网红盘自带约8K剪刀差拿预售，最低约121万买三房

这篇文章我都写好5天了，就等今天。

在锦江生态带这个二手成交均价1.9万/㎡，新房装修单价2万/㎡+的区域，川发天府上城突如其来拿预售证，单价10556元/㎡起，挨边最高达到8K剪刀差的项目拿预售，乃们说，是不是该提前准备！

上面是我临时发出的感叹，以下才是正文，好生看。

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尖写的这个盘单价比99元女孩看到会流泪系列还感人。

 

这个项目一直备受关注但从来都是一副生人勿进的味道，离它50公里远都能闻到它的高冷。

 

突然之间，它像个雷厉风行的战士，说来就来。

它就是最近闹麻了的川发·天府上城。

 

川发·天府上城位于天府新区锦江生态带版块，锦江生态带是天府新区核心版块之一，范围在牧华路以南，剑南大道以东，天府大道以西，沈阳路以北。

天府新区主要在开发版块，红色部分就是锦江生态带所处位置

 

经常有人问我天府新区几个版块咋个选，所以在开始演戏前，我要假迷假眼的点评一哈天府新区几大版块的区别。

1，锦江生态带是个适合需要一定品质又放不下烟火气这种人类居住的版块。

 

天府新区这几个板块各有各的骚操作，南湖和麓山版块开发较久，南湖属于超级高密刚需版块，目前以二手房供应为主，属于天府新区极刚需求首席备胎版块；

麓山版块偏低密，刚、改二合一，兰博基尼和拖拉机混搭；

麓湖湖区、麓湖公园区和天府公园西是低密纯改善版块，自然环境资源数一数二，这几个版块的低密产品起槛价基本在300万+，不挂100个TF在嘴巴上不敢出门；

天府公园东是下一个高级版金融城，以产业为主少量住宅为辅，是特别纯粹的高精尖名媛贵妇CBD区域；

兴隆湖是产业为主，几乎不对外销售住宅为辅的版块，产业形态跟天府公园东又有本质区别，像个正经的工科直男。

 

锦江生态带有点像天府新区的中优区域，各项指标比较平衡，均好性很强，密度比南湖低，整体品质更高，不会密到下楼转耍犹如煮水饺；

比其他几个超低密改善区域密度稍高，生活配套的呈现速度会很快，绝对不得出现买2块钱的豆芽都要把玛莎拉蒂牵出来的情况。

 

 

2，锦江生态带城南工作购房者很好的选择之一。

 

以版块西北端为起点，到市区方向到天府五街约6KM,金融城约10KM；

向南以版块东南端为起点，到未来的CBD中心天府公园东约6.7KM,兴隆湖约10KM。

 

锦江生态带在两大工作圈中间，距离成都两大写字楼集合地也就10KM左右，最近的才6KM，即使你单位从金融城搬到了兴隆湖，你上班的距离也几乎没有变。

单位搬迁后，你的同事都在地铁上找挤掉的袜子了，你还在屋头妖艳火扯的选眼影。

以上是我对锦江生态带的看法，哎呀太正经了，我不行了，我想骚。

不过···你们最怕的就是看到不过二字。

锦江生态带核心区域已开发差不多，剩余可售项目均价基本2万/㎡以上，新房套三户型总价门槛基本都在200万以上；周边二手鑫苑鑫都汇，近期成交均价在1.9万/㎡左右。

也就是说，锦江生态带的单价门槛基本定格在了1.9万/㎡以上。

听到就有点鬼火冒。

直到最近，川发天府上城散发出了我很有性价比的“真香”信息，如果我不为它来一篇，你们多半要抓到我的衣领吐我口水。

川发天府上城这几点必须要搞清楚：

1，它是锦江生态带核心区域最后一块地，再不上车就来不及了。

2，本次开清水，清水预示两个重点：自住门槛低、投资成本低。

3，与周边楼盘最高单价剪刀差达8000元/㎡左右，套四总价剪刀差甚至达到70万。 

鸡哥掐指一算，川发天府上城犹如富婆般存在，靠它抱紧锦江生态带，唯撇可以少奋斗几年。

 

 

 

区域配套

交通配套

现在交通配套我基本只写轨道交通了哈，道路就不写了，基建狂魔从来不怕修路。

 

