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这几天，又有新闻说，新西兰今年再跻身全球10大最幸福国家——联合国可持续发展解决方案网络（SDSN）与哥伦比亚大学地球研究所3月16日共同发布的报告指出，丹麦是世界上最幸福的国家。10大最幸福国家依次为丹麦、瑞士、冰岛、挪威、芬兰、加拿大、荷兰、新西兰、澳大利亚和瑞典。 10大最幸福国家新西兰排第八 其实很多新西兰人对这个数字并不以为然。因为他们并不觉得很幸福。为什么？太多原因了。但今天不展开谈，只说说住房。 在新西兰，住房已成为很多人最不可负担的名词。以排行榜来说，新西兰最大的城市奥克兰居全球最不可负担第四。相比2015年，这个数字竟然又前进了一位，从第五到了第四，住房负担能力更加恶化。 2017年1月初，美国顾问公司Demographia发布2017年《国际住房负担能力调查》（International Housing Affordability Survey）。调查结果显示，奥克兰住房不可负担程度，在全球接受调查的9个国家406个大城市中，排在第4位，远远超过国际大都市伦敦和纽约，后两者分别排名第12和第21。 住房全球最不可负担奥克兰排第四 该排名是根据2016年第三季度的房价-收入比数据做出的。 请输入标题 bcdef Demographia公司在报告中说，奥克住房中间价为83万美元，而居民家庭收入中间值只有8.3万美元，房价是收入的10倍，高于2015年同期的9.7倍。2015奥克兰房价只有74万8700美元，收入为77,500美元。 请输入标题 abcdefg 虽然奥克兰工资并没有涨多少，但根据QV住房价格指数，仅2015年奥克兰房价就上涨了24%。 该公司自2004年开始发布《国际住房负担能力调查》。自那时以来，奥克兰中值倍数几乎翻倍，从5.9升至10。 这样的消息，对打算购房的人来说，听之心灰意冷。 不过，有业内人士撰文，尽管如此，首次置业者仍有好消息和坏消息——
新西兰南岛英文新闻报登载了Go2Guys的抵押贷款经纪人坎贝尔·哈斯蒂（Campbell Hastie）的说法。他说很多人都没有意识到，存款不足20%的人买房的机会仍然很大。坎贝尔说有些人可能会对他们需要多少收入感到惊讶—— 在限贷的政策下，银行仍然可以向房贷的自住者提供另外的10％的新贷款。“如果你的收入很好，而且银行记录良好，还贷规律，那么以房屋价值的90％（80%+10%）比例贷款完全可行的。 但他表示，银行对于这一级买家的还贷能力会更加谨慎。在奥克兰，一个人收入达到85,000纽元，想要以65,000纽元的存款购买价值65万纽元的房屋，也不会有其他债务如信用卡债务，但仍然可能被ASB、ANZ、BNZ和Westpac银行拒绝。 坎贝尔在全国各地进行了类似的计算，发现在汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿和基督城，如果他们想要购买入门级别的房屋，那么年收入85,000纽元的买家将无法通过银行的服务测试。 银行进行的服务测试，要考虑贷款人的生活费用，包括租购协议，信用卡，KiwiSaver供款，儿童养育成本和其他抵扣税后收入费用。而且银行按照比现在市场上更高的利率偿还债务进行计算。 坎贝尔表示，如果银行贷款给不到20％的存款的借款人，银行希望每个月至少收到1000美元的回款。在这种前提下，大多数情况下的购房者甚至不值得提交申请。 在汉密尔顿，一个收入$85,000的人，没有孩子，试图购买一个入门级价格的房子，花费大约40万纽元，所有费用都被考虑在内，每月只剩下769纽元。在陶朗加，他们将有361纽元，在基督城$543。在惠灵顿，他们每个月花费319纽元。显然，这些钱不足以供款。 哈斯蒂说，这表明在全国许多地区买房者至少需要两笔收入。“人们需要与同伴分担，即使LVR（限贷）没有下降，也应该有更多的存款投入”。 Corelogic数据显示，今年迄今为止，奥克兰房市有30％的买家是个人单独购房者。这比去年下降了32％。之前大多数房屋都是两人买的。今年有11％的交易名称中有3个以上的名字——在某些情况下，这可能表示由信托所购买的房屋。 哈斯蒂说，如果长辈可以为儿孙担保应该及时出手。
