2021年丽兹行市场概述：公寓供需数据分析市场概述2020年疫情影响下，市场资金无处可流，市区大平层和独栋产品投资属性强，带来资金的流入。2
020年新房公寓成交量环比增涨23.33%，别墅供应下降带来成交量下降15.52%；二手公寓、别墅成交量分别增涨28.4%、43.
3%，需求旺盛。此外二手公寓2021年成交均价上涨7.69%，别墅上涨5.95%，市场火热度延续。当下市场热度下，豪宅公寓、别墅如
何选择，丽兹行豪宅研究院将从市场供需、位置、户型设计、价格对比、等维度为您详细解答。别墅公寓供需新房别墅供应稀缺，市场关注度向二手
别墅转移2010年政府出台“限购”政策，购房资格稀缺，投资占比大幅下滑，同时随着高净值客户对于居住品质的不断追求，别墅供应增加并在
2018年达到巅峰，而2012年后受到容积率限制，纯独栋别墅减少，高低配【别墅+公寓都有】产品为主。2018年为抑制房价过快上涨，
供地结构发生变化，容积率、价格等限制导致别墅供应逐渐下降，公寓供应上涨并在2020年超过别墅占据主导。2021年住宅用地供应结构中
仍受7090和共有产权房持有约束，同时开发商受“三道红线”限制，面临融资压力，未来1-2年豪宅新房供应将会偏向于1500-2500
万的公寓和叠拼等快消产品，这部分产品未来的选择空间更大。随着新房别墅供应减少并逐渐远郊化，选择空间减少，而二手别墅周边配套逐渐成熟
，位置优势也逐渐凸显，有别墅需求的可将选择范围扩大到二手别墅上。市场成交结构主要以公寓为主，2020年整体豪宅公寓成交量占比67%
，而豪宅新房与豪宅二手成交结构不同，豪宅新房市场别墅与公寓成交占比基本各占50%，但公寓成交增涨趋势逐渐凸显。豪宅二手市场，由于老
牌的高品质别墅，自主率高，挂牌量底，成交量上一直被公寓产品占据主导，但随着高净值客户对品质追求额向往，加之2020年经历疫情的考验
，别墅作为有天有地的终极居所，成交量持续保持上涨趋势。公寓别墅位置公寓多集中在五环内，对比别墅更有位置优势从2020年成交数据来看
，豪宅别墅成交主要集中在五环-六环，占比77%，其中新房别墅占比62%；豪宅公寓成交分布相对均匀，其中二手公寓成交主要集中在三环-
四环，占比79%，新房公寓成交五环-六环占比52%。五环内豪宅分布地图显示，五环内共有157个豪宅楼盘，其中纯别墅有13个，有10
个分布于四环-五环，一手有佑安府、鲁能钓鱼台美高梅别墅、玺萌壹号院，二手有富力山、亚运新新家园、龙湖颐和原著等。32个项目既有别墅
又有公寓，其中二手占比66%。纯公寓有109个，全部集中在五环以内。五环内公寓产品的选择机会更高，中央别墅区、西山别墅区的别墅选择
范围更大。别墅公寓位置抉择核心在于是否满足核心需求单从位置上，公寓的分布更靠近内城，但是别墅分布于四环外，环境等私密性更好，随着配
套的逐渐完善，距离对于买房的影响越来越弱，根据个人购房需求不同，位置要求不同。对于自住需求，位置的选择更多需要根据自己平时活动范围
【工作、孩子等】来选择，五环内相对配套上更完善，资源上中央别墅区国际资源集中。城市内180㎡左右的公寓实用性强，易变现，适合工作自
住需求。四环外别墅容积率底，私密性高，是养老的终极居所。对于投资需求，升值潜力最为关键，结合整个城市规划选择未来升值潜力更大的区域
，例如分钟寺、亦庄开发区、丽泽商务区等。随着别墅产品供应下滑，容积率提高，未来纯独栋产品将越来越稀缺，保值增值属性强。公寓别墅户型
设计公寓户型设计趋于科技简约，别墅趋于叠拼联排化2002年左右投资热时期，小面积户型以低总价、高租金、转手快而备受欢迎，这一时期豪
