1. “主题公园+地产”产生的问题主题公园发展模式----聚人气少产业支撑我们知道当一个区域还不存在产业及人口聚集的时候，为了快速炒热地块，很多时候“主题公园+地产”是一个比较常规的操作方式。因为这种模式可以为政府快速炒高地价，又为地产公司快速拉高楼价，在双方双赢的情况下，政府通常会为开发公司提供较为优惠的初始地价，这就为开发商大大降低了拿地成本。 法国科学城 这种模式的不可持续性在于，单一的功能很难使区域性的发展进入良性轨道。也就是我们常常说的，发展必须依托“产业”。主题公园当然也是产业的一种，但是过去开发的主题公园经常是配套酒店、商业、住宅，这种都是消费端的配比显然是无法形成区域内经济的自循环。而不得不完全需要依托外来游客源源不断的消费。所以我们经常看到主题公园所在区域，远离城市中心，淡旺季情况十分明显，而当主题公园失去吸引力，整个区域也变得失去活力甚至沦为“死城”。 国内主题公园形成区域性良性循环的只有深圳的欢乐谷、世界之窗、锦绣中华，但是我们都知道这三个主题公园所在区域已经是深圳的市中心。坐拥的二千万人口是常年都在的，主题公园随便举办个什么活动都会游客爆满。这种自发生长的经济生态，是无法从顶层设计的角度去复制的。深圳的成功绝非偶然，想再造一个深圳也绝非画个圈那么简单。 2.产业园区的发展瓶颈 产业园区发展模式----有产业人却不想来对于一个远离城市中心，没有城市人口居住的区域，如何增加常住人口呢？最简单的方法就是让人们去那里工作，在那里生活。于是产业园区的发展模式产生了。 香港数码港 2.1产业园区的源头产业园区属于产业地产(Industrial Estate)范畴。世界上第一批产业地产可以追溯到20 世纪20 年代的英国和美国。在发达国家，1945 年之后产业地产的开发成为不少国家的经济发展战略。20 世纪50 年代中期之后的城市郊区产业地产开发，是与内城问题解决、信息技术的出现和高速公路的发展相伴而生的。在发展中国家，20 世纪末开始的出口加工区是随新国际分工的深入、产业转移而设立的(表1)。自20 世纪70 年代开始，产业地产在世界上发展迅速，现在已经成为经济发展的重要空间形式。 2.2产业园区失败的原因产业园区可以定义为“一大片土地细分后进行开发，供一些企业同时使用，以利于企业的地理邻近和共享基础设施”。企业进入产业园区不仅可以共享基础设施和各类服务，还可能因配套企业或合作企业的地理邻近而降低物流成本甚至交易成本。 然而，世界上很多产业园区都不是那么成功的，一些产业园区失败的原因主要包括两方面：一是地方因素，即项目的目标不现实、缺乏合理规划或缺乏配套的发展规划，园区的建设不能马上见效和政府换届等原因使政府放弃努力；二是全球的因素，即产业在全球的转移。根据国际发展研究委员会(International Development Research Council)1996 年的调查，在90 个国家至少有12000个以上的产业地产(园区)，世界产业园区的竞争白热化程度可想而知。 华侨城创意产业园 2.3产业园区开发的风险法国的专注产业园区环境特许的组织Association经过研究得出了两项主要因素：一是接近市场和供应商，二是高质量的环境和基础设施。 产业园区应该是在适合企业的区位要求以及市场运作的基础上产生的，由市场带动产业的发展，才能保证产业园区的永续性。在市场环境尚未成熟的时候，仅以产业园区的设立和规划来带动需求，有很大的风险。 很多城市在城市郊区建设产业园区，试图利用产业开发，让人们去那里工作生活。但是由于新区人口少，配套产业发展不成熟，特别是很难找到休闲娱乐的场所，因此很多“人才”是不愿意去那里工作的。 接下来我们从产业的角度来分析，如果建设一个主题公园，其周边除了基本的住宅、商业配套外，究竟应该发展什么样的产业。 思考1：主题公园可以带来的庞大市场是旅游消费人群，除了商品、酒店、餐厅等服务产业，还能有哪些产业可以共同发展呢？ 日本动漫产业中心 3.产业园区治理结构的基本模式 3.1国外三元参与理论 在1993 年6 月国际科学工业园协会第九届世界大会上, 正式提出了科研机构、企业界和政府的三方参与的“三元参与理论”。该理论认为: 学术界提供技术和人才源; 企业提供资金并开拓市场; 政府提供政策、基础设施。三方在共同利益的基础上通过园区协调共同发展高新技术产业, 促进地区经济发展。因此, 在“三元参与理论”的构想下, 国外园区治理结构大致分为政府管理型、政府参与多元经营型和非政府的经营型三种模式。 3.2我国园区治理结构的三种模式 目前中国产业园区从大的分类上可以划分为科技园区、一般工业园区、专业园区等, 其治理结构具有中国特色, 可以归纳为三种基本模式: 佛山创意产业园 1. 准政府管理模式。园区管委会作为政府的派出机构行使一定的经济管理权限, 其主要职能是行政、经济、社会事务以及开发规划和管理, 招商引资并为入园企业提供服务等。 2. 超公司经营模式。