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4月22日，是港龙地产首次递表届满6个月的节点。 这意味着，港龙招股书正式失效，其赴港上市进程发生了中断！ 这已经是短短五天内，继三巽集团后，又一家招股书失效的房企。 从2018年开始，就有多家中小型房企向港股IPO发起冲刺，结果却并不理想。 在港龙和三巽之前，已有海伦堡、奥山控股、万创国际和三巽集团等房企招股书失效。 这些房企中，奥山、三巽、港龙都在最近两年把总部迁到了上海，一股要在资本中心上海滩大举进攻之势，也成为中小房企跃升的典型样本。 如今，它们纷纷在上市门前遭遇拦路虎，不禁令人警觉： 企业看似一帆风顺的背后，或许早已波涛汹涌？ 中小房企的上市之路，到底难在哪儿？ 规模受限 2019年，在港交所新上市的公司有183家，募资3127.41亿港元，递交上市申请的企业高达350家。 几乎平均一天就有一家企业向港交所递出IPO申请。 而百强房企中，大都已经在A股或者港股上市。目前有上市需求的房企，在规模上，的确会比以往申请上市的房企要小一些。 虽然'失效’并不等于失败，房企可以通过继续更新招股书来再次递交。 但如果是被“否决”了，上市的可能性就非常小了。 比如，海伦堡和奥山控股都是二度递交招股书，然后又一次招股书失效；万创国际则是四度提交招股书，并最终遭到拒绝，上市计划宣告终止。 万创国际的问题之一，就是规模受限，不足百万平方米，业务主要辐射淮南市。 奥山生于湖北，在湖北、安徽、四川、重庆、及浙江合计有25个项目，应占土地储备的总建筑面积约为340万平方米。 港龙也差不多，主要深耕长三角地区，其在20城拥有的56个开发项目，54个都在长三角地区，总土储面积也不过417.5万平方米。 不足500万平，区域属性强，是这些房企的共同特征。而体量小了，销售额就不好保证。 这几家房企，在2019年的销售额都不足300亿元。 区域发展明显，意味着高度依赖单一的区域市场； 规模受限，意味着业绩表现不够稳健。 这些，都成为左右房企进一步上升的难题。 现金流紧缺 企业上市，最主要是要看财务报表。 一旦数据有问题，或者不能满足连续三到四年业绩正增长的话，很难获得上市批准。  房地产本身是一个高杠杆的行业，拿地和建筑施工，都需要投入大量的资金。 现金流紧缺，成了很多中小房企的共同困境。 尤其是在当下刚刚受过疫情大风暴影响的环境下，现金流更加重要了！ 一旦没有充足的发展资金，企业扩张的需求只能依靠超高的负债来完成。 而以上这些上市遇阻的房企，哪一个不是负债累累呢？ 根据相关数据，2019年TOP100+梯队的中小房企净负债率为73.13%，与TOP10房企的72.34%不相上下。 目前，市场上贷款紧缩，还有房地产调控政策的加压，房企的融资成本持续上涨。 而中小房企的融资渠道趋于狭窄，主要来自银行借款、信托融资及其他融资。 信托融资虽容易，但高昂的融资成本成为压在中小房企身上的“千斤石”。 以另一家排队上市的房企领地集团为例，作为信托融资的青睐者，在领地发起的26笔信托金融借款中，只有4笔票面利率低于10%。 大多数赴港上市的房企负债率很高，寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力，而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧。 对于这些小房企来说，钱是上市动因，而缺钱也是上市遇阻的共性原因。 因此，当“高负债”、“现金流紧缺”成为中小房企的标签，招股书的“失效”或“被拒”，或许并不过于令人意外。 03 房企之所以选择赴港上市，一是因为香港的上市条件较为宽松、对盈利水平的要求相对较低；二是赴港上市不需要排队，上市周期相对较短。 此外，如果中小房企能上市，可以通过资本平台标定自己的价值，这样有利于行业内并购与整合。 但是当前的房地产市场，竞争激烈，分化严重，强者恒强。 未上市的中小房企相对缺少融资渠道和品牌知名度，再加上政策的波动和疫情影响，竞争力大打折扣，现金流也受到极大考验。 总的来说，上市可以缓解中小房企面临的融资难题，但中小房企能否生存下去，最重要的还在于其根本的企业运营能力。 因此，房企要更关注自身在细分领域的竞争力。 比如商业地产有优势，可以考虑做REITs或发行ABS解决融资渠道缺乏的问题； 如果在产业地产上有优势，可以考虑与其他房企、城投合作。 孙宏斌曾说：五年、十年以后，等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候，基本上就是下半场了。 下半场到来之前就是“三招”：周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。 而中小企业，无法靠规模取胜，只有做出自己的优势和特色，打造自身的核心竞争力，才能与大象共舞。 结 语 其实，中小房企上市的动机非常简单，就是找钱、活下去。 大家都在争抢“末班车”，甚至不介意接受“流血上市”。 上市不是唯一通道，但大势已定：谁能借到钱，谁就能发展。 今年3-4月，又有金辉控股和领地控股提交了招股说明书。 2020年成功上市的房企目前只有汇景控股一家，但房企们跃跃欲试的心从未停止。 接下来，受到疫情的大环境影响，中小房企的生存空间将进一步受到挤压。 如果真的没有特别的优势，硬着头皮上市，成功的概率确实不那么大。 本文作者：木妮卡 |
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