对于版块需求来说，用处最大的是地铁5号线。即将开通的5号线（试运营）距项目约500米，往北过大源、金融城上一环飙笼新都。

往南坐一个站，在高峰站可以和到双流鸡场和温江的19号线（已审批，即将建设）换乘。

5号线往南坐3个站，在回龙路站可以与预计明年开通的6号线（在建）换乘，直杀天府中央商务区CBD，往市区再穿麓山，过新川上一环杀进郫县。

 

 

商业配套

目前版块缺乏大型商业街区或者综合体，周边已营业的有红星美凯龙、鑫苑鑫都汇的摩邻天地，后期还有中海锦江城的商业步行街，满足日常需求足够。

最近的大型商业是对面怡心湖版块的滨湖商业街，但该商业街还没开工。

喜欢刺激的还得靠大源的鹭州里、铁象寺水街、汇锦街、upark公园等等，选择多得火象星座都要憋出选择困难症。

 

商业街区不喜欢？银泰城、in99、环球中心、仁和新城、悠方也要得。

 

教育配套

考虑在这个版块买房的年轻人居多，对教育的需求比较渴望，所以我把学校资源专门弄了个简单的图；

 

 

幼儿园有很多，在建和规划的加起来大概就有6个，小学主要有两个，中学就是天府四中。

你问我：“鸡哥，是学区吗？”

我问你：“诶你肚子里8个月的宝宝英语成绩好吗？”

有异曲同工之妙。

由于是新版块新学校，所以教学质量和成绩还称不上正儿八经的学区，好在区域人口结构较好，未来生源也不会差，只是想成为学区名片所花时间会比较长。

 

天府四中

 

 

自身配套-刚需价格，得改善服务

13号川发天府上城售楼部开放的时候我在现场，大概因为是川发置地在成都的第一个项目，并且货量巨大（3个地块共计约49栋，5313户），整体感觉比较大气，以售楼部的规模和接待态度，直观感受产品面积至少是150㎡+。

 

在自身配套方面，真的难以想象这是一个一万出头清水项目可以给到的服务。

天府上城3个地块就搞了3个会所、3个儿童主题乐园和3大不同主题的水景，另外还有大约12000平米的架空层活动空间，打造标准至少是以中高端改善来的。

比如在品质运动会所就包含有健身房、瑜伽室、动感单车以及恒温游泳池！！！这儿年生一万出头的清水房源哪儿去找恒温游泳池哦，修个水凼凼都要谢天谢地了。

我有点恍惚。

 

 

另外还有全龄生活馆，包含儿童游乐场、老年活动中心、四点半学堂、书画室等等。

精英会客厅有厨艺室、花艺室、品茶室、咖啡吧、阅读室、休闲会客厅甚至还有茶空间。

 

就这些复杂的精神服务基本是纯改善配置了，肉眼可见这个项目二天要卖好多钱，当时我跟朋友一起，离他5米远我都能感觉得到他34D的胸口正在跳动，现在这个单价真的是··富婆承包价。

 

好的自身配套必须要有好的物业来打理，找个野鸡物业容易变成麻将室，所以物业是戴德梁行，3.5元/㎡·月，不便宜也不算贵。

还有一个花巨款的，是园林

园林景观是出自于麓客岛、金茂府同一个景观设计团队-笛东机构打造。

 

三个地块都有水景和儿童区，修那么多儿童区我是特别肯定的，毕竟你看你们小区里面，天道黑在楼下晃的是叽叽喳喳的小娃娃，他们才是真的需要足够户外空间放电。

 

3个地块分别有3个不同的主题，每个儿童主题区占地都在680-1200平米左右，这边耍腻了，到隔壁子切好安逸嘛，本次拿预售的1号地块儿童区名叫糖果浮岛，可以爬坡上坎。

 

糖果浮岛 效果图

2号地块是以乐高为主题的游乐区，小娃娃耍的东西我不是很精通，但是他们大部分都喜欢乐高，还有专门的玩耍乐高的培训机构我是晓得的。

乐高乐梦 效果图

 

3号地块主要是梭梭板之类的，可以爬可以梭。

 

银河方舟 效果图

另外跟儿童游乐区相对应的，3个地块分别有3个不同主题的水景，节约篇幅我就只放本次拿预售1号地块的图哈。

 

