  城市就像是地球的“病灶”，一直都在扩张！ 这是发展的必然。 北京、上海、广州、杭州等，所有城市皆如此。天津自然也不能“独善其身”。 仅80年代到现在，天津中环、老外环、新外环相继通车，中心城区的范围不断拓大。 如今已达到475平方公里。城市开发率约达5%！ 由此不难看出： ①天津城市正在扩张。 ②未来仍有巨大空间。 北京城市开发率是10%，广州也是10%，上海为30%，深圳更高，50%左右。 最高的是东京，约达70%！ 所以，天津未来会继续扩张。这一点，毋庸置疑。 关键是会采取哪种方式。 做新区，行不通了。天津现在已不支撑产生新区。 （详见《天津，已经很难再产生新区了！》） 天津是一个非移民城市，外来人口占比少。 流动人口只占总人口的25%左右！ 而东莞，全市1046.67万人，其中795万人都是流动人口，占比高达76%。 深州的流动人口也在70%以上。 与之相比，天津简直不值一提。 最新七普数据，天津常住人口1386.6万人。比2019年减少了175万人。 现在海河英才、积分落户的边际效应在减弱，毕业生留津率也低。 没有大量外来人口，新区就没有支撑力。 毕竟天津本地人有历史包袱，不认新区，所以做新区得靠外来人口。 还有一点，现在天津很多新区已经顶到30公里通勤半径极限了，想再外扩，已不现实。 比如未来科技城，蓝图很大，规划很好，70万人呐。 但是兑现得了吗？！ 记住一句话，没有外来人口，新区都有点扯淡。 天津城市发展的两种方式，新区和都更。 既然新区整不动了，那就只剩下都更一条路了。 这也是为什么蛰伏多年的海河柳林、水西板块近来却“旧事重提”、动作频频的原因。 之前可以做新区，都更这种苦力活自然不受待见。 但现在，再硬也得啃了。 都更，又分两种： ◎一种是有机都更。拆一块补一块，像种花一样。 ◎另一种是翻天覆地都更，把所有都推倒重来。 无数案例已经验证，有机都更没有用，翻天覆地都更才会带来巨大的价值提升。 比如老城厢、西广开、泰达城、海河沿线等，均靠都更实现了逆袭。 老城厢以前全是一片平房，2003年启动平房改造，拆除了69万平米。 之后凤凰涅槃，城市界面焕然一新。 如今板块均价，稳居南开首位。 个别小区更高，富力城天霖园4万8、仁恒海河广场5万8……
西广开也是。 上世纪90年代是远近闻名的鬼市，老百姓“买房不过长江道”。 再看现在，极尽繁华，房价也已高攀不起。 格调春天花园小区均价46476元/平米，最新成交价约达5万！
三条石都更之前也是一个不起眼地儿，现在却脱胎换骨，成了红桥房价第一梯队。 海河沿线也是翻天覆地都更的代表作。 可见，翻天覆地的都市更新，会带来价值逆袭。
最重要的问题来了，天津城区未来哪个区域还能实现翻天覆地都更？ 有一个衡量标准——50万平米！ 只有体量超过50万平米，才能改变城市界面。 按图索骥，我们找到了9个区域，即： 新梅江、老八大里、海河柳林、水西、津滨大道、咸阳路、西站、南仓、宜兴埠。
眼尖的朋友会发现，这9大板块以红黑两种颜色呈现。 是何寓意呢？ 客观说，这9个板块都能达到造城级都更。但能不能成，还要看城市发展方向。 天津“南重北轻”，城市发展的重心，一直在海河沿线以南区域。 并且以每十年1.8公里的速度向南推进。 比如市政府、梅江会展中心、文化中心、奥体中心，以及国家会展中心等大型公建，都集中在了南部。 连地铁线路也是海河以南最为密集。 难得的是，买房人和开发商都认，已经形成了一种良性循环。 所以我们坚定看好新梅江。 符合城市发展方向，又有做翻天覆地都更的实力和空间。 整个新梅江片区规划总建面高达1800万平米以上，已是50万平米的三四十倍了。 场子，足足的。 
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