物业股第一股彩生活的难题：在管面积第一，市盈率仅8倍排末尾

“仍有150个社区收费仅0.8元/平米。”

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作者：苍穹

编辑：tuya

出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。疫情面前物业行业的价值被二度挖掘，行业老大彩生活（01778.HK）貌似遇到了难题。

3月30日彩生活公布截至2019年12月31日的全年业绩，收入、净利增长皆相对缓慢。2019年彩生活总收益由2018年的36.13亿元增加约6.4%至38.45亿元，同期拥有人应占溢利由4.85亿元增加约2.8%至4.99亿元。

在物管企业收入、净利动辄增长20%以上乃至40%的2019年，彩生活的这点成绩委实黯淡，亦与其行业地位不相对称。彩生活怎么了？未来又如何巩固既有优势？

 

估值与规模的剪刀差

彩生活于2014年登陆港交所，成为首家在港上市的内陆物业企业。正是因为彩生活的上市，让市场重新审视物业的价值。凭借上市的先发优势，彩生活此前一度活跃在收并购的前沿。

2015年2月彩生活斥资3.3亿元收购开元国际100%股权，斩获130个物业管理项目；2018年2月又以20.12亿元的代价收购深圳万象100%收益权以及万象美（原万达物业）100%股权，涉及132个项目、6406万平方米的面积。

一系列收并购使得彩生活的规模大增，以在管面积计，彩生活稳居行业第一。截至2019年底，彩生活管理2815个社区，管理的总建筑面积为5.5亿平米，并与48个社区订立顾问服务合约，顾问服务合约下的总建筑面积约11.9百万平米。如若加上与其合作及同盟6.49亿平米的建筑面积，彩生活平台服务面积12.11亿平米。

彩生活管理面积情况（资料来源：2019年报）

伴随而来的，是彩生活的债务总量不断攀升。2018年彩生活总债务为36.6亿元，是当期期末所有者权益的1.1倍。其中，一年内到期债务高达48%，短期偿债压力过大。

自收购万达物业以后，彩生活放缓收并购的步伐，改为专注于通过口碑和品牌进行内生式新委聘扩张。策略转向之后，彩生活的负债情况有所好转，2019年彩生活总债务减少37.3%至约22.95亿元，短债比率则缩窄至43%。

尽管规模占优，彩生活在资本市场的表现却让人丧气。截至2020年3月31日，彩生活以3.2港元收盘，较一年前的高点6.27港元几近折半，同发行价3.78港元也属破发。该日彩生活总市值45.53亿港元，市盈率仅8.08倍。

彩生活近期股价走势（资料来源：东方财富网，日图）

而港股物业板块的静态市盈率为38.88倍，同日内陆物业股市盈率低于10倍的只有中奥到家、彩生活、鑫苑服务三家。其中，中奥到家市盈率不足5倍，居于末位，彩生活位列倒数第二位。若是同保利物业（06049.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、中海物业（0269.HK）、绿城服务（02869.HK）等头部企业逾40倍的市盈率相比，彩生活的市盈率无疑显得相形见绌。

彩生活执行董事陈新禹表示，公司市值与规模不匹配令人心痛，但相信在2020年管理层努力之下，这一情况会有所改观。

 

线上线下并举

低估值是彩生活难以绕开的难题，细究其原因，一定程度盈利模式不清有关联。

此前彩生活给自身打上“互联网”的限定性标签，优先考虑拓展平台规模，而非平台盈利能力，但又未寻找好的流量变现形式；基础物业丢盘，使得市场比较怀疑其稳定性。

2019年两起人事调整或是彩生活积极求变的信号。该年12月前公司执行董事唐学斌调任非执行董事，同时辞去公司首席执行官、薪酬委员会及提名委员会成员，而首席执行官和薪酬委员会委员分别由行政总裁黄玮、执行董事陈新禹接任；更早的2019年9月，唐学斌由行政总裁调任首席执行官，接替他成为行政总裁的也是黄玮。

两相对比，唐学斌由台前走向幕后，而黄玮则在步步高升。自2014年起，唐学斌担任彩生活的行政总裁5年，一手主导“打破原有的社区服务管理理念和模式，主张转型做互联网平台，通过培育高毛利率的增值服务挖掘利润空间”的理念，并于2018年3月推出转型主打产品“彩惠人生”。

而彩生活最新的提法，其将专注于以物业管理服务为基础，利用互联网技术，搭建线下及线上服务平台，凸显回归线下的决心。

镜子的背后，是物业服务行业的竞争在进一步加剧。近两年来，港交所迎来开发商拆分物业公司上市的潮流。仅是2019年，就先后有滨江服务（03316.HK）、蓝光嘉宝服务（02606.HK）、保利物业、时代邻里（09928.HK）、宝龙商业（09909.HK）等共9家内陆物业公司登陆港交所，背靠开发商，这些企业在规模上的增速明显快于彩生活。

反观彩生活，尽管母公司花样年也是开发商，但在体量上日趋势微。2019年花样年合同销售金额约为362.10亿元，位列克而瑞销售排行榜第72位，仅属于中小型房企，能够带给彩生活的增量资源有限。事实上，彩生活一直走的是市场化路线，来自母公司的物业占比几乎可以忽略。

面对竞争，彩生活赖以自信的是其超低价优势。据悉，彩生活的物管收费远低于同行，2019年尚有150个小区的收费单价为0.8元/平米。

彩生活收费情况（资料来源：2019年报）

而据彩生活预计，未来物业管理的潜在空间又很大。彩生活董事会主席兼执行董事潘军认为，截至2019年年底，除了百强企业控制的面积，存量面积至少还有130亿平方米，彩生活或可凭借最具竞争力的低成本优势扩张。

值得一提的是，2019年7月和2019年8月京东、360.com以5.22港元/股的价格分别认购彩生活7114.9万股、2295.6万股的新普通股股份。认购交易完成后，京东、360.com持有的权益总额分别占彩生活经扩大股权的5.00%和3.05%。

未来，京东与彩生活将在社区新零售、前置仓设置、物流配送、平台体验优化等方面开展合作。同时，基于360.com在核心安全领域的技术积累，彩生活将与其在安防、大数据、物联网、人工智能等领域开展合作。

京东入股、360增持，被认为是看准社区这块待挖掘的大陆，探索如何将过往线上的资源更好地嵌入并落地社区土壤上。