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文丨叶建英  1 先说，对现有楼市政策的影响。 一个重大的趋势是无房户的房票面临贬值。 简单的原因，像此前的江河汇、南星桥、奥体，接下去的亚运村，以及其他中上限价的商品房，很多无房户的房票的真实性是令人怀疑的。 又是需要照顾的无房户，又是动辄买1000万级的豪宅，这是给杭州楼市添乱。 现在，一，提供给真正的中下收入的无房户共有产权的商品房；二，即使是富裕的无房户，那你也应该跟普通房票一起排队。 杭州房票将重新洗牌。 2 会降房价吗？ 会！ 市场经济是两极分化的，老破小和中下品质的商品房的房价将会受制约，而真正的好房子仍会坚挺。 这里说的好房子，是能够经受得住岁月考验的好房子，那些经受不住的“大豪宅”反而破落得更快。 就像10亿中国人没有坐过飞机一样，其实还有大量的新老杭州人是一辈子换不起几回房的。 对于他们来说，就可以以五折至八折的价格买到同等权限的商品房。 他不会想到去卖掉。当然，如果他要换得起房，那么，即使要向政府的代持机构买清「股权」，对于他来讲也是一件开心事。 会挂钩学区吗？ 会！ 杭州明确了购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益，也就是说在学区上跟100%私人产权的商品房同权。 会是鸡肋的小户型吗？ 《办法》没有明确套型面积，关于多少面积是中小套型的标准一直在变。 参照杭州市对人才专项租赁住房户型结构中的办法，中小户型的单身公寓是指70平方米以下。 但这个标准应该随时代的发展而调整，现在有两个利好变量。 一，国家支持生育，房型应该放大； 二，70平方米是租赁用房，而且是单身公寓，而今天的共有产权面向的是家庭和部分30周岁以上的单身个人。 真正的问题是什么？ 真正的问题是供应的量。 现在还没有明确，但按目前的转向速度，不会是虚晃一枪。 3 会给土拍降温吗？ 会！ 《办法》的第十条列明了共有产权保障住房的三种筹建方式，其中第二种就是： （二）出让土地集中新建。按照「 限房价、定份额，竞地价 」的原则，在宗地出让方案中限定购房家庭所持份额，明确套型面积、交付时间、销售方式等内容，以「竞地价」方式公开出让住宅用地集中新建。 在今年的集中供应土地中，已经有城市采用了这种方法给土拍降温。 比如，北京集中供地在原有限地价的基础上，提前公布了地块的上限价格，同时公布竞报政府持有商品住宅产权预设份额上限、竞报公共租赁住房面积上限，公布《房屋售价承诺书》明确了未来房屋售价，很大程度上帮助了房企根据自身情况理性竞拍土地。 4 为贯彻落实中央决策部署，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保障市民住房基本需求，在总结借鉴各地实践经验并结合杭州实际的基础上，杭州市住保房管局起草了《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》(以下简称《办法》)，今日起在杭州市政府网站上公开征求意见。 《办法》全文共41条，规范了共有产权保障住房的概念定义、申请条件、价格和权属，明确了建设、供应、使用、退出及监督管理等要求。 《办法》明确了共有产权保障住房的概念定义。共有产权保障住房是指由政府提供政策，建设单位开发建设，限定面积、销售价格、使用处分权利，面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，实行政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。此外，《办法》还明确了购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。 根据《办法》规定，杭州市共有产权保障住房的保障对象包括符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭。在符合限购前提下，户籍家庭需同时满足以下条件：主申请人市区户籍满一定年限、申请家庭一定年限内在市区无房、单身申请需满30周岁（含）。而对于非市区户籍家庭则需同时满足：主申请人持有《浙江省居住证》或《浙江省引进人才居住证》、申请家庭一定年限内在市区无房、主申请人在市区连续缴纳社保或个税满一定年限、单身申请需满30周岁（含）。此外，《办法》还规范了申请预售、发布公告、资格审核、配售摇号选房四个步骤的申请程序。 在与其他住房保障政策衔接方面，《办法》明确了承租公共租赁住房、保障性租赁住房的家庭，购买共有产权保障住房的，应当在签订购房合同前腾退原承租的房源，享受公共租赁住房租赁补贴、高层次人才租赁补贴、新引进大学毕业生租房补贴的家庭，应当自签订购房合同次月起停止发放上述补贴。 在房屋价格和权属方面，《办法》明确了划拨土地共有产权保障住房项目销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。同一项目购房家庭可根据支付能力在50%至80%间选择产权份额比例，并按销售基准价对应的不同比例支付房价。 在建设管理方面，共有产权保障住房采取划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转化三种筹集方式。住房户型以中小型为主，项目选址将结合“一核九星”布局，优先安排在交通便利、公共服务配套齐全的区域，促进职住平衡、产城融合。 在使用管理方面，共有产权保障住房可以增购和上市。其中，共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房,权利性质调整为出让，但需满10年后，方可上市交易。共有产权保障住房购房家庭需退出保障的，可向代持机构提出回购其份额的申请，由其进行回购。与此同时，《办法》强调了将从严查处违规使用和违规申请共有产权保障住房的行为，明确了收回及全部补缴差价款两种处理方式，并明确存在违规行为的家庭禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房。 近年来，杭州住保房管部门在加强住房保障、让更多家庭“住有所居”的道路上步履不停，目前杭州已形成广覆盖、分层次、多元化，具有杭州特色的“三房三补”住房保障体系。发展共有产权保障住房、制定出台《办法》对于弥补杭州住房保障体系缺乏出售类型保障房的短板，完善租购并举的住房供应体系，推进高质量发展共同富裕示范区建设具有重要意义。 