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未来10强，每前进一位，都是难上加难！ 文\潘永堂 每年榜单，房企座次上上下下，看得人焦虑！ 但事实上，若以冷静、理性、学习的视角看同行的优秀和差异，往往也能在焦虑之外看到自身房企的优劣，甚至是触发自己修正和完善经营观的一个“契机”。在如今行业总蛋糕达到天花板、房企成长陷入“你增长意味我掉队”的时代，大中型房企，的确不能只顾埋头奋斗，还要抬头看天，知己知彼，方能百战不殆！ 善谋者谋势，不善谋者谋子 不谋全局，不足谋一城 复盘和全面总结2018年，就是为了更好看清2019年，更好看清自己！ 就在近日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主持的“中国房地产开发企业500强”测评结果亮相，一并亮相的有房企500强，开发综合10强，商业综合50强、经营绩效10强、运营效率10强、成长速度10强等相关分榜单。老潘关注的是4.2万字《500强测评报告》，这2天读了2遍，很有感触。 时值当下上市房企业绩报频频亮相，今天老潘也特别结合500强测评报告，特别总结和复盘《2018年房地产总成绩单10大点评》，分别切片从政策、市场、地位、速度、区域、拿地、运营、负债、转型、管理10大维度进行点评和总结，算是抛砖引玉，与诸君分享！ 1，政策篇：城市周期鲜明，行业周期振幅变小，波段变长 都知道房地产是政策市，可近5年政策的特征和着眼点到底是什么？ 这是个中国楼市源头的关键认知，它决定了中国房地产每一步的走向和拐点。 回归2014年到2019年这一轮房地产调控周期，大致有三个特征。 首先，“去库存”政策功不可没，它延长了“景气周期”，而当一二线城市回调时，基于“棚改货币化”和“金融宽松”两大利好，又有效支撑了三、四线市场的繁荣。所以中国房地产的城市轮动也好，行业周期也罢，政策市才是最源头！ 其二，本轮政策收紧期，相比过往长一些。 本轮调控收紧从2016年930开始，一直持续到2018年12月山东菏泽开始显现政策局部放松，长度跨越27个月。而且，以往全国政策一刀切容易形成一二三四线城市普涨普跌格局，而本轮因为因城施策甚至一城一策，带来各个区域和城市周期不同，但从全国范围的叠加效果就是本轮周期“振幅变小、波段变长”。 所以，对房企而言，既要关注全国大环境，地产周期，也要关注深耕区域和城市所处的“独立周期”，这一点，旭辉在行业周期和城市周期判断上一直灵活应用。 其三、2018年调控政策整体是“前三季度逐步收紧，四季度略有松动”的感觉。 2018年开始前三季度核心是宏观去杠杆，资金收紧，到731会议的“坚决遏制房价上涨”的高力度调控，市场迅速全国降温，去化率从80%降至50%、甚至30%，消费者观望气氛显著。而到四季度，随着部分城市放松限价，取消限售以及下调房贷利率上浮比例，对优质房企发债放松，最终带来2019年一季度，局部城市有回暖迹象。 但必须提醒的是，从全局而言，房地产2019年形势依旧高度严峻。 2，市场篇：销量创新高但增速放缓，盈利普涨，住宅比商业写字楼增速强 政策带来楼市的轮动周期，具体在2018年市场是如何表现？ 根据500强测评报告，老潘总结为3个大类，算是对2018年楼市的核心总结： 其一，从整体销售讲，销售额14.99万亿算是创了行业高峰，但更值得业内人士关注的是。
其二，14.99万亿还得看结构之变。
其三，2018年房企关键经营数据，500强房企有和变化，这是一个内部数据，值得关注。
