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最近，在英国的各大媒体上，一位名叫Stephanie的女企业家挺出名，各大媒体都争抢着报道她的故事。据说，这位女士创办了一家公司，公司通过推广以租养租的商业模式（Rent to Rent，也被称：R2R）培养了一批批“二房东”，帮助那些穷租客走上了致富道路。目前，这位女士也通过这门生意让自己的资产达到200万英镑。当然，丽莎不晓得媒体有没有夸张报道，也不知道是不是这位女士买的广告。可是，丽莎还是决定写一篇文章。为什么呢？因为这位女士提出的“Rent to Rent”的商业模式，它在英国的租赁圈里相当普遍。不过，大多数情况下，都是一些中介公司来承担着“二房东”的角色。可这位女士更多是针对个人，她鼓励租客做私人生意，不用花钱买房子，也能从房产投资中获利。不可否认，这样的商业模式确实会为您赚了一大笔可观的利润。可是，针对一些租金和房屋管理经验都不足的市民来说，想做这笔生意，不仅对您，或者对房东，还是对租客来说，都存在相当大的风险。
银行从业员进入房地产，成为“Rent to Rent”培训者多年前，Stephanie在布里斯托的一家银行上班，听起来是一份很不错的工作，可这位单亲妈妈还需要抚养儿子，因此，这一份薪水根本不能满足他们的基本开销。“那几年的日子真的很苦。直到我母亲生病了，给我的生活带来很大的打击，我才意识到，我该换一种生活方式了。” 2016年，45岁的Stephanie和姐姐合作，进军房地产行业。通过参加了各种房产投资者们的活动后，她很快意识到自己根本没有投资房产的钱。不过，也就在这个时候，她发现了房产租赁圈里的一个“秘密“。“很多房产业主都有一个问题，他们不知道如何找租客，所以，就会寻求中介公司帮助推广和管理。中介公司收的管理费非常多，让这些房东们很苦恼。我听说有部分房东会私下跟租客合作，比如：租客来作为中介公司的身份，租下他们的房子，再帮他们找其他的租客。不过，由于没有一个系统的培训，房东和租客之间遇到了很多问题。” 于是，Stephanie有了一个想法：把这样的模式变得更加专业化，通过聚集一些有想法的房东，然后，再培训一批批想通过这样形式赚钱的租客，让他们合法从房产中赚钱，最后，双方都可获利。更重要的是，让更多人可以学会这门赚钱的技巧。
在他们的培训内容里写到：R2R的模式很简单，客户先租下一处房产，通常租期为3-5年，向业主或出租代理支付保底的租金，并承担所有账单和租赁期间的维修费。然后，客户就可将房产以高于支付的租金价格租给其他的租户，差价就是他们的利润。“这意味着您不需要巨大的财务投资就能开始进军房地产事业，但是，大家需要的是一份指南，帮助您完成这个过程，确保您是在合法合规的前提下做的生意，如何可以把利润更大化，我们就是这个指南。” 其实，这种以租养租或者说保底租金的形式早在英国流行了，它其实就是把非法转租变得合法化。也就是说，如果您租下了这套房产，然后未经允许转租部分和整个房屋，您就违反了租赁协议，这属于非法转租。只要是非法转租，房东们随时可以对您采取法律行动。相反，R2R形式一般是得到了房东的书面许可，并且，房东和中间租户之间已经达成了协议。它的运作模式可以通过公司，也可以是通过个人。不过早期，通常都是由中介公司来操作。由于资金雄厚，他们会大批租下不同房东的房子，随后再分租给其他人。由于中间可产生的利润不少，最近一些年，越来越多的租客也开始走上了R2R的道路。当然，有一些租客知道这样的商业模式，却不知道该如何做。而Stephanie公司的理念就是帮助这些有想法但是不知道如何行动的个人走上他们的致富道路。Stephanie的公司这样宣传：在疫情过后，很多人意识到他们原以为稳定的工作可能根本就不稳定，他们会开始反思自己的生活，是不是该找另外的赚钱道路了。另外，很多人不再在每周工作40小时以上，从事自己并不特别喜欢的工作40年。我们会让更多的人能够掌控自己的生活，帮助他们投资房产，实现额外的收入来源。看似非常吸引人的宣传，可是，虽然是合法的行为，真的就这么容易赚钱，真的就没有任何风险了吗？丽莎认为，您得三思。 我们可以看到，通过这样的一个租赁模式，达成了R2T协议，那么，就会涉及三方人：房屋业主，中间租客（也可以理解为二房东）和租客。那么，在这里，我们决定从三个方面来说说各自的风险。毫无疑问，业主会选择使用这种"以租养租"的形式图的就是节省成本。无论住在物业的租客是否支付租金或物业是否空置，他们的租金收入都是有保证的。最重要的，业主不会产生任何中介，管理或者更新费用。房东也可以要求与"租户"签订更长的合同，这为房东提供了更多的安全保障，使他们有可能做长期的预算。首先，您没有检查租户和管理财产的权力。您和租客签下了该协议，那么，就得由这个第三方来负责您的房产，包括：谁住在您的房产里。如果您的中间租客只为赚利润，招了一群不怎么爱护房屋的租客，他们破坏了您的财产，您就会有损失。当然，在这期间，您的这个中间租客会承担着维修的费用，可是，有一些长期的损害您是看不到的。另外，在市场上，我们经常看到这种中间租客，他们为了出租给更多的租客，赚更多利润，会把客厅改变成房间，只留下一个小小的厨房。这么多人住在您的房子里，很难保障是否会导致物业的磨损。更重要的是，这些普通的租客，他们并不像一些大型的物业公司经过培训，很有可能不知道如何好好的管理您的房产，长期下去，您的房产就会贬值。 
