远洋40亿收购红星地产！真正的高潮还在后面？

艳姐说

2021年已经过去了一半，从年初开始就打得如火如荼的房企收并购大戏，也愈演愈烈。

7月18日，远洋集团发布公告称，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权。

根据公告，此次交易标的仅指重庆红星美凯龙企业发展有限公司下属的红星地产板块，且交易对价不包括红星控股单方面享有的已结转利润以及后续所产生的盈利。

根据收购框架协议，完成收购事项后，重庆红星美凯龙企业发展有限公司连同其附属公司、合营企业及联营公司将于中国持有91个物业项目。

远洋收购红星地产，是今年上半年发生在地产领域大并购的一个缩影。

根据Wind数据显示，今年上半年，发生在房地产行业的并购案例达到了87起。背后的交易额增长幅度也相当明显，上半年收并购的交易额约1367亿元，其中一季度约457亿元、二季度约909亿元。

在一幕幕房企收并购的大戏中，我们既能看到传统豪强融创、平安频频出现的大手笔，也有央企巨头在收并购市场上跃升为新贵，也有知名地产商卖身外资悄然隐退……

2020年上半年国内房地产行业重大融资并购事件

（数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析）

而坊间一些传闻显示，在接下来的时间里，地产圈的收并购或许还有更多重磅消息，坐上谈判桌的，甚至有可能是曾经行业龙头。

这一切讯息都裹挟成行业的巨浪，房企是选择乘风破浪还是随遇而安，亦或许是成为浪潮下的牺牲者，我们可以从往年和目前的发展，以及未来趋势的分析中，窥探一二。

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上半年80+收并购

五大典型案例复盘

今年上半年发生的80多个收并购案例中，不乏具有代表性的典型案例，艳姐从中划分出五个类型：

No1.远洋收购红星地产——职业经理人团队和资产打包一起易主？

除了收购红星地产，远洋集团与红星美凯龙的“缘分”远不止于此。今年6月初，远洋资本通过关联公司与红星美凯龙达成《合作框架协议》，斥资23.12亿元，收购红星美凯龙所持有的7家物流子公司。

而且，有媒体报道，除红星地产资产包被出售外，红星地产职业经理人团队也许会随之易主。

事实上红星地产在远洋资本眼中是非常优质的资产，诉讼纠纷比较少，整体运营模式算是行业内的良心企业。

同时，以楼超钢为首的管理团队2013年加盟红星地产，团队中大部分管理人员均出自中海。2020年，红星地产以480.6亿销售额排名行业66位。

因此，红星地产管理团队也颇受远洋资本赏识，愿意将红星地产与整个团队一起“买”下。

事实上，红星地产被抛售，背后是母公司红星美凯龙面临的债务危机。据悉，今年以来，红星美凯龙经历了多只债券被抛售、价格下跌，究其根源是因为其债率高企、经营走入困境。

No2.融创收彰泰——“大鱼吃大鱼，快鱼吃慢鱼”

今年4月，融创中国旗下的融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，双方成立合资公司，接手彰泰集团所属目标公司100%权益，交易对价约99.1亿元。

被融创收入囊中的，是彰泰集团在广西南宁、桂林等城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，可售建筑面积约1162万㎡。

在被融创收购之前，彰泰还曾和旭辉有过一场没有结果的收购谈判。但旭辉在尽调后，处于谨慎未达成实质协议。

融创在这起收并购中也展现了其一贯的风格，追求双赢，舍得让利，不斤斤计较。

孙宏斌曾经公开表示：“找融创收并购有三点好处。一是我们就要市场价，不占你便宜，价格好谈；第二，卖完不想了还可以退；第三，有时候卖不是全卖，50%、60%或者70%，你还是股东，融创产品好、有溢价能力，大家可以赚更多的钱。”

而融创收购彰泰是今年上半年发生在地产圈的一件标志性意义的收并购案例。它意味着在市场深度调整的阶段，市场集中度的提升和市场格局的变化都在加速。“大鱼吃小鱼”乃至“大鱼吃大鱼”，将会成为房企在未来市场竞争的主要手段。

No3.金茂收购中国宏泰——撬动8个城市运营项目，只用了一块地的钱

今年上半年在土拍市场很少楼面的金茂，突然在6月底发布公告，宣布了一则并购案。

金茂宣布将以约14.81亿港元，收购中国宏泰29.9%股权，约合4.94亿股。交易完成后，中国金茂将成为中国宏泰的主要股东。同时，金茂还将大手笔认购中国宏泰1.23亿美元的可换股债券。

中国宏泰是一家非典型的房地产开发商，创立于1995年，在圈内不算出名。早起主要做住宅开发，其后转型新型城镇化建设，开始专注于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的大型产业市镇项目开发。并于2014年实现香港上市。