如您对《办法》有自己的意见与建议，请于2021年8月21日前，通过信件、传真、邮件等形式反馈。通讯地址：杭州市浣纱路179号401室(邮编310006)。联系人：李天翔；联系电话：0571-87709573传真：0571-87709585，电子邮箱：fgj@hz.gov.cn 。 5 部分城市共有产权住房相关政策一览 共有产权房最早从江苏省淮安市进行试点，后来在江苏省多地区获得了推广。随后，北京、上海、广东等城市陆续跟进，因地制宜发展共有产权房。 淮安 个人与政府的出资比例为7︰3 2010年11月，江苏省淮安市在试点一段时间后，出台了《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》。 △图片来源：淮安市人民政府网 供应模式：将经济适用房划拨土地变为出让土地。 配售价格：参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5－10％）。 供应对象：具有市区两年以上城市户口；家庭收入符合政府划定的中低收入家庭认定标准；无房或现住房面积低于政府规定的住房困难标准。 房源面积：最高不得超过90平方米。 产权份额：个人与政府7︰3，即个人占70%产权，政府占30%产权。 转让要求：如果要购买全部产权，5年内购买的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算；8年以后购买的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）购买。购买共有产权房满5年的，可以上市交易。 北京 取得不动产权证满5年可交易 2017年9月, 北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同制定了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。 △图片来源：北京市住房和城乡建设委员会网站 供应模式：各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。 配售价格：有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。 供应对象：符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房；单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；本市没有住房转出记录；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请的，离婚年限需满三年。 产权份额：共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。 转让要求：共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。 上海 上市转让后住房性质转变为商品住房 2019年12月，上海市重修正了《上海市共有产权保障住房管理办法》。
△图片来源：上海市人民政府 供应模式：共有产权保障住房建设用地纳入本市土地利用年度计划管理，单独列出共有产权保障住房建设用地指标，并予以优先供应。建设方式采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式进行。 配售价格：单独选址、集中建设的共有产权保障住房销售基准价格以建设项目结算价格为基础，并综合考虑本市保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权保障住房项目价格平衡等因素确定。配建的共有产权保障住房销售基准价格，综合考虑本市保障对象的支付能力以及相近时期、相邻地段内共有产权保障住房项目价格平衡等因素确定。 供应对象：具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地达到规定年限；住房面积、可支配收入和财产低于限额；在提出申请前的规定年限内，未发生过因住房转让而造成住房困难的行为；非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房。 产权份额：购房人产权份额，参照共有产权保障住房所在项目的销售基准价格占相邻地段、相近品质商品住房价格的比例，予以合理折让后确定；政府产权份额，由区住房保障实施机构持有。 转让要求：购买共有产权保障住房，取得不动产权证满5年后，共有产权保障住房可以上市转让或者由购房人、同住人购买政府产权份额。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。 广东 不得增购政府产权份额 流转实行封闭运行 2020年7月17日，广东省住房和城乡建设厅、发展和改革委员会、财政厅、自然资源厅，中国人民银行广州分行、中国银行保险监督管理委员会广东监管局联合出台《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》。
△图片来源：广东省住房和城乡建设厅网站 供应模式：由政府投资或提供政策优惠支持，按照有关标准筹集建设，面向符合规定条件的对象供应，实行政府与承购人按份共有产权，并限定使用和处分权利的政策性住房。共有产权住房纳入城镇保障性安居工程管理。 配售价格：共有产权住房的评估价格，采用代持机构委托房地产估价机构评估等方式，参考同时期、同地段、同品质普通商品住房的市场价格确定。共有产权住房的销售价格实行政府指导价。 房源面积：建筑面积不超过120平方米。 供应对象：面向符合当地规定条件的城镇无房家庭（含单身居民）供应。每户家庭只能购买一套共有产权住房。各地可将人才住房纳入共有产权住房。 产权份额：承购人的产权份额为共有产权住房销售价格占评估价格的比例，原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。 转让要求：原则上承购人取得共有产权住房不动产权证书满5年的，允许转让其所持有的全部产权份额，各地可根据实际适当调整转让年限规定。由住房保障主管部门或其委托的代持机构转让给其他符合规定条件的申请人。承购人所持产权份额增值收益归承购人所有。转让时成交价格低于原购买价格的，代持机构不予补偿差价。 |
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