继“三道红线+五档分类”之后，不久前又传出：住建部发文对22个重点城市实施两集中（集中发布出让公告，集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。（简称两集中、三拍地）南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。当前包括天津、郑州、苏州、无锡等地都传出要落实集中供地政策，青岛已于“青岛自然资源和规划局”官方网站发文，天津及郑州也已经发布相关信息。消息出来之后，很多自媒体纷纷解读：有的说调控更严格了；有的说市场利好了。今天这篇我想聊一下我的感受。
良子观察了几天，也看了很多的解读，感觉从业者们像是碰到了一道超纲题。从来没见过这种方式的调控，有点懵。当然我这里还有一个前设条件：这些城市的新房销售都是有保证的。因为我相信楼市之所以要调控，是为了防止暴涨。限价的城市都会是“有市场的”，没有市场就不用管控，非热点城市不用管控 。几个一线城市一手房的售价是按照政府指导价执行的，也就是说这是一个定量（相对而言），即使其他18个热点城市没有明文的指导价，但是内部对于涨幅也是有红线的。所以我认为对于售价，这22个城市是一视同仁的。行业平均利润率在白银时代是趋同的，而且头部企业越来越接近（第一梯队）。头部之外的百强企业差距也不会太大（第二梯队）。第一和第二梯队之间也许会有不小的差距，这个差距我放到下一章节来展开。
每家企业的建安成本对于差不多的产品线，差距是不会太大的，只有融资成本和周转率对成本起决定作用。大企业的融资成本低，规模效应的企业成本低。开发周期快的企业成本低，精细化管理的企业成本低。一、当A是相对固定的，不同梯队的B存在较大差距的时候，C就决定了留在牌桌上的时间。C越大，举牌的次数会越多一些，而第二梯队的房企也许会率先出局，或者必须在某一地区有一定的规模，才有资格上牌桌。
二、当A是相对固定的，同一梯队的B也没太大差距的时候，C就是个定值。中海地产在去年9月12日发布了一则人事变动通知，免去中海地产华东区域总经理齐大鹏以及中海地产上海公司总经理崔帅的职务，任命中海地产集团助理总裁刘慧明接任二人职务。此次人事变化并不让人意外。在经过3月份的上海虹口拿地事件后，崔帅在正常履职上受到一定影响，刘慧明来到上海主持工作已有多月。3月份的上海虹口拿地事件，相信地产圈里的朋友都有耳闻，这里不展开。之所以提这件事，良子认为做生意还是要讲“武德”，不应该搞“台下握手”，更何况是这么大的买卖，不能把监管当儿戏吧。当A是相对固定的，同一梯队的B也没太大差距时，C就是个定值。正因为如此，要想保证C的可观程度，很多头部企业才会勾兑。在一个寡头垄断局部市场的情况下，这种勾兑是防不胜防的，当时虹口地块中海是“0溢价”拿地。
对于资金实力强的企业，可以一次性在同一片区多拿几块地。如果有资金压力，就和同一梯队的企业联合拿地，形成片区规模优势。因为在销售有保证的城市，一只羊是赶，一群羊也是赶，而且还能摊薄运营成本。
而对于第二梯队的房企，因为在C上处于劣势地位，与其自己开发没钱赚，为什么不财务投资第一梯队的企业呢？
所以，行业往头部集中是大势所趋！但并不意味着第二梯队房企就没有市场了。
2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%， 住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成。 说明在这22城之外，房地产市场仍有巨大空间。风险也许会更大一些，但说不定利润也大呢。 
政府出台的所有政策都是围绕着“房住不炒”这个大方向，所以任何的解读都应该坚定这个基本方针。任何的调控都是手段，既不是为了让楼市暴涨，也不是让房价暴跌，而是为了市场稳定，人民群众安居乐业。
政策的效果如何，还要留待市场来检验。不行的话，还可以继续打补丁嘛。
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