对比500强均值，你看看你是拖累了行业还是提升了行业？ 整体来看，2018年高开低走的行情，销售规模爬升至行业最高点，但增长的势头处于放缓趋势；另一方面，500强盈利能力、净资产增长率，核心源自2016年行情较好带来的2018年结算周期的延迟兑现。当然，2018年房企杠杆率整体保持稳定也是重要支撑。 3，江湖地位篇：2018年谁在退，谁在进？ 首先，看看地产十强的升降表！ 万科升了一位排老二 碧桂园下跌一位排老三 恒大现在降负债、增权益，增利润后，2018年770亿的巨无霸利润和5500亿的销量，继续维持NO1。 值得老潘感叹的是，后面的房企已经很难撼动三巨头位置，但三巨头之间2018年恒大、碧桂园的换位值得我们反思——即高手在过招时，往往不是恒大、万科自己进步了多少，而是对手出了错误，即碧桂园在业2018年出现质量事故所带来的地位之变。 高手对决，有时候是“不出错”的能力，这一点，吴亚军在谈龙湖如何活下去，也曾谈到过类似观点。 正如华为手机这几年为何能脱颖而出？ 其实质是，除了华为手机自身品质提升外，以前的老对手三星手机爆炸，以及苹果手机定价“破万”后，三巨头一个质量事故，一个定价过高的错误，给华为手机“战略性”市场腾飞机会。所以，对高手而言，不犯错，有时候也是一种能力！ 这就好比，未来10强，5强，其实不犯错，稳坐，也其实是很难得的！ 2018年榜单中，谁进步呢？ 10强中未来很难有新人了，但2018年来看，新城、华润2家进入新十强。 新城最猛，提升到行业老8，提升了5位。长三角区域和三四线城市爆发的天时地利以及新城过硬的基础管理，让新城好风凭借力，一举冲劲8强。 20强同比变动率10%，也比较少，但拉长周期看20强变动率就大了。20强中只有一半房企（10家房企）11年连续在20强中，有一半已经掉队了。 他们的名字是——万科、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润、富力、绿地、世茂、金地。这里，我们必须默默给他们点赞下！ 更可悲的数据是，百强中只有29家房企（29%）在中国百强名单中11年出现10次以上，显然，过去11年，能长期、稳定在百强房企光荣榜的不到3成！ 4，速度篇：谁跑得快？谁又跑得慢？ 整体而言，大中型房企跑得还是蛮快的——2018年，整个百强房企销售规模增长28.94% ，而前50强房企销售规模已经占到全行业51.95%，即50强基本对应了全国50%的份额，而对应100强则占据全行业63.50%的蛋糕，即百强占据了“六成三”。 那么，更细分的看，哪类房企在2018年跑得快？谁有跑得慢呢？ 常识是大块头跑得慢，小个子跑得快，但在房地产行业，却非这个格局。 对此，500强测评按照房企成长类型分为四类：
这4类房企在2018年表现如何了？
显然，受制于规模优势和行业整合，大房企反而跑得快，中小房企反而跑得慢，当然更大的三巨头而言，碧桂园权益5019亿，同比增31%，依旧雄风不减，但万科、恒大则分别增长14%和10%，增速放缓，毕竟块头太大了！ 对剩下99%的房企而言 首先，跑得最快、最凶的是30~50强 ，他们属于冲规模的中型房企，增速快，大多处于快速攀升期，该类房企销售金额与销售面积均值增长率分别达到了59.42%、55.79%，均在50%以上。同时，在30到50强中，快速成长型房企占比达到了95%，剩余5%为平稳发展型房企。 其次为11-30强房企，以大中型房企为主，相较而言，整体增速开始放缓。该梯度房企的销售金额与销售面积均值增长率分别为43.45%、51.28%。其中，在11强到30强中，快速成长型房企占比达到了70%，平稳发展型房企占比为30%。 再次是51-100强房企，以中小型房企为主，其销售金额与销售面积均值增长率分别为41.84%、39.90%，快速成长型房企占比为35%，其余三类房企类型分别占20%、22%、22%。增长都没有明显落差了。 最后，前10强房企均为龙头房企，增长较为稳定，销售金额均值增长率为21.58%，快速成长型和平稳发展型房企占比均为50%。 5，区域篇：华中、西南是房地产战场一个“超级阵地” 从区域、城市来看，2018年房企哪些区域权重大？哪些区域又后市可畏，值得全国化房企重点关注？对此，老潘根据500强测评，从三个区域维度来阐述： 首先，按照一二三四线来看，走势各不相同，充分表明了“城市周期”的巨大差异性，整体而言，2018年房地产市场呈现“一线冷清、二线稳定、三四线高开低走，余温尚存”的情况。 其次，从全国各大区域来分析，特征依旧是高度分化。
