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2019年初，房企融资延续了去年底的回暖态势，出现一波小阳春，但是从二季度开始又迎来了新一轮更加严峻的融资调控。 5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，开启了2019年房地产融资调控。 此后，7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。 7月12日，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；多家银行于2019年8月29日收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。 据监测数据不完全统计，2019年95家典型房企融资总额为14986亿元，同比增加9.1%。其中，2019年7月，泰禾集团发行了一笔融资额为27.5亿元的海外债，利率高达15%。 房企们都预备着”过冬“，活下去要紧啊。 但到底情况怎么样呢，最后来看看企业的情况： 据人民法院公告网显示，截至2019年底房地产企业的破产数量已经达527家，同比2018年全年增长15%。 2019年出现比较重大的债务违约的房企有银亿股份、三盛宏业、颐和地产以及国购投资等。 2019年底，发生的世茂并购福晟地产，更是”大鱼吃大鱼“的事件。 随着房地产调控持续、房企集中度上升、融资环境不断收紧，房企的生存压力将持续加大。 现在，再加上疫情！ 从上文的分析，大家不难看出：房企有多难，对于资金的”需求“有多饥渴。特别是在”大灾“面前，如果融不到钱，销售收入又跟不上，现金流一断裂，企业真是要破产的啊。 说回到“恒大”的这轮操作，良子认为是：房企向所有潜在购房者进行的一次“为期3个月“的短期融资！ 首先，无理由退房和补差价的措施有利于提振信心，让潜在购房者更加安心。 A.如果没有客户下单购房， 那么保持网上的“曝光量”也是有好处的。最起码灾后大家都还记得你，买房的时候首先想起的还是你。（就和良子每天写文章，道理是一样的。保持持续曝光，被别人需要，真好！） B.如果有客户下单购房， 那销售收入就进账了，对于缓解本就紧张的现金流有很大的好处。 至于说到退房，其实也有50/50的可能性。 a.如果不退房， 这单生意就成功了，而你的竞争对手就少了一个潜在客户。对于你家企业渡过难关至关重要。 b.如果要退房， 也是5月10号之后的事情。最起码2-4月这三个月，房款和银行贷款能帮助缓解现金流压力。即使真退房了，那这3个月的资金也没什么”成本“。 所以，不管怎么算，这都是一次成功的”营销“，更何况还有可能带来现金流。 我相信，后续会有更多的房企跟进这种营销策略。而良子担心的是，会不会有些房企利用疫情这段时间的政策宽松，采取这种手法”虚假交易“，后期产生更大的”风险“，给整个行业和社会带来”麻烦“！ “新冠疫情”还在持续，购房者还在持续观望。如何促进成交，各大房企八仙过海，各显神通。（良子也写过一篇文章叫《2020，“云卖房”会兴起吗？》，大家可以看看） 现在所有的尝试，无非是“死马当活马医“，能否达到“灾害下抢收”的目的，尤为可知。 在大灾面前，大家都很难。 这次的疫情，让很多中小企业面临倒闭的压力，千方百计自救的行为是值得鼓励的。不管采用何种手段，只要不违法、不违背道德，都应该被允许、被肯定。 虽然疫情之后，不少地方政府和行会纷纷呼吁要“松绑”，但“房住不炒”的大原则是不太会动摇的。这不仅是行业发展到现阶段的需要，更是中国经济可持续发展的需要。 所以，所有的企业都要打消一切幻想。只有靠自己积极自救，才有可能”活下去“！ |
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