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