从这个数据对比来看，东部和南部地区依旧是重仓区域，但从增速来看，中部地区和西部地区相对东南部区域销售额增长实现了3~4倍的增长速度。 事实上，中国房地产除了行业周期、城市周期外，区域大周期也存在，即未来中国房地产从长三角、珠三角即东部、南部区域大跨步发展之后，目前轮到华中地区、华西地区进入中高速发展阶段。但从城市来讲，未来中国房地产的主战场依旧在所有二线和强三线。一线城市进入开发存量并行时代，住宅开发逐步减少，而大部分四线城市底子不足很难成为房企主战场！ 其三，30强房企都突破千亿规模，进入全国化布局和区域深耕阶段，对区域深耕而言，尤其对于过于侧重一个区域的中型房企，未来风险越来越高。
未来，过于依恋单一区域，布局不够分散的中型房企，风险会较大。 6，拿地篇：2018年投资普遍“审慎”，土地向大房企集中 土地是房地产市场的晴雨表。 2018年房地产投资拿地整体表现为普遍“审慎”，强调控制风险，不仅在成交面积增速上有所回落，而且拿地质量标准显著提升，比如不少房企在内部提高了拿地前测算阶段的投资回报率，净利润指标都提升到10%、12%，甚至15%不等。 首先，特别是731会议后的3季度，市场降温，资本市场走弱，由于对未来政策不清晰，亦有部分房企存货土地较多，部分房企调整战略方向，收缩投资战线……最终房企拿地普遍从积极转为审慎，投资态度相对保守。
其次，普遍审慎后，土地市场2018年下半年价格下降，溢价率也跟随下滑，四季度一二线城市溢价率降至10%，大部分地块底价成交，三四线溢价率也回落到18%，且流拍率大幅上升。 其三，所谓危机，危也是“机”，就在2018年拿地普遍审慎时，优秀规模房企却在继续扩大领先优势。优秀规模房企由于融资成本低、现金流充足、融资渠道广，在土地资源获取上占据明显优势，2018年销售前百位的房企中，前十位房企拿地总货值占比超过50%，资源加速向这些规模企业集聚。 值得一提的是，2018年9月份以来，多项关于收并购政策出台，行政审批事项简化，亦促进了房地产收并购市场的繁荣。2018年内，合作或收并购拿地、股权转让事件频发，以万科为例，其通过股权交易获得多个土地项目，已成功收购了嘉凯城、海航、华夏幸福旗下等多个项目公司股权。根据Wind资讯数据统计，2018年房地产行业并购案宗数为307起，接近每天平均1宗收并购的速度，涉及总金额为2480.46亿元。 7，周转篇：2018年高周转从强调开工开盘到强调去化回款 高周转是规模房企的必须课！ 但对2018年而言，高周转的难度越来越高。 核心原因是2018年销售去化率持续降低，下降趋势显著。 克而瑞数据显示，新房销售持续降速，百城新开盘项目当天大定签约率从最高的8成6下降至2018年年末的3成2，市场观望情绪较浓，两种因素共同作用下，库存周转率持续保持在较低水平。 即使在2018年对销售贡献最大的三四线城市，自下半年开始，三四线城市去化情况也出现回落。所以，从整个高周转而言，过去房企普遍都强调开工速度，预售速度。 但目前来看，2018年去化速度，回款速度，开始成为影响房企周转速度的难题因素。 8，杠杆篇：房企杠杆变动率小，但2018年融资成本提升显著 2018年这个过去的1年，房企负债和杠杆有什么变动了？ 整体而言，一方面，2018年房企杠杆变动率很小，而且整体融资额有所下降，据克而瑞统计，85家典型房企2018年融资总额为11920亿元，同比下降11.09%；另一方面，昔日2017年、2018年年初拿到高价地、地王的房企，昔日那些冲规模过度放大负债的房企，2018年饱受资金之痛，地王之痛。具体而言， 首先，从资金管控力度看，2018年整体表现出“头紧尾松”的态势。 2018年上半年融资全面收紧，也因此，很多房企转向海外市场融资，但是受美联储加息周期的影响，房企海外融资成本逐步抬高；而三季度后，融资政策逐步放松，10月31日，中央政治局召开会议并没有提及房地产和去杠杆，12月12日，发改委发布了《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金1806号），明确表明支持主体信用等级达到AAA、同时满足一定经营财务指标的优质房企发行企业债券，年末房企融资规模连续2个月有所回升，整体而言，年末融资的放松，有助于缓和企业债务的风险波动。 