Infometrics经济学家Gareth Kiernan表示，想让工资增长赶上房价的唯一办法就是房价开始下降。 他说，由于劳工市场的紧张局面继续扩大至建筑业及旅游业，今年工资增幅可能回升，但在现阶段似乎不太可能火箭般加速。 “奥克兰的高房价收入比，提高了城市房价进一步上涨的可能；同时，由于住房供不应求，除了进一步的房价上涨之外，似乎几乎没有任何选择。” 这真是一个两难局面。 房产依然是新西兰人认为最好的投资选择 2016年ASB银行的一项调查发现，很多新西兰人认为，住房投资仍是他们最好的投资方式和最佳的投资选择。 这项调查是在2016年第二季度，针对新西兰全国范围内的18岁以上成年人进行的，共有782位受访者参与了调查。调查表明，投资者们的投资信心在2016年年初触底后开始反弹。人们普遍认为，房产仍然是他们可以获得最大利润的投资方式。在ASB的这项调查中，21%的人认为房产是他们最好的投资方式，而2015年年底仅有14%的人这么认为。 排在第二的投资方式是房屋出租。调查显示，在全国范围内,约18%的被调查者将房屋租赁作为其第二大投资选择，而奥克兰的这一数据为20%。 ASB银行财产总经理Jonathan Beale称，目前房价的暴涨，导致了住房投资成为非常流行的投资方式，房价成为了人们最热门的话题，但是，一味地投资房产并不是最明智的选择，最明智的是应该尽快还清贷款，无债一身轻。背负在身上的债务并不是一种能让人发财致富的金融工具。 此次调查表明，13%的受访者选择进行定期存款，7%的人认为银行储蓄是其最好的投资方式，尽管目前的储蓄利率处于非常低的水平。 经济学专家指新西兰应 新西兰住宅房屋持续短缺，令房地产市场一直处於供不应求的紧张状态。政府近年透过不同手段以加快房屋的供应量。不过有经济学家以爱尔兰十年前爆发的住房危机为鉴，列出新西兰目前的房地产市场与当年爱尔兰的状况极其相似。假如当局没有及早正视问题，新西兰很可能成为下一个爱尔兰。 2015年，Milford资产管理执行董事Brian Gaynor 表示，新西兰房屋价格未来可能出现最少25%的跌幅，而爱尔兰正好是新西兰的反面例子。 Westpac银行首席经济学家Dominick Stephens认同Gaynor的看法，并指新西兰房屋价格可能在2018年出现大约5%的调整，银行预测在2017年起开始下跌2%，2018年再下跌3%，整体将为5%。 Stephens表示，爱尔兰房价在2007年出现稳定期，随後一直下调，及至2010年第二季度已整整下跌35%，当时房屋贷款批准率下降73%。导致爱尔兰房屋危机的主要原因，同样影响希腊及西班牙，新西兰也出现相类似的因素，而新西兰的情况与爱尔兰更类同。 Stephens提出，房屋价格被推高，最大推手是媒体。当年爱尔兰媒体对房地产市场的报导，往往侧重于哪个区域的房屋出售后三个月转售，卖家在短短三个月内获得20%至25%的利润。同时当年爱尔兰有大量新移民流入，推动住宅物业市场。 Stephens指出，目前房屋开发商较易从新西兰银行得到融资，大量菲律宾建筑工人前来就业，来自中国的新移民人数上升，推动房地产市场的需求，恰恰是当年爱尔兰的情况。该国在2008年出现经济崩溃後，全国各地出现大量没人购买的幽灵住宅或是尚未完成兴建工程的工地。 当年爱尔兰银行为了回收贷款，没有给予贷款人任何宽限期，因为他们也自身难保。
