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文\潘永堂 中城联盟论坛 王石：谈企业家的信仰 1，万科做了32年，王石依旧重提大道当然。因为道很重要！ 2，“大道当远，精细致远”，核心是后半句，它意味着精耕细作，意味着匠心。 3，万科的施工周期，成本控制、施工技术等都要向中海学习，技术方面学习中海，超越中海。 4,万科今天35层楼施工，因为住宅产业化，施工周期大幅度提升，一般30个月就可以，最短的24个月。为什么更快，核心是住宅产业化，它从传统到封顶后装修到并行交叉施工，从湿法施工到干法施工。 5，万科海外扩张回加速，2年之后开始配合一路一带到发展中国家投资。不是以发展商的名义，而是以总承包商的名义。 6，未来海外投资策略：走大道，傍大款，合伙人奋斗。
7，万科和链家合作，不做二手房销售，而是做二手房装修。过去整个行业最大的公司一个月才接500单，但现在万链成立才一年，就已经一个月800单。搭建联手起来，一起做大，必须合伙人奋斗。 8，万科95%的项目是合作的。 9，万科快速做大，从几百亿到3000多亿，但万科这个过程中一直不缺钱，万科流动资金的存量从过去200亿，到300亿，到700亿……，随着业务扩大，现金流始终在扩大。万科贷款才300多亿。万科甚至不缺钱，而所谓的贷款，往往有一部分考虑是与金融机构保持一定关系。 10，如果让我继续选择，我依然会放弃股权，但又有一个深刻体会，我不能要求一批又一批万科高管要求自己成为圣人，不要股权。我也忽然豁然开朗，就是合伙人制度，合伙人奋斗，这是可以破解高管与万科共成长、共奋斗的关系。 胡葆森：谈变革时代的企业家精神 1，什么是大道？托得住，后面4个字，厚德载物。喊了几千年，也不知道厚是什么，德是什么？所以老胡找了一个通俗的东西，这个时代我们得到了钱，名，利，太多，来得太多太快，得思考一些更深层的东西。 2，一个什么样的文化能够让物业服务服务更好，更细，记住每个客户，每个业主的名字，需求，甚至知道他家宠物的名字。怎么才能做到了？ 3，顺天时，接地利，求人和。天时你只能顺，而地利也只能接，而求人和。怎么做到了？做事留余，为人示弱。一则处处逞强的人很难获得人和。二则做事要留有余地。 4,2000多年世界在迅速变化，但有两个点没变，天性和人性。 5，商道就是赢取民心。 6，大道当然，邪不胜正，这是一个规律，万科就是一个案例。 7，心里如果真的装着客户，企业就永远不会灭亡。 8，一个企业取得多大成就，做到多大，能够做到多久，核心是赢得民心。比如万科在赢得民心是做的很好的。 陈劲松：七张图看中国房地产 1，一个城市平均价格多少，市长很开心，但平均价格是很骗人的。比如一线城市很多新盘都在在城市郊区外。 2，热度看上门量，市场看盘均。为什么不给你备案。备案管不住，过去有装修，现在没有了。 3，为何调控很有效，核心是戴维斯双杀，即杀杠杆，杀利率，这是最本质的。 4，量在价先，久盘必跌，量一直在小额盘整，后期必跌！ 5，城市潜力看峰均比，最高房价与平均房价的比。 6，租售看年龄。 7，一线城市供应不足，二线城市是增长的主力，三线城市土地供应缩减，销量平稳，高企的库存慢慢消化。 8，全国商办用地长期过剩，政府对住宅歧视，喜欢产业，导致商办物业过剩。 9，中国房地产冰火两重天，34个城市占据全国销售额的43%。深圳，东莞，厦门，广州，北京，上海6个城市近5年平均供销比小于1，长期供应短缺。而对应宁波成都郑州，石家庄昆明兰州福州，大连重庆9个城市平均供销比大于2，长期土地供应大于销量。 10，管不住国企，就管不住地王。百强房企中，国企明显持有积极态度，如天房，建发，雄心指数超过100%。非国企雄心指数为35.6%。 11，闽系房企高杠杆高周转，粤派房企不追高价。 12，成熟都市圈存在高上车盘（90平米以下叫上车盘）核心城市：核心城市与周边上车盘比率在3:1以上，在卫星城市置业的核心城市居民超过当地购房的25%。惠州深圳客户占比49.4%，佛山广州客占据25.6%，固安北京客57.4%，太仓上海客占据32.1%。 13，轨道佳通将是舒缓核心都市圈置业压力的重要途径，惠阳区深圳客76%。 14，首置年龄也逐步提高，深圳首置年龄从2012年的33岁提高到今年的36岁。 15，一线、热门二线城市的首置年龄已经在35岁以上，而其他三项城市仍然在30岁上下。年龄提高后，意味着年轻人的租赁需求迅速扩大，租赁崛起。 林中：未来5年的房地产市场变化 1， 房地产三个阶段：开发销售阶段，经营持有阶段，运营服务阶段。目前一线城市正在从开发销售阶段正在逐步向经营持有阶段转变。 2， 关注增量市场机会同时更加关注存量市场的机会。10年之内房地产高位期将会结束。 3， 一线市场开发模式逐步转变为慢周转，高溢价。短期内很难实现高周转，僧多粥少，每块土地都不便宜4， 5万\平米的高地价土地比比皆是，要挣钱乘以1.75倍后，那就8万\平米到10万\平米，这个8~10万\平米的销售价的客户厚度还是有限 5， 一线市场的三个新特点：一手豪宅化，二手刚需化，户型趋小，千尺豪宅（单价升高倒逼房型面积越来越小），泛都市化。 6， 总价过高的时代，如果基本不变大，房价涨了，就要减少住房面积。未来一线城市120,140平米将成为豪宅。 7， 广佛已经是一体的，佛山的销售客户大多是广州的，二线城市继续在分化，其实二线城市的分化是2012年开始，但行业2013年并没有敏锐的感觉到这种变化。比如因为经济，产业结构，第三产业对人口的吸引能力和吸引量的问题带来楼市的变化。一线，强二线，二线城市的房价分化非常严重。 8， 未来二线城市是房地产销售的主战场，很大程度销售增长来自于二线城市。2016年卖地卖得最多的不是北京深圳，而是主力二线城市。未来强二线和1.5线城市会不错。 9， 二线城市轨道交通沿线会带来大量的投资机会，这些城市，自身还在生长，版图还在扩张，因为轨道交通布局是很大的投资机会。 10， 三四线城市少部分好，大部分还在去库存。少部分好的三四线，第一，能够享受都市圈辐射的三四线城市，东莞佛山昆山北京的燕郊和廊坊等。第二有产业导入的部分沿海三四线城市的。 11， 多元化细分市场的机会正在逐步显现，文旅，养老地产正在变好。70年变老了后，即有支付能力，又有观念改变，又有时间。但目前养老观念还没整体形成 12， 关注长效机制对房地产行业中长期的影响和挑战 13， 房地产要关注18,19年还债高峰期可能引起的债务危机。债务一般都在2到3年，因此，2018年，2019年才是并购整合机会。 14， 目前一线城市中小房企基本被边缘化了，二线城市中小房企将是下一轮被兼并整合的目标 15， 高地价和房企同质化将促使行业利润进一步下滑并维持在低谷。很多房企都是高地价，高成本，导致低利润。这个模式导致行业整体利润走低 16，受高总价、高风险、高单价土地的影响，房企会进一步加大合作来分散风险。 17，多元化、全球化、金融化回成为未来房企的方向！ （以上为现场文字记录，未经本人审阅） |
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