案例数不胜数，最引人瞩目是不久前号称中国房企最大并购案——恒大在1个月内相继以135亿、204亿两次收购新世界地产旗下9个项目，出手迅猛。受益于并购，北京恒大随即召开“单栋身价1亿”的超级豪宅即“恒大丽宫”全球发布会，对的，你没看错，就是恒大的1栋1亿超级顶豪。因为并购，以前的新世界“丽宫”，一夜更名为“恒大丽宫“！因为并购，恒大首次开玩“超级顶豪”！ 图\恒大丽宫，1栋1亿，北京独栋顶豪，一步一景观，一宅一江山！ 一、拿地难：大鳄血拼导致招拍挂市场“不好玩” 主流战场拿地难，但主流战场又不能丢！ 近几年千亿房企被“规模”绑架，业绩不可能停下来。持续拿地是必然。但种种原因看来规模房企选择城市策略都倾向于一线和强二线，策略雷同，最终1块地，少则10多家，多则几十家，举牌疯抢，僧多粥少，这个节点上，房企两个选择。一个是以融创，旭辉为代表的进攻房企强调一线短期过热，阶段性、策略性增大强二线的投资；另一个声音是“一线”不怕热，非进不可，没有北上广深，何以维持千亿规模。 二，好买卖：并购——醉温之意不在酒 为何恒大339亿收购新世界，其实恒大醉翁之意不在酒，而在“地”也。 比如恒大丽宫这个项目离机场仅10分钟，纯粹中央别墅区的独栋别墅，好地段，纯独栋，户户亲水……这在今天招拍挂已经不可能再有。一则既有三期还有大量存货可以以恒大见长的大尺度营销再度包装出售，二则恒大丽宫四期还有未开发土地可以支撑北京恒大未来继续畅玩高端。三则凭借并购恒大在北京顶豪市场直接飞跃，从之前2000万元级别的恒大华府一步迈入亿元级的恒大丽宫。 简言之，凭借并购，恒大丽宫——迅速成为恒大进入超级顶豪的一张通行证 北方亲水豪宅，恒大丽宫依傍被誉为“国门第一河”和“母亲河”的温榆河而建，温榆河四季长流，水面宽40平米很难得！ 从技术层面看，并购项目确实比“拍地王”划算很多。比如开发商直接收购现成项目，从决定收购到完成收购时间不会超过1年，而且财务上可能2、3年内就可以把之前资金投入收回来，整体经营风险不大。而且恒大丽宫项目尚余24万平米可售物业，按照目前6万元每平米成交均价计算，实际货值高达142亿，在一地难求的北京新世界76亿几乎半价给恒大，而且分期付款买入，恒大丽宫未来操盘完全无资金压力！但反过来，如果恒大选择竞拍地王，高价拿地，且新地块相对并购的老项目地段，往往更偏更差一些，卖点少，溢价难，如很多大佬言，北京拿地，拿不到郁闷3天，拿到了其实也郁闷3年。 三、并购：大企业的盛宴，小企业的解脱 今天的地产并非全是白银时代，准确地说，对中小房企是白银时代，对大型房企是黄金时代！一句话，中小房企的“危”，恰恰是品牌房企的“机”。绿地张玉良表示，几乎每天都有人找上门来要被并购。 2016年是并购加速年，对大型房企而言，已不是“想不想”的问题，而是“怎么并”的问题。大房企有钱、有实力、有规模、有品牌、有产品营造能力，将是并购潮的主角。恒大已经抛出450亿大手笔接连收购，而手握417亿现金的万科，新一年的计划中明确列出一条：捕捉合作、并购和金融化发展机会。招商地产也做出表态，今年将更多利用并购机会，跨入千亿房企的行列。 大型房企加速收购，中小房企“或为鱼肉”！ 目前中小房企绝大部分项目都在二、三线城市，甚至是四线城市，库存大，产品弱，缺品牌，缺物业，最终销售乏力，现金流回款紧张。目前中小型房企“出路”往往有三，一是抛售股权进行融资，解决资金问题；第二是加快转型，拓展业务；第三就是被其他企业并购。 四、窗口期：理论上十强房企6年吃下中国地产 下半场，大型房企比谁都清楚，地不多了，未来谁并得多，谁擅长收购，未来的成长或许就能弯道超车，一枝独秀。 从大格局来看，大型房企增长速度远远高于中小房企，如果测算一下大企业何时拿下整个中国地产。按照2014年全国销售7.6万亿，TOP10房企总额1.27万亿的基数，假如TOP10房企业绩复合增长30%，理论上推算只需经过6至7年前十强的房企就能“吃”下整个中国楼市。 万科郁亮表示：“我们发现不少企业、开发商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会。” 五，并购效率：收购项目比收购公司更容易 就并购而言，分为公司股权收购和项目收购两种模式。一方面，参股或合作开发方式控股目标企业，比如万科斥资6.6亿港元收购绿景中国地产新股，迅速成为绿景中国第二大股东；另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得更多开发资源，扩大布局范围。比如恒大收购香港新世界旗下内陆的项目这属于项目层面的收购，尤其是获得恒大丽宫项目，迅速增强恒大在北京乃至全国超级顶豪市场的品牌影响力。
大鱼吃小鱼，从实操来说，收购一个项目、几个项目比收购一个企业要容易很多，成功概率跟大。这一点在融创收购绿城和后续的西安天朗收购思路的转变，也正好验证了这一点。特别是为了提升收购效率，大型房企在收购大中型房企或全盘收购越来越少，转为收购小企业或部分项目，反而有助于提高并购效率和成功率。 六、收购之后——价值提升之旅 如何有效老瓶装新酒，如何依靠新东家给项目注入新的概念、功能和衍生价值，这是收购的新的产品定位和价值定位。大多的做法是。 首先，收购方组建专门的经营管理团队，并依据新东家强势品牌号召力，重新包装项目，加强项目的推广和运营，这一点比如恒大的大尺度营销与推广， 其二，产品改造与价值提升之旅，新东家会对既有的项目积存的产品、园林环境、物业管理进行升级和改造， 其三，对未开发的地块重新规划，做好项目定位，开发新品，有效提升项目的形象。拿丽宫来说，3期项目将依旧由新世界团队规划设计，但4期将完全体现恒大牌“超级顶豪”的意志和主张！ 面积区间1000平到1500平，产品超级纯粹，只供极少数顶尖成功人士 户户亲水，既具有北方园林的粗犷大气，又不失江南山水的温婉玲珑之美，成为一方别有洞天的世外桃源！如今，卖一栋就少一栋！ 显然，2016年将是房企并购的加速年！而恒大丽宫项目，在许家印“只许成功，不许失败”的军令状下，必将交出惊艳的“恒大第一个超级顶豪成绩单”，这一点，值得业内拭目以待！ 【以文会友】地产爱好者老潘，明源地产研究院首席品牌官，相继主编和写作《房地产战略转型N种模式》1,2系列、《房地产项目运营管理》、《成本制胜》、《房地产管理+IT8种模式》等。 聊天：和老潘聊天交流请加微信dczcpyt 投稿：好观点就投稿20131879@qq.com |
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