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号称宇宙最强的十八号线首通段土建工程已累计完成 97%，主体基本完工！ 这条南北大动脉，在今年开通，已经没有悬念。 18号线给楼市带来的效应，有目共睹。 从去年到今年初，一片黄土的横沥岛有盘首开单价就破“4“，万博的和樾府每次开盘、加推，房价也都节节攀升…… 然而，唯有一个板块成了例外。番禺广场，房价仍在原地踏步，成为了整条地铁沿线房价的“洼地”所在。 这是一件非常奇怪的事，背后深藏广州楼市的玄机。 番禺广场，可以说是广州的最牛地铁枢纽之一。三号线即将贯通亚运村，17号线、22号线等多条地铁大动脉在此交汇，利好之多，可以说是万众瞩目。 房价，为什么却如此无动于衷？番禺广场，还有戏吗？ 先来看看番禺广场过去一年房价变化。 从去年到现在，板块的房价走势呈现一条平稳的直线，毫无波澜。 整个板块房价多在“2字头，甚至不乏“1字头”的房源。 这个房价在广州是什么水平？我们来拿它和18号沿线的板块对比了一下。 18号线最南端的南沙万顷沙，新房均价在2.5万； 番禺广场现阶段的二手整体房价，几乎和南沙万顷沙新房价格相当！！！这是什么情况？ 去年开始，18号线开通的利好就逐渐提前兑现。 万博的越秀和樾府，每次开盘、加推，房价就会迎来一波利好； 横沥岛的三盘，葛洲坝·湾区金融城、美的江上沄启、旭辉耀玥湾，成为楼市当红炸子鸡，备受买房人关注； 沙溪的二手房房价也在不同程度迎来上涨，如珠江花园，当前二手房价也逼近“4”字头。 同为18号线沿线，发展更为成熟的番禺广场，房价却毫无起色。真的是，奇哉怪也！ 事实上，论实力，番禺广场一点也不差。 从距离来看，番禺广场显然要比南沙的万顷沙、横沥岛，离市区近得多。 交通上，除了18号线，这里更有开通的3号线，可以直达珠江新城，另外还有22号线、3号线东延段以及规划中的17号线，未来将汇聚5条地铁，交通便利程度，即便放眼整个广州，也是名列前茅。 配套上更不用说，这里本是番禺区府板块，开发得较早，配套成熟。 商业方面，板块内有永旺梦乐城、基盛万科里、汇珑商业广场等。 教育和医疗资源方面，其实也还不错，周边有东怡小学、仲元实验小学、何贤纪念医院等。 因此，从居住的角度来看，番禺广场其实算是一个不错的选择，对刚需而言是有一定的吸引力的。 但现实却啪啪打脸，即便有最强18号线推动，这里的房价却稳如老狗。 区府板块+五条地铁+成熟的配套，番禺广场的房价为什么起不来？ 一个重大的原因，是板块二手楼的楼龄偏高，影响了房价的升值和成交。 我统计了一下，周边的一些二手房的楼龄，普遍在20年以上。 其中这里不乏小户型、小社区、人车不分流的老房子。 这些比较高楼龄的房子数量不少，成交困难，一定程度上，拉低了板块的整体均价。 同样的价格，或者稍微加点预算，在番禺就可选择亚运城、汽车小镇、凯德山海连城等新盘，番禺广场这些老旧房源的竞争力显然不强。 其次，相较于其他沿线板块，18号线利好对番禺广场影响有限。 像横沥、万顷沙、沙溪、琶洲西区等板块，是首通地铁，18号线能带来更大的上涨预期； 而番禺广场则不同，它本身就有3号线在运营，如今18号线即将开通，也只不过是多了一条更快的线路，起到的仅是锦上添花的作用。 因此， 18号线开通对番禺广场的影响，并不会像其他板块影响那么大。 再者，在定位上，番禺广场也要输18号线沿线其他板块一筹。 冼村站所在板块为珠江新城，为广州最强CBD，房价自然有持续上涨的能力； 另外，沿线还有琶洲西区，是广州新兴的CBD，主打人工智能和数字经济， 发展前景摆在那里； 万博站，番禺区的CBD所在地，当前已经进入兑现期； 南沙横沥岛，定位于首个国际金融岛，重点发展金融产业，规格也是杠杠的。 相较之下，番禺广场只是区府的所在地，周边产业发展一般，和这几位“大佬“同处在一条地铁线之上，顿时失去光芒。 那是不是意味着，番禺广场不值得买？非也！我认为，这里有不错的布局机会。 如果考虑短期投资的话，番禺广场可能不是一个最优选择。 毕竟，从发展的天花板而言，同位于18号线沿线的其他板块明显会要更高。 但是！如果从上车的角度来看，我觉得番禺广场还是值得考虑的。 一方面，从居住的角度来看，番禺广场、交通、商业、教育、医疗等各种教育资源应有尽有，能够满足刚需的各种需要。 另一方面，番禺未来有五条地铁汇聚，地铁优势还是在的，虽然产业地位不足，但未来也能带来不少的刚需外溢，相较于其他刚需板块还是可以的。 如果你考虑选择番禺广场上车，我认为最重要的原则是： 尽量选择楼龄稍低，保养比较好的楼盘。 板块内的地铁、商业、学校等资源其实都差异不大，而房子的楼龄对未来置换起着重要的作用。 楼龄低、保养好的楼盘，未来置换难度小，房价也能保持一定的涨幅。 当前，番禺广场之所以房价涨不起来，一定程度上是板块内聚集了不少楼龄老旧楼盘，房价被这些房子拉低了。 其实，如果从局部来看，番禺广场的一些楼龄稍新或保养不错的楼盘，还是有慢慢涨起来的。 如融穗澜湾，楼龄大约6年，算是板块为数不多的次新房，当前小区房源成交均价已去到4.7万/平； 东华花园，整个小区保养不错，环境也好，近半年起，房价也有了一定的涨幅； 东怡新地，为东怡新区7个组团中楼龄最小的，成交均价已近4.3万/平，房价远高于其他组团。 当然，前提还是不要离地铁太远，最好在1公里范围内。 毕竟番禺广场最大的优势还是五地铁汇聚。 总的来说，番禺广场二手房众多，还是有机会以合适的价格淘到笋货的，想要上车番禺广场的，不妨多多留意。 你觉得呢？欢迎留言交流。
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