宅公寓在产品设计上既要考虑高净值客户居住的舒适度，又要考虑投资客户需求，同楼盘社区呈户型多样特点，例如东直门当代万国城、CBD新城
国际、丽都阳光上东、太阳宫凤凰城、朝阳公园公园大道，即是这一时期典型豪宅楼盘代表。2010年为抑制房价过快上涨，政府出台“限购”政
策，购房资格稀缺，投资占比大幅下滑，同时随着高净值客户对于居住品质的不断追求，豪宅进入更新迭代期，科技豪宅兴起，空间面积上公寓豪宅
直追别墅。2017年后，受市场调控影响，土地供应结构发生变化，受容积率、限价等限制，户型设计上更加偏向满足一次性需求的180㎡左右
的中等户型、面积适中、实用性强，同时投资变现速度快。新兴豪宅以缦合北京、中海甲叁号院、合生缦云、世茂北京天誉为首，面积170㎡三居
室/四居室起，近几年品质不断升级，缦合北京最小450㎡起的科技住宅，在公寓市场中成为稀缺。2020年成交数据显示，二手豪宅别墅整体
成交套均面积为383㎡，新房豪宅别墅成交套均面积454㎡；二手豪宅公寓整体成交套均面积为190㎡，新房豪宅公寓成交套均面积251㎡
；无论是公寓还是别墅，新房在面积上是比较占优势的，居住舒适度更高。公寓与别墅在户型设计上呈不同表现趋势，豪宅新房公寓在位置上呈五环
外、中等面积实用化；新房公寓居住舒适度上要优于二手公寓；而豪宅新房别墅2012年后受到容积率限制，纯独栋别墅减少，高低配【别墅+公
寓都有】产品为主，叠拼、联排、类独及合院产品供应量增长，相对比纯独栋产品，在居住舒适度上要略低。可见从户型设计上，既要看到新房在科
技化上的优势，也要看到传统独栋别墅低容积率的稀缺性，在符合预算及位置基础上选择更适合产品。公寓别墅价格对比同位置二手性价比高，未来
新房变相限价优势明显为稳定房地产市场发展，政府出台了一系列调控政策，2018年新房市场进入“限竞时代”，大量限价房入市，2017年
-2018年供应住宅用地全部为限价房+共有产权房。新房公寓别墅价格方面性价比更高，二手公寓、别墅价格受到一定的影响，价格下降。20
19年以来不限价住宅供应增加并逐渐占据主导地位，新房价格限制有所放宽。但2020年受疫情影响，市场供需压抑，新房、二手的公寓、别墅
产品价格均出现下滑趋势。随着疫情的恢复，被压抑的市场供需得到释放，新房公寓、二手公寓、别墅价格均呈现上涨趋势，新房别墅受远郊化和叠
拼化影响，价格出现微降趋势。2021年随着土地供应结构受7090和共有产权房持有约束，以及竞最高售价影响，相当于开发商在拿地的时候
已经约定好了未来的最高售价，在一定程度上起到了限价的作用。预计未来1-2年新房的别墅、公寓价格优势将有所回暖。二手市场价格不受限制
，在市场成交上升期，价格普遍上涨，但与同位置的新房价格相比，公寓、别墅性价比同样非常高。公寓别墅综合对比别墅优势1、别墅提倡追求“
闹中取静”的和谐宁静，再加上占地面积大，空间感独立强的原因，主要位于郊区安静的地段，适合工作并不繁忙人群；2、别墅“有天有地”，居
住环境会更私密与安静，适合作为第二居所或终极居所放松享乐；3、别墅每一层功能划分明确，各功能区互不干扰，私密性好，适合家里人口较多
人群；公寓优势1、公寓的居住位置相对于别墅更接近商圈，交通更便利，附近生活设施更多，对于上班族来说更加便捷；2、北京市场上新房供应以公寓为主，户型设计追求科技住宅，简约时尚。适合就业、结婚的年轻人，既能匹配不错的地段，又能享受完善的设施、齐全的配套、便利的交通，作为过渡，能很好的为之后的置换与改善提供支持；3、公寓产品多处于城市核心地段，面积适中、实用性强、需求旺盛、未来好变现，适合自住和投资。1 |
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