第二，我们再从中间租客，也就是担任着“二房东”这个角色的人的角度来看看。作为中间租客，通过这样的方式确实可以为您带来很大的利润空间。可是，风险也不小。比如说，如果您是个人行为，您要想想，您的客源该从哪里找？您并不像大公司那样有一定的资金背景，假如您找不到租客，您也必须要履行合同的义务，向该房子的房东付租金。再者，您的租户要是在里面发生了什么事，您作为“直接房东”，您就得附上全责。我们认为，在这样的交易中，租客面临的处境最尴尬；租客不仅要在这样的多人房里挤着过日子，还得承担着租金消失的风险！2013年，在伦敦发生了一件非常著名的案件：一名来自伦敦经济学院的学生Burton在伦敦44个居住地租下了200多个房间，然后，再通过这样的形式分租出去，这位年轻才俊号称自己每个月靠着这笔生意净赚3.5万英镑的利润。可是，突然有一天，他消失了，带着所有租户的租金跑路了。据《卫报》报道，大部分租客都是学生，他们有的押金超过700多英镑。当然，按理来说，这些押金应该是交给当地政府的一个押金保护计划里的。但是，据说，这些租客们最开始的时候根本没注意，没有看到Burton提供的保护协议，就急忙的交了款。当然，房产的真正主人可能需要对此也负上些责任，不过，由于这中间的事情太复杂了，很多人至今都未能拿到押金回来。
“我们并不是反对这样的租赁模式，如果，您真的认为这样可以为双方都带来好处，那么，一份协议书非常重要。房东和中间租客之间要签好协议，并且要把每一个款项都列好，以此来约束对方行为。比如说，房东可以提前想好在此期间发生的风险，然后把它们一一列在合同里，并约束：如果发生了这些风险，该由谁负责。” 那么，对于想要成为“二房东”的中间租客来说呢？杜律师认为，您一定要了解相关的租赁法律。一旦您签了协议，您就是租客直接的房东了，不管在什么情况下，您都要履行房东的责任，履行自己的职责。“我们知道很多租客为了赚更多利润，他们会把房子租下来后，把客厅改成房子再分租出去。那么，这个时候，您就必须要考虑多人租赁房（HMD）的执照问题。您不要以为自己只是一个中间租客，不需要为此负责。英国法律规定，既然您是直接房东了，是您允许别人住进房屋的。如果您没有这个执照，那么，您是要受到处罚的。” 除此之外，中间租客必须要在分租出去前做好租客身份的检查，比如，查看他们的资金收入，职业以及移民身份。另外，您还必须要对房子进行定期的检查：包括天然气以及房屋里家具等等问题，把租客的押金放到政府批准的押金保护机构保存起来，否则租客可以要求您退还押金，同时赔偿最高3倍押金的数额的。最后，您的租期问题也要考虑进来，您跟房东签的是3年，您就不可以和您的租客签3年以上的时间，这都是违反您的租赁协议的。“对于租客而言，我们认为在签署租赁合同的时候，您一定要仔细看看这个押金的协议，询问房东是否加入了政府计划。当然，如果您实在是不放心，那么，我们建议您，您最好还是直接找一些大型中介公司来租房，或者直接通过大房东来租房。” 好了，今天的文章就到这里，如果喜欢我们的文章，觉得它很实用，别忘了给我们文章点赞哦！下周五（2021年2月26日），丽莎律师行（www.lisaslaw.co.uk）特别携手英住家（UK-Home），推出线上免费直播分享会！在这一次的直播分享会里，将由丽莎律师行的资深房产律师，以及英住家的资深房产顾问，共同进行线上直播分享和免费问答，为大家带来新年最强的法律/房产投资的相关政策全解析。我们除了会展望2021年的英国房地产市场，还特别为那些想为孩子们的教育而投资房产的客户提供非常专业和有深度的分析。同时，专业的房产顾问们也会对2021年做一些全面的投资预测，非常值得大家参加！- 疫情中，英国房市有哪些变化？买卖房的注意事项？只要您有关于以上主题不清楚或有疑问的地方，我们都欢迎您加入我们的线上直播间，向我们提问，我们将尽可能为您提供一些参考建议。
罗律师于2019年获得律师资格，并在2020年6月加入丽莎律师行。罗律师非常了解房产法，她成功处理过许多住宅和商业物业的销售和购买案件。她的经验涵盖再抵押贷款、政府的住房购买计划、新建和拍卖房产案件等。
赵志强：商学院全球前十管理学全奖博士生，曾在180多年历史的财富50强公司从事管理工作多年，创建过3家顾问公司，为多个行业提供咨询服务。赵顾问深耕英国房地产市场，擅长处理大额复杂交易，提供住宅与商业地产交易，税务架构，按揭贷款和出租管理等全程购置建议。蒋洁民多年国内房产工作经验，曾就职于融信集团杭州区和中南建设集团项目负责人。另外，他也曾就职于伦敦最大百年房产机构Chestertons并担任亚太区总监。蒋顾问深耕英国房地产市场，拥有上百套伦敦房产交易成功案例，帮客户按需求选择投资和自住项目。
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