【原】入住率和租金承压，穆迪降越秀房托评级展望至负面

“支援疫情减租9000万元合2019年收入的4.4%。”

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作者：苍穹

编辑：tuya

出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

据公司情报专家《财经涂鸦》消息，近日穆迪对越秀房地产投资信托基金（简称“越秀房托”）相关评级进行调整：维持Baa3的发行人评级、有担保中期票据计划的高级无抵押债务评级，但将上述评级的展望从稳定调整为负面。

作出上述调整，穆迪认为越秀房托2020年租金收入将下滑，并且其未来12-18个月信用指标相对Baa3的发行人评级较为疲弱。

具体而言，更疲弱的中国经济环境使得入住率和租金承压，穆迪预计该公司2020年收入同比将下滑7%左右。特别是，新冠疫情之下中国内陆出行和户外活动受到限制，这将进一步削弱越秀房托2020年上半年的酒店收入。

减租构成越秀房托收入下滑的另一个原因。为给业务受到疫情不利影响的租户减轻压力，越秀房托视情况向租户提供若干临时租金优惠，其中武汉星汇维港购物中心的所有租户获得豁免两个月的租金。此番免租总金额约9000万元，占2019年总收入的约4.4%。

不过，这一部分收入的减少将因母公司越秀地产的“兜底协议”缓解。此前，越秀地产承诺对越秀房托武汉项目2018-2020年经调整净利润的不足部分进行补足，仅2019年越秀房托从越秀地产获得的资金支持就达1750万元。

面对收入下滑的窘境，越秀房托后续的利息偿付能力将会恶化。穆迪预计未来12-18个月越秀房托调整后EBITDA/利息覆盖率可能从2019年的约2.7倍和2019年的2.9倍下降至2.5-2.6倍左右。

公开资料显示，越秀房托于2005年12月31日在港交所上市，是全球首只投资中国内陆物业的上市房地产投资信托基金（REIT），也是唯一一家由内陆房地产开发商发起的香港上市REIT。

截至2019年年底，越秀房托持有广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、上海越秀大厦、武汉物业（包括武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位）及杭州维多利亚中心8个优质物业，物业总产权面积约97.3万平方米。

越秀房托物业情况（资料来源：2019年年报）

耕耘行业十余年，过往越秀房托展示出杰出的运作能力。以武汉物业为例，2017年末收购之时星汇港购物中心出租率为86.8%，越秀财富中心出租率为40.5%，而到去年年底这一数值分别为99.5%及75%。

值得一提的是，2019年越秀房托股价涨幅5.2%，叠加5.14%的分派收益率，全年综合收益率超过10%。

但商业地产的发展已在某种程度上遭遇瓶颈，近年来写字楼空置率不断高企即是直接反映。日前58同城、安居客发布的《写字楼调研报告》显示，2019年三季度北上深优质写字楼空置率分别为13.8%、12.5%、21.2%，较2018年上浮3.2%、2.4%、1.8%。

在此情境之下，2019年越秀房托经营收入、物业收入净额、资产规模仅较2018年分别微增1.3%、1.8%、1.6%，除税后溢利、年度可分派总额则分别减少2.7%、10.39%。

2019年越秀房托经营情况（资料来源：2019年年报）

基于2019年业务逊于预期，近期瑞信将越秀房托今明两年的每基金单位分派（DPU）预测下调21%及18%，以反映租金收入潜在下降及融资成本上升，目标价由6.5港元降至5.5港元，评级下调至“中性”，一度导致越秀房托股价大泄。

越秀房托表示未来增长动力持续存在，2020年将遵循“内在稳经营，外在寻求扩展”的经营思路，仍将计划重点投入广州IFC、白马大厦、城建大厦、越秀大厦和武汉财富中心等项目的资本性改造工程，实现物业保值增值。

只是，行业环境欠佳及受疫情的短期冲击，未来越秀房托任重道远。