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上个月，沉寂了近一年的上海市杨浦区土拍市场重新火热起来。6家房企激战1小时，叫价77轮，最终龙光地产战胜招商蛇口，以总价23.818亿元拿下，溢价率18.98%。在此一周前，龙光刚刚在与招商蛇口争夺虹口北外滩的涉“围标”地块时惜败。杨浦地块，成了龙光地产进驻上海滩的首个住宅项目。其实整个上半年，龙光都拿地动作不断，拿地总额已达到322亿元，甚至超过了去年全年的拿地总和。去年，龙光以992亿元的全口径销售额与千亿擦肩而过，若按照今年的节奏，千亿似乎已是势在必得。 逆势周期，龙光到底为什么喜讯不断、保持上涨？这家典型的区域房企，难道已经开始吹响进攻全国规模房企的号角了吗？ 深耕大湾区 能拿地的房企很多，恒大、保利、中海、新城都是房企拿地排行榜的座上宾。 但仔细比对就会发现，这些能排在龙光之前的房企，不是央企，就是千亿以上的规模房企，只有龙光是个例外。
图：2020上半年房企拿地排行榜 龙光1996年成立，2013年在港交所上市，有广东、广西、四川、海南四大战略基地，其发展核心区域位于粤港澳大湾区，是一家典型的区域房企。近四年来的拿地数据显示，龙光有45%的土地均集中于大湾区城市。而且，龙光不仅拿地多，拿下的多个还都是地王项目。
比如在其重仓的深圳，先后摘得宝安中心、龙华、红山、前海等四处地王，也因此被称为“地王制造机”。 其中，前海这块宅地，更是以45%的溢价，击败16家房企而拿下。 龙光偏爱深圳，深圳也是龙光的“福地”，不仅是其总部所在地，也曾为其创造出多个销冠传奇，以及堪比中海的高毛利率。比如，2007年，龙光独具慧眼买入惠州龙光城项目，平均地价仅300元/平米，总建面500万方，毛利润超60%； 而在2014-2016年上半年，龙光又在深圳楼价急速上升前，前瞻性地布局了深圳四个地铁上盖及沿线项目，平均毛利率都超过40%。 这些都使得龙光得以通过低成本扩充土储，几乎没有拿过高价地和受限价影响而亏损的地块，也帮助龙光在广粤大地打下更坚实的基础。 在今年上半年珠三角的拿地金额排行榜中，龙光就仅次于恒大，位列第二。 图：2020上半年房企珠三角拿地金额top10 现状是，在大湾区、在南宁区域、在汕头区域，龙光都已经位列第一梯队，拥有极高的市场占有率，且品牌、口碑、和产品力在持续带来溢价和利润支撑。2017年，龙光管理层就曾表示，要在“未来3-5年内成为大湾区龙头房企”。根据龙光在大湾区的充足货值，这样的目标或许并不太难。02 ROE连续七年达30%
前阵子，新浪财经公布了“上市房企价值榜TOP50之盈利能力十强”中，龙光跃居榜首，2019年龙光也榜上有名，排在第四。在今年的中国500强净资产收益率（ROE）榜单中，龙光在所有上榜企业中排名第3位，在房地产企业中排名第2位，在内房股企业中排名第1位。2019年，龙光实现归母核心利润人民币100.2亿元，同比增长42.7%。核心利润率17.9%，稳居上市房企前列。连续七年平均ROE达30%。 要知道，ROE是企业衡量盈利能力的核心指标，除非公司有非常强大的竞争优势，多数房企ROE都在30%以下，连续七年平均ROE达30%更是凤毛麟角。这样的业绩，一方面得益于上文提到的低成本土储，为公司未来盈利提供了充足空间；另一方面也来源于龙光精准的战略布局，和所坚持的城市更新策略。2019年，龙光新增城市更新项目货值1690亿元，共计在10个城市拓展了78个城市更新项目，可转化土储货值达4006亿元，其中约95%位于大湾区。在深圳、惠州、东莞及珠海等企业可自主改造区域的货值已达2890亿元，占比超72%。光是在2019年，龙光的城市更新业务贡献收入达49亿元，成为业绩增长的新引擎。由此可见，龙光的城市更新项目布局好，价值高，业绩记录良好，盈利可见度较高，已经形成了穿越周期的盈利模式。未来3年，城市更新业务预期可贡献当年约20%的核心利润。同时，龙光净负债率低，2019年公司持有现金及银行结余增加至407亿元，相当于1年内到期债务的逾2倍，完全没有债务到期的资金压力。资本是用脚投票的，低负债支撑起高增长、高盈利，以此循环，帮助龙光走上了一条高质量发展的道路。 03 2019年，在房地产行业整体增速放缓的背景下，龙光完成了全年850亿元权益销售目标的108%，哪怕与千亿失之交臂，也实现了超预期的大幅增长。2020年，龙光给自己设立了1100亿元权益合约销售额的新目标，这一目标较上年权益销售额同比增长超过20%。拿地不断的背后，其实就是有充裕优质的土储做保证，它将成为公司业绩持续增长的“压舱石”。龙光也表示，已提前锁定2020年80%的预测收入，业绩增长的确定性较高。伴随着企业规模的逐渐做大，与奥园、佳兆业等粤系房企一样，龙光也走到了冲击千亿的关口。原本主要集中于深圳以及粤港澳大湾区的区域型布局，或将不再满足当前的发展诉求，全国化拓展成为必由之路。站在冲击千亿的关口，龙光也在逐渐从人才和布局两方面提升。今年，就有原绿城CFO冯征、原华夏幸福孔雀城总裁傅明磊等多位名将履新龙光。人才的加入是一个信号，“冲千亿”不过是短期之内必达的一个目标。作为区域型布局特性明显的房企，区域布点过于集中，或许将成为掣肘龙光规模上位的一大因素。作为重视利润的房企之一，“鸡蛋不能放在同一个篮子里”的道理，也让龙光在市场调控面临波动之时难免被动。要实现企业的可持续增长和核心利润的保持，更多区域的拓展势在必行。 结 语 其实，龙光与当年的龙湖、雅居乐或多或少有一些相似之处，同时也是当下许多志在千亿的区域型房企的成长缩影。 看似激进的拿地背后，实则是有勇有谋； 2020年已进入第三季度，无论如何，可以想象的是： 黑马龙光的拿地野心还在继续，年底冲进千亿只需顺势而为。 而在大湾区、城市更新、深圳示范区等利好之外，更多城市的拓展、土地成本的管控，以及如何加快城市更新项目的推进等，都将成为龙光冲刺规模道路上的考验。
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