这种模式的特点是园区的管理机构本身就是企业性质的单位, 它以总公司的身份对园区进行规划、开发和管理, 实际上承担了一定的政府职能。这种体制首创于深圳蛇口, 也称为“蛇口模式”, 上海漕河泾新技术开发区等也采用这种模式。 3. 综合型管理模式。这种模式将园区管委会与当地政府合二为一, 按一级行政区来管理园区, 而园区内的一些行政、社会性事务则由所在地行使。例如苏州工业园区等是这种模式。 思考2：依托“主题公园”的产业园区选择哪种管理模式好呢？ 晨光1865创意产业园 3.产业园区功能定位与生命周期1.混合型产业园区的生命周期特征 混合型对入园企业类型限制性条件少,易于招徕企业,其初创期和发展期相对较短,可能很快地进入成熟期,其成熟期依然不稳定,在一定条件下可能很快进入衰落或自我救赎期,产业园区生命周期的长度相对较短,但自我救赎相对轻松。同时,因为园区内产业种类繁多,产业之间关联度不高,入园企业档次参差不齐稳定性较差,难以培育成竞争力极强的集群产业。混合型园区竞争力和可持续发展的潜力相对较低,其发展高度受到较大的限制。混合型产业园区生命周期的纵向高度相对较低。 2.专业型产业园区的生命周期特征 专业型产业园区一般为同类型产业或关联度较强的上下游产业,企业关联性较强,配套产业链较完善,能够有效降低企业生产运营成本,容易得到产业集群的支持,其发展潜力可达到较高的水平,产业园区生命周期的纵向高度较高。同时,因为专业型园区建设初期除在政府和行业的有效组织下,或者超大企业入住带动其初创期较短,一般情况需要初创期和发展期比较长。再加上专业型园区的稳定性较好,能够较长期处在成熟期,横向生命周期长度较长。但由于自身的发展惯性,其自我救赎的能力相对较差,进入衰落期后自我救赎相对困难。 思考3：依托“主题公园”的产业园区选择哪种功能定位呢？ 华为松山湖产业园 4.产业园区与循环经济发展的辩证关系上世纪90 年代末以来，国家环保总局将建设生态工业园区作为改变经济增长模式、实现经济和环境"双赢"的一个重要举措，并将其作为发展循环经济的主要载体。 4.1产业园区是循环经济发展的重要载体。 在现实经济运行中，依据物质循环范围的大小不同，循环经济可以区分为三个不同而又有序衔接的层次："小循环"--企业内循环；"中循环"--产业园区的循环；"大循环"--整个社会的循环。作为中循环的产业园区层面的循环一方面可以统筹企业层面的循环，使资源在企业内部循环利用基础上以更有效的方式在企业之间重复利用，另一方面，当资源在一定经济区域内部能够达到合理利用时，还可以继续努力促使资源能够在全社会范围内被循环使用。 4.2循环经济是实现产业园区可持续发展的重要途径。 我国已进入重化工业化阶段，很多产业园区资源依赖性较强，再加上产业规模庞大，导致污染物种类多、排放量大，严重地影响了产业园区自身及周边区域的发展。此外，土地资源紧缺、供电不足等因素也制约着产业园区的进一步发展。继续依靠以往掠夺式地使用基础性资源来驱动园区的高速增长越来越没有发展空间。为实现产业园区的可持续发展，必须引入循环经济发展方式，通过模拟自然生态系统构建企业间共生网络，在废弃物产生环节和资源消耗环节，大力推行循环经济产业链试点，改造原来的生产流程，运用循环经济发展方式引导和强化产业集聚，使一个企业的废料或副产品成为另一个企业的原材料，企业间能量及资源实现梯级利用。 思考4：依托“主题公园”的产业园区如何形成循环经济发展？ 东部华侨城 构建一个以主题公园为引擎，以产业为基础，宜居、宜游的区域经济生态系统所需要的几点建议： 1）以三元参与理论为基础，取得政府支持，发挥企业能动性，获得学术界人才供给，为该区域经济发展设计三方参与的治理结构模式。 2）产业园区功能定位，培育专业型产业园区，尽量选择与主题公园旅游行业可形成上下游供需关系的垂直产业链产业为主，比如创意产业园、动漫产业园、高科技园等等。主题公园是产业的对外展示窗口及活体广告，为企业代言；创意产业等为主题公园节目的更新提供灵感，生产衍生产品。双方形成互惠互利，甚至供需关系。 3）主题公园是第三产业高端产品，由于其可以在短时间内聚集人群，对其他产业尤其是服务行业有强带动作用。为了最大化发挥其对经济的拉动作用，在选择相邻或区域性共生产业时除了尽量选择垂直产业链产业外，还要格外注意对环境有污染、对人情绪有负面影响的产业尽量远离主题公园区域布置。 东部华侨城因特拉根 在这样一个新区域内，政策向好，规划合理，配套齐全，环境优美，远离城市但交通方便通达，每个人来到这里都可以在梦幻般美好的主题公园中变得开心快乐。而这样一个美好的区域不再只有餐饮、酒店这些服务行业的人才能真正的生活在这里，其他科技、创意等人才也可以在产业园区内找到合适的工作。形成真正的“产业园区+主题公园”循环经济，在产业园区中工作，在主题公园中消费、生活。
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