相关数据值得关注： 奥克兰房屋成交价较CV高出近六成 最新的报告显示，奥克兰房屋成交价较官方估值（CV）高出59%，部分房屋的成交价较官方估值高达60万纽元。 奥克兰的最新房屋官方估值是2014年公布的，该估值为房屋在同年7月1日的价值。不过，房屋估价局的最新报告表示，奥克兰住宅区的屋价，较2014年4月时的价格增加20%至50%。其中，成交价较CV高出最多的奥克兰住宅区，包括Massey的Red Hill、Clendon Park、Otahuhu和Wellsford。在2016年4月至6月的三个月内，Red Hill房屋平均成交价较CV高出59%。在奥克兰平均屋价最高的住宅区Herne Bay，平均成交价较估计高62.4544万纽元，比CV高出25%。 这个差价与惠灵顿的平均房价62万8681纽元相差不远，同时高出的差价也可以在Timaru购买两所房屋，现时Timaru的平均房价为30万947纽元。 QV的全国发言人Andrea Rush表示，自2014年4月以来，房价急速上升，很多物业的实际成交价比CV高出许多。其他豪宅区的房屋成交价比CV要高出数十万纽元。Remuera的房屋成交价比2014年的估值高出52万2335纽元，Orakei高出的差额为43万4191纽元。 Rush说，很多接近市区的住宅区房价在2014年估值前显著上升，而很多远离市中心的住宅区房价在2014年估值后显著上升。她表示，Waitakere区的房价在过去两年显著增加，而许多未能在市中心附近地区买房的人纷纷转到房价较低的地区，使Otara、Clendon Park、Otahuhu、Wellsford和Mangere East等地区的房价高涨。 该名发言人表示，奥克兰将在明年进行新一次房屋估值，并将会反映房价在过去三年的变化。Rush说，该公司网站获得的买家分类数据显示，奥克兰有46%房屋买家是投资者。 即使每年新建8000套住房 日前，新西兰生产力委员会发布房产报告，公布了很多奥克兰房市的细节分析。报告的“住宅用地”部分，显示过去十年奥克兰的地价是如何螺旋上升的，以及新西兰经济为之付出的损失，特别是对低收入者的影响。它详细分析了少数自私自利的居民和房东做出的决定，导致经济损失数十亿资金。哪里可以建房，高度和密度的约束，使用何种建筑材料、需要多少停车位的规定，议会可以借多少钱，以及如何评估地税等一系列规定，将房价抬高到一个对社会和经济都是灾难性的水平，同时又导致房屋匮乏。 以下是一些令人震惊的细节： 奥克兰土地成本在过去的15年中增长了3倍，现在占整个房产价值的60%。 如果奥克兰开放“绿色用地”和“棕色用地”用于房屋建设，最多能降低47%的成本。 新房子的平均大小自1989年以来增长了50%。 即使每年新建8000套住房，到2020年奥克兰依旧会有60000的住房缺口，是现在的两倍。 为弥补缺口，奥克兰需要建设11个Hobsonville规模的开发区。
新西兰将可支配收入30%以上花在住房上的家庭数量，已经是1980年代末的三倍，占全部家庭数量的25%。 调查发现全国众多房屋存在寒冷潮湿或发霉问题 一项由房屋抽湿系统公司进行的全国性调查发现，全国大量住宅物业存在寒冷、潮湿或发霉问题，大大增加人们患上不同呼吸系统疾病的机会。 尽管不少新西兰人生活在寒冷及潮湿住宅内，调查结果显示人们想出许多新方法，让入睡后仍然感到温暖。有61%的受访者表示，他们需要盖上额外的毛毯，有37%受访者在入睡时穿上保暖袜，有29%受访者穿上保暖睡衣入睡。此外，有11%的受访者表示为了保持温暖，入睡时需要将羽绒被盖过头部，以免体温流失。 调查同时发现，有59%受访者其家园被霉菌问题困扰，有31%的受访者表示其家园受寒冷问题困扰。有25%的受访者表示，由于家园有霉菌、潮湿及寒冷问题，导致家中窗帘、地毯及衣服受不同程度的损坏。有37%受访者担心饮用水中存在重金属，有28%及25%受访者担在水中含有沙或氯气。另有61%的受访者表示，在寒冷夜晚只会额外盖上毛毯而不会打开供暖系统。 拥挤不堪、昂贵、寒冷、潮湿和发霉的房屋导致每年超过1300人因感染疾病住院。这些根深蒂固的缺陷，导致政府每年至少提供20亿纽币的租金补贴，以及几十亿的卫生健康和其他成本。 生产力委员会建议：
以上这些建议会使一批土地拥有者心惊，因为他们是目前的混乱制造者和受益者。但如果纳税人和他们选举出来的代表们有决心，政府应该有取代议会做事的可能，这对于议会也是一种威胁。
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