这笔收购的看点在于，金茂投入的22亿，如果放到招拍挂市场，甚至连一线城市的一小块地都拿不到，但现在却能为中国金茂撬动8个城市运营项目，完成年内城市运营项目目标。

No4.平安收购来福士——隐藏的“最大地产商”，完成了上半年最大收购案

6月28日，凯德集团向中国平安人寿保险达成协议，凯德将向平安出售中国六个来福士资产组合的部分股权，交易预计于今年三季度完成。

据媒体报道，这个交易是上半年房地产行业体量最大的收购，资产组合总价值为467亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过330亿元。

在地产圈，平安一直被大家津津乐道，作为险资投资房地产的代表，平安近年来频频成为房企的金主爸爸，位列碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂等知名房企的股东行列，称得上是国内隐藏的“最大地产商”。

而这次被平安拿下的项目，都是分布于北京、上海、成都、杭州等热门城市的优质资产，后续拥有加大的优势，隐形地产商平安的实力进一步扩充。

No5.黑石收购SOHO中国：外资对中国地产一直抱有期待？

黑石对SOHO中国发起全面收购要约，总额236.58亿港元，交易完成后，SOHO中国现有控股股东（潘石屹夫妇）将保留9%的股权，SOHO中国继续在香港证券交易所上市。

其实，这场收并购早在2020年就已经有风声传出，时隔一年多后终于尘埃落定，也并未给外界带来太多错愕。

因为自2014年以来，SOHO中国就一直处于“卖卖卖”的节奏，出售旗下资产。另一边，SOHO中国很少出现在公开土地市场。因此，市场有关潘石屹将彻底清仓传言基本没有中断过。

黑石收购SOHO中国背后，也是近年来外资加码中国地产的一个缩影，据了解近年国际资本市场频频加码中国房企，先后有世茂、龙湖等头部房企被国际资本看上。

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水大鱼大

收并购市场的三点预判

收并购市场的火爆，也从侧面反映了行业的艰辛，“大鱼吃小鱼”的反复上演，也是行业生态的残酷写照。

尤其在三道红线影响下，行业的资金链进一步承压，曾经的头部房企，也显示出了衰败的迹象。

而另一边，处于优势地位的TOP级房企频频成为业内重点关注的收购一方，尤其是实力雄厚的国企央企，马太效应面临进一步升级。

但其实，房企的并购游戏有门槛，不是谁都能上桌玩儿两把的。吞的下、难消化、狼狈吐出来的例子我们以前不是没有看过。尤其在经过福晟和彰泰事件后，寒蝉效应会更加明显，买家会更审慎。

 

因此，艳姐判断未来地产行业的收并购市场将会有几个有趣的特点出现：

①收并购越来越具有赌性，某种意义上就像拆盲盒，需要勇气和运气。房企财务造假隐藏的债务黑洞，坑了买方的例子并不少见。

尤其在三道红线之后，房企爆雷的案例越来越多，加之当前仍然在不良资产的培育期，卖家会越来越多，卖方则只有那几个。

随着新一轮不良资产的形成，收并购也将被重新提及，但在宏观预期没有明确好转的信号下，谁也不敢保证抄底不会把自己也拖成不良资产。

对于并购的买方来说，有几点尤其要注意：

一是要进行全面尽调，尤其要格外注意表外负债；

二是债务担保要注意敞口风险，量力而行；

三是要留有退出条款。

并购项目操盘难度极大，对一家房企业的综合能力要求较高，而且周转速度普遍偏慢。

②接下来国企央企将在收并购市场起舞。

观察行业近两年新闻，除了万科、融创等头部房企频频出手之外，越秀、绿地、华润、金茂等也开始加入到收并购的行列，雷霆手段，很多时候不输并购巨头。

说到期，这类国企央企符合资金实力和开发能力都占优的房企特点，他们通过收并购获取项目储备，输出自身管理能力盘活资产，是当下实现差异化竞争和获取高额回报的一大机会。

③并购基金或将迎来最好时代。

对于收购方来说，不论是股权融资形式的财务投资，还是遵循“买入-修复-出售”的战略性投资，地产行业的收并购也为专业并购基金提供一个可以大施拳脚的绝佳舞台。

不良资产之外，经营承压的商场、购物中心、酒店等类不良困境资产也都是并购基金看好具备改造前景的价值洼地。

还是那句话，没有谈不成的生意，只有谈不成的价格。

关于今年地产行业收并购，你还有什么看法，欢迎留言讨论！

参考文章：

《总价近200亿！远洋资本并购红星地产收官》——21世纪经济报道

《2020上半年国内房地产并购交易盘点 》——普华永道

主编：张艳

责编：王亦可