其次，从500强负债结构来看。首先，长期负债方面，500强开发企业2018年资产负债率均值为64.21%，较上年小幅上升32个基点；整体来看，房地产开发企业的杠杆保持平稳。其次，从短期偿债能力来看，2018年500强开发企业流动比率均值为1.99，较2017年下降13.2%；速动比率均值为0.88，,较2017年下降15.4%。但房企整体持有现金较为充裕，短债风险总体可控。 其三，从融资成本来说，2018年相对于2017年有所提高，据克而瑞的数据，2018年85家典型房企境内债券融资成本为5.75%，同比上升16个基点，境外债券融资7.08%，同比上升32个基点，综合成本为6.4%，同比上升17个基点。而在融资渠道上，由于2018年融资困难，目前综合来说，房企有目前已经有37种不同融资渠道，比如华夏幸福最近几年就使用了多达21种不同的融资工具，而相对银行贷款只占所有融资的26%。 9，转型篇：2018年“单一住宅化”模式被主流房企抛弃 之前关于是否多元化，是否转型，不同房企对转型与否，以及转型的力度判断有很大差别。 比如孙宏斌前2、3年所说，地产是个好行业，只有做不好地产的房企才会转型，融创不用转型。但与此同时，郁亮在2013年就开始喊出白银时代，万科进入转型大通道，失控、多元产业，城市配套服务商，城乡配套服务商，收敛聚焦、巩固基本盘……万科的转型，经历了先加法后减法，先失控后收敛和强化巩固住宅地产主航道的进化。 对于2018年全行业来说，房企多元化战略被提升到战略级高度。
同时，我不是地产商的说法开始官方化——2018年，保利、中骏、美的、时代地产等10多家进行更名，企业去掉 “地产”、“置业”等字眼，加上“集团”的尾缀，万科亦有多个城市公司名称进行了更名。一个解释是——原有地产的企业名称，已经无法覆盖企业目前多元化业务范围。 其次，房企多元化很少再不相关多元化，更多是围绕住宅地产主航道，围绕地产上下游，围绕存量管理和互补业务进行转型。这样相关多元化的好处能够形成完整产业链，且产业间相互互补，1+1大于2，也有利于降低成本。典型如一些房企布局在地产开发前期的金融、装配式建筑、代建等板块，以及布局在地产开发后端的管理和居住需求为主的物业管理、互联网家装板块。
其三，对多元化转型，不少房企也开始进入反省和再评估阶段。比如万科2018年下半年出对投入和产出、风险和收益严重不匹配的业务进行调整，收敛“万村业务”、教育业务等，比如融创对乐视电视收购、恒大对FF汽车的折腾，也足以给自己，也给所有房企在多元化扩张一个深刻的教训。 10，管理篇：活下去，强化内功、房企精细时代开启 2018年的政策市和3季度的市场突然变天，给所有房企一个警醒，其中以万科活下去为代表的忧患意识，安全意识、强化内功的提法开始在整个地产行业弥漫。 2018年是高位发展年 2019年是降速质量年 过去的2018年，是房企最焦虑的1年，也是回归谨慎、深度反思的一年。 整个2018年来，龙头房企围绕“减增速、降负债、提品质、增效益、强组织、优人才”全面展开。比如
…… 房企整体经营管理进入精细化时代，均好时代，内圣为王，求内功，向内看，做好自己，做强自己，而不是投机的依赖外部行情，政策机会，显然，经历2018年市场的调整，大中型房企普遍更加成熟。 显然，今天百强，与10年前2008年金融危机的百强，早已不能同日而语。而且这种不同，不仅仅是外在规模的变化，今日百强尤其是30强房企，都已经逐步形成自己的竞争优势和更强的抗风险能力。未来20强，特别是10强，每前进一位，都是难上加难！ 附：2019中国房地产开发企业500强榜（100强）
【温馨提示】对2018年房企成绩单有不同观点，欢迎加老潘微信dczcpyt交流，请注明城市公司姓名，非诚勿扰！ END 专注地产50强之变 地产总裁内参 努力为地产总裁提供“有嚼头”的内容！ |
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