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哈喽朋友们，我是情报哥，又到了周末宠粉时间。
买房路上总有形形色色的问题，我们给你提供专业的情报和咨询。 这是我们的第39篇【问答】，都是粉丝问到的比较有代表性的问题，供大家参考，也欢迎你来跟我交流提问。 答：光听羊城花园，可能很多朋友还不知道在哪。但如果我说盈彩美居、兰亭盛荟、美林湖畔，你一定听过。 这几个楼盘，热度蹿升，这一年涨到8、9万/平了，那羊城花园还停留在4万/平，算不算洼地？！首先，羊城花园的位置是很不错的，离国际金融城东区近，临近13号线二期的珠村站，旁边是环城高速跟中山大道。步行两公里左右就到美林MLIVE，山姆跟宜家都在那开店，购物啥的蛮方便。之前我们就跟预算300万但又想买天河的粉丝朋友们推荐过羊城花园。理由除了东圃板块整体价值高之外，羊城花园作为中等价位的楼盘，小区内部环境还算OK，不像市区散盘那样破旧。而且，假如预算提高一点，400万左右还能买到它的电梯两房。羊城花园分为电梯楼和楼梯楼，历史成交比较多的是楼梯楼，成交均价3.7万左右，最高不超过4.5万。加上楼梯楼的小户型比较丰富，从40多㎡到80多㎡都有，这样一套算下来，不超400万。而羊城花园的电梯楼，单价贵几千，普遍上4万/平，户型主要是80多到100多㎡，要到400万以上才能成交。我认为，无论是自住还是保值，羊城花园对于刚需置业者来说都考虑得过。预算没有卡得很死的话，长远点看，建议买它的电梯楼。至于比起周边几个“网红盘”，羊城花园主要劣势是楼龄相对久，北向靠近主干道等等，可以到现场感受一下合不合心意。为什么这么说呢？其实翠城，也是从无到有，一路走过来的，当年地铁没开通，周边荒芜，一开始卖得并不快。现在呢，到8号线宝岗大道站走路只要几分钟，带省级小学，还有机会直升绿翠中学（据家长说重点班挺厉害），内有大园林，不远处还有综合商业体万科里。除了周边有个批发市场，以及靠近珠江医院有朋友会介意之外，小区所在地段确实发展很成熟了。所以在去年下半年到今年初广州这波房价涨潮中，翠城是属于海珠涨得比较多的二手盘。我统计了一下，去年疫情期间成交均价4.5万/平，现在均价超过6万/平。你想找低于6万/平的房子，想都别想了，预算起码要550万。目前来看，广钢的楼盘就像当年的翠城，配套设施还没完全齐备，广钢公园、地铁线等等规划利好也需要时间兑现。所以现在买，价格方面不至于站在高位。除此之外，买广钢的楼盘，楼龄相对占优，目前价格还没翠城飚那么快。对比两个盘就可以发现，去年下半年，翠城跟融穗华府都是5万/平左右就能成交，而现在，融穗华府还能在5.5万附近、总价400多万买到次新房。总结下来，广钢的人气我是看好的，只剩下规划需要多久兑现的问题。如果你的预算没达到翠城的线，现在入手广钢也是合适的。现在黄埔这套学校学位一般，想买套好点的学位房但预算有限，请问这几个选择哪个好点？1）忍受越秀那边的老破小学位比较好的恒福苑，楼龄二十几年，担心再用十几年不好转手。3）实地常春藤，这个楼盘开发那么多期，担心几年以后学位不够，小孩目前只有两岁多答：恒福苑真的比较老旧了，我一直不建议只为学位而买房。除了考虑到未来转手的难度、银行肯不肯贷款之外，买房，还要考虑自住舒适度。况且，学校名声是一方面，家长的重视程度、邻居圈层也是一方面。从某种程度上来说，假如一所学校对口的街道、楼盘，房价差异比较大，那么圈层差异也挺大的。当下，学位是个不确定性越来越大的因素，如果孩子还有四五年才读书，中间政策的变数真的说不准，不建议冒这个险。另外说到学位不足这个问题，从常春藤的开发规模来看，学位户数比紧张。而除开学位跟价格，常春藤在科学城范围内具备的优势并不多。即便未来可能同样会遭遇学位紧张/不确定的情况，但在地铁交通、商业配套、板块价大坦沙的房子，值不值得入手？世界呼吸中心有没有隐忧？答：大坦沙的定位是国际健康生态岛，“打头阵”的项目就是广州呼吸中心。至于会不会像白云钟落潭健康产业中心那样，一上来就被指定建立国际健康驿站，变成防疫隔离点呢。我认为倒不必太担心。因为选址钟落潭主要在于它离白云机场跟市八医院都近，位置有利。大坦沙虽是个岛，但怎么说都要深入市区腹地才能到达，不适合成为收治点。从开发程度上看，大坦沙跟一江之隔的金沙洲差距还蛮大。楼盘不多，教育、商业配套方面也比较欠缺（除了今年9月开学的沙面小学之外）。大坦沙要改头换面，最大的问题是什么时候才能拆完。大坦沙前前后后花了快十年，旧改才终于有点眉目。今年经过大坦沙，确实满大街的店铺都写着大大的“拆”字，也许是春节的原因，路上人迹难寻，有点荒凉。而前段时间，广州发布的2021年重点建设项目清单中，大坦沙涉及的三条村（河沙村、西郊村、坦尾村）给出的计划是三年。按照目前的进度，河沙村的安置房在动工建设，西郊村已完成土地征收，坦尾村启动征地拆迁。但如此大范围的拆迁，阻力不少，什么时候能办成，还要看最大的推进者凯德集团执行力到底如何。总体来说，大坦沙的空气环境还算宜居，建设规划看起来很美好。可是除了地铁以外，现在周边生活配套、城市界面的分数偏低。入手的话，需要足够的耐心去等待变化。答：丽江花园能买到的150万以内的两房已经不多了，主要可以看三个组团：德汇楼、德荫楼、丽茵楼。丽江花园作为一个知名度挺高、近5万人居住的大型社区，从上世纪90年代动工发展至今，是个蛮成熟的小区了，内部配套也比较丰富。如果你没有适龄入学的小孩，不太考虑读书问题，150万可以考虑丽江花园。因为小区内的教育配套设施仅有丽江小学，而从楼盘开发至今，初中迟迟未建，是很多业主头疼的事。中学要么去政府划定的洛浦中学，要么上私立，还有就是把房子卖了，到新的地方买一个学区房。500万，希望买到学位还算可以的电梯房，属于置换的性质。目前主要看老黄埔跟天河。天河500万有电梯的选项还不少，像天河东部的南国家园、天朗明居，西北部的豪景花园、天河北苑等等，地段都不差。但想要学位不差，以上基本就都可以排除了，对口小学跟初中被笑称“城乡结合部学校”。本身跟天河东挨得近，能蹭到天河的商业配套，又能住上舒适度、楼龄更佳的楼盘。目前老黄埔的一手盘里头，富颐华庭、城光、中鼎二期，基于学校考虑，我更倾向富颐跟城光。二手盘像黄埔花园、保利学府里，也不差。但现在这个形势，适合去抢抢黄埔的一手。更多买房问题，欢迎下周二（7月27日）晚上七点半，来我们直播间提问，我们将线上为您详细解答~
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