在发展中解决问题 “保持增长”才是硬道理 文\潘永堂 嘉宾:旭辉集团董事长 林中 演讲主题:《增长的“底牌”》 在第5届中城联盟论坛,面对后千亿时代,面对不确定的未来,旭辉董事长林中带来房企增长的底层逻辑分享——《增长的底牌》。 1,这个行业能不能再增长,企业能不能再增长,不用1年、10年,如果用一个50年、100年来看,中国房地产是这300年以来最好的时期。 2,这个行业即使天花板了,规模量也是巨大的。房地产即使未来每年萎缩5%的话,10万亿还可以保持10多年。 3,7年前旭辉到香港去上市,两个月到三个月时间内,我拜访100多家投资者,见过无数个证券分析师,也拜访了很多优秀的企业和前辈,向他们请教——什么叫优秀的企业? 关于高价值的企业,他们讲了很多,但总结下来有四点。
所以一个优秀的企业,一个未来高价值企业,一定要去实现一个持续的、稳定的、有质量的增长。 3,如何去做到有质量的增长?主办方要求总结为几张底牌,所以我想来想去,你可能就三张牌。 第1张牌 首先要做到均衡增长策略 均衡的增长空间,我们经常用的是一个铁三角,增长率、负债率、利润率,三者如何保持一个可能40~50的增长率?同时你控制住你的负债率不超过70,而且同时你还要保持你的盈利能力,比如说你有12%的利润率,这就是财务铁三角的平衡。 均衡的增长是很难的。 难在哪里呢? 用一句通俗的话就是——既要……又要……还要……。 有个朋友,企业董事会给他下了一个经营的指标,超过1000个亿,我说没了吗?就这个吗?我说这个很容易做到。比如老板你多借我几百个亿,去大幅度买地,我负债率我不管的,我随着市场去卖,不管他挣钱亏钱,我不管定位,我说如果这就这一个千亿规模指标,其实并不太难。 真的高难度的是均衡。 即有时候旭辉下年度任务时候,董事长要求太不合理。因为做到确实很困难,因为很多既要又要,是带着太多镣铐去跳舞,但是往往你持续持之以恒去去努力做到的时候,你才能成为一个优秀的企业,你才能成为一个有质量增长的企业。 我们既要规模,又要品质,还要利润,我们既要快,我们要稳,还要做的好。 所以这就是一个优秀企业增长的一种策略,就是均衡的政策。 第2张牌 在不同阶段选择不同的增长模式 到底是做大还是强? 经管学院老师都在讲,企业要先做强再做大,走到哪都是合理的。 但是我们经常在做,什么时候什么行业、什么阶段的企业可以先做大再做强,我们经常反思这个理念的例外条件是什么? 以房地产为例,回头来看看地产这个行业,过去20年的高速发展期,所以我们现在正在进入了平稳发展期,未来这个行业20年以后一定会进入成熟发展期。 高速发展期的特征是什么?是一个上升周期,无论是房子、无论是价格,无论是交易量,都可能规模上涨了10倍,房价上涨了6倍,所以那个时候你们未来可能你很难进到这样一个20年持续涨价的市场。这个阶段,你的模式选择最好是“先做大”这个路线。 因为市场发展的速度,应该让你很多做不到很精细,市场让你犯错误的空间还很大。但反过来,如果你的那个机会错过了,以后就不会再拥有。 但是到20年以后,行业进入另一个发展期,即横盘下行阶段,这个时候你要既做大又做强。 所以,综合来看,不同的行业、不同的阶段以及企业处在不同的生命周期,我们要去选择一个合适我们不同阶段的增长模式。 未来这个行业到底有什么变化?其一、从行业来看,房地产已经过了从过去的外延式的增长,已经转向到内涵式的增长。 未来的增长更多靠的是我们经营效率的提高,更多靠的是成本的投入,而不是靠过去更多的这种冒险,更多的加杠杆。 其二、企业一定会从过去高速的粗放型增长,要转向这种高质量的增长。 早期粗放,是因为这个行业有太多的空间,未来艰难时代,如果不能做好高质量的增长,精细化的增长,我们就不会很困难。 我们要去适应过去很容易挣钱,到未来很容易亏钱的时代。 过去能快速扩大规模,到未来规模增长速度逐步的变慢的时代。 其三,未来几年房地产行业都会处在去杠杆降负债的阶段。 所以这个行业的调整也在于去杠杆作为一个标准。在中国经济资金流向当中都在整体控制流向房地产业,房地产不能占用太多的金融,所以房企必须进入去杠杆、降负债的阶段。 第3张牌 用一个平稳增长策略来获得一个高质量增长 未来房企要采取“低财务杠杆,中合作杠杆,高经营杠杆,高投资杠杆”的策略。 第一、 未来资金收紧后更多要用自有资金去发展,要降低财务杠杆。 第二、 适度的合作杠杆,太大也不好,太小也不行, 第三、 应该保持高的经营效率,经营效益是每个房企都应该追求。通过自己经营效率的提高,经营质量的提高,来获取一个更高的经营杠杆。 第四、 高投资杠杆,降低地价在售价中的比重,提高货地比,让投资更有效益和空间。 如何去做一个高的经营杠杆高的经营,第1个就是高度经营质量。 如何提升高经营质量?旭辉内部用用5个方面来衡量高经营质量。
如果把5个方面做好,说明什么?就说明我们整个的经营质量是做的比较好,是做的比较好。 增长=投入*产出效率。 我们的增长来自哪里?来自投入和产出效益的乘积。所以我们要使我们企业有增长,我们第1个来自于在负债率控制下面,我们如何能提高投入?第2个再投入一定的情况下如何能提高产出效率? 其一、如何增加“投入”? 房企未来如何去增加投入,在负债率控制下面增加投入,而不是靠借债。怎么做? 首先是增加股本。 其次是减少营运资本占用,过去房企运营资本的确占用太大。 其三,增加经营性自由现金流 其四、加快资金周转 其五、减少库存,少闲置。 地产上涨的时候库存不会有问题的,在未来房价平稳增长甚至不涨的时候,库存就是有问题的。库存就像服装行业,最大的问题是不能有库存。未来地产可能与服装行业一样。 未来囤地,可能不是一个好的模式,而是一个很大的包袱。 未来是否有零库存,是评价房企效率高低的一个指标。 怎么做了?核心策略有“提升重资产增长率,提升货地比,去化率,回款率,ROE,产供率”。 比如提升货地比,即你投100亿的地,你能产生多少的销售,你是产生200亿300亿400亿,这个很关键。 比如你的一个运营指标即“产供率”,即买完地之后能够生产供应出来的比率如何?即你未来第2年、第3年能生产、能供应的比例有多少。 比如你你的去化率,你的回款率,这些都在衡量里。 小结 整体而言,均衡增长,高质量增长,平衡增长都是术,其实支撑任何一个企业的增长的背后,核心还是他的道,即大爱利他,长期主义,大道当然。这也是旭辉所坚持的。 房地产这个行业,目前的确面临一些短期的困难,但是长期还比较好,房企需要 在发展中去解决问题 但是保持增长才是硬道理 我相信优秀的企业一定会持续长大,他们——会在第一增长曲线接近失速的时候,就提前布局第二曲线。 END 专注地产30强之变 地产总裁内参 努力为地产总裁提供“建设性、启发性”内容! 地产业内交流加老潘个人微信 dczcpyt 请注明公司城市姓名,否则不予通过 |
|
来自: 昵称76155749 > 《待分类》