我最喜欢这个水景的概念和款式，毕竟鸡哥是科幻控，这个图让我找到了阿凡达的感觉，朋克养生既视感。

1号地块的星云图境是以北斗七星为概念打造的参与式台地景观，参与式的意思就是你可以看，还可以走进切耍。

 

星云图境 意境图

园林方面还有很多可以说的，我比较抠，不想写了。另外项目西侧和北侧还有占地约70亩由天府上城打造的L形市政公园，70亩有好大你们造吗？

现在大部分楼盘的占地面积也就40-60亩为主，并且这个公园的规格也不低，具体的你们自己到售楼部看嘛哈。

项目

产品类型：高层、小高层

装修情况：清水

预售单价约：10556元/㎡-14193元/㎡

户型：108㎡套三双卫，115㎡套三双卫，131㎡套四双卫，138㎡套四双卫，140㎡套四双卫

总占地面积：约297亩

容积率：3.9

绿化率：35%

楼栋数：49栋

总户数：5313

梯户比：1T2、2T3、2T4、2T5

楼层状况：洋房10F/11F，高层17F-33F

物业：戴德梁行

物业费：住宅3.5元/㎡

 

项目总占地约279亩，共分为三个地块打造，1、2号地块为纯高层住宅小区、3号地块为高层+洋房组合。

 

首批次将开1号地块934套清水房源，楼栋分布为1#（32层），2#（24层），3#（32层），5#（26层），6#（33层），12#（33层）。

 

 

部分户型

左右滑动查看图片

（点击图片可看大图）

 

总个结

锦江生态带的区域莫得问题，均好性强，生活配套即将成熟，品质属于天府新区中上水平，整体较存粹，剩下的我主要说三点：

1，清水房源自住门槛低，投资门槛更低，版块升值空间预期高

精装上头的市场现状下清水房源更是稀缺，自住的好处不同多说，入住门槛低之外，还少了很多收房前的步骤····

投资角度，成本更低，以108套三户型，天府上城最低投资成本约36万，如果加上3000元/㎡的精装，投资成本约46万，仅首付成本就少10万。

反过来，天府上城不但投资成本低，升值预期又比较高。

锦江生态带核心区域平层户型高挂牌价高达约2.7万/㎡，可以把这个单价看做区域二手房暂时性的上限，那么天府上城最低约1.1万/㎡，仅36万首付的投资成本，得到的是2.7万/㎡投资预期。（预期和成交不能混为一谈哈）

相反在稍弱的版块，对面南湖二手房顶峰时期成交均价也不到2万/㎡，挂牌价1.8万/㎡都算高的，目前成交天花板在1.6万/㎡-1.7万/㎡左右，弱势板块的升值潜力和优质板块相比根本不是一个量级。

2，刚需价格买改善配套。

从项目配套会所等方面来讲，天府上城至少是按照中端改善项目在打造，不是卖完杀割的心态来的。

地块巨大开发周期长，后期不卖到2万/㎡甚至2.5万/平米装修价我跟到你信，现在入手就是在用刚需价格吸未来改善的仙气。（配套部分的真香定律建议到售楼部自己看哈）

3，单价剪刀差达5000元/㎡-8000元/㎡，最大总价剪刀差至少达70万。

已经快消失的热词“剪刀差”今年会着重在天府上城上演，来看下周边二手：

品质较差的鑫苑鑫都汇9月二手成交均价约1.9万/㎡，单价剪刀差达到了5000-8000元/㎡；

品质稍高，赠送很大的德商御府天骄平层挂牌均价约2.4万/㎡，套四挂牌总价最低300万+，按照天府上城最高约1.4万/㎡单价，这批次最大140㎡套四户型算，套四总价不到200万，总价剪刀差达100万，你再减点赠送面积嘛，总价价差预期70万是有的。

这样一个中高端配套标准，单价约1.1-1.4万/㎡清水，最低首付不到40万，自带至少5K单价剪刀差，总价剪刀差最高可达70万的项目简直就是性价比之选。

再见！

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本稿件引用的项目宣传资料为要约邀请，不作为开发商的要约或承诺文件，所载相关信息（含文字、效果图、户型等）均为示意体现，与实际情况可能存在差异，仅供参考，最终以政府相关部门最终批文及双方买卖合同、补充协议及其附件、交付现状为准。