【原】7月法拍：二手房最敏感的神经「垮」下来了 | 叶帅户型2021.8.2

文丨牟卫华

据统计，7月（截止7月31日）杭州二手房市场仅成交了6267套房源，连续4个月下跌，创历年同期最低。

在法拍房市场，本月杭州十区共进行了124次司法拍卖，6月是121次，基本持平。在这124次拍卖中，500万元以上的有27次，占比27%；千万级以上的豪宅7套，仅占5%。

换个角度看，124次拍卖中，成交价高于评估价的仅有20次，占比16%，也就是说80%以上的房源都是低于评估价成交。

这是一个重要的数据，因为二手房市场的价格实在是众说纷纭，而法拍房往往成为了二手房市场上最敏感的神经。

法拍房价格为什么基本回落至评估价以下呢？

除了限购，最主要的原因应该跟最近热传的银行暂停法拍贷有关。法拍房一般需要在拍卖成交后30日内缴纳余款，现在的放款速度都要半年以上。全款买房，这或许是压倒法拍市场的最后一根稻草。

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具体来看一下本月的成交。

顶级学区房不再吃香：耀江文鼎苑和中大文锦苑

文鼎苑法拍房成交单价从10万跌到8万，顶级学区房不吃香了。

7月6日，阿里拍卖上成交一套文鼎苑的学区房。耀江文鼎苑是杭州最有名的孟母盘，是学军紫金港小学的学区房。这套位于一楼的房源建筑面积126㎡，评估价1203万，起拍970万，最终成交价1034万，折合单价8.2万元/㎡，比两个月前的那套单价低了2万元/㎡。 

7月27日，中大文锦苑拍出一套法拍房，仅有2次出价，成交总价1126万，低于市场价374万元，折合单价7.8万/㎡左右。中大文锦苑是学军小学总部的学区房。该学区内，像文二新村、日晖新村及马塍路的老破小，不光面积段不尽如人意，房龄大多是30年起步，称得上改善房的仅文锦苑、崇文公寓两家，以往的成交单价都在10万上下，而此次直接跌到8万以下。

△截图自「深圳发布」

7月30日，深圳出台了针对学区房的征求意见：推行大学区招生和教师交流制度，也就是之前我们经常提到的多校划片和教师轮岗，也许学区房真的要渐行渐远了。

没有学区加身的老牌豪宅：兰园和枫华府第

7月13日，位于环城北路的绿城兰园成交了一套建筑面积170㎡的房源。这套房源评估价1450万，而最终的成交价为1325万，低了整整125万，折合成交单价7.79万元/㎡。

无独有偶，西湖区老牌豪宅枫华府第7月20日也成交了一套136方的房源，评估价790万，成交价831万，折合单价6.1万元/㎡。枫华府第的学区是翠苑一小+翠苑中学，一路之隔的雅戈尔御西湖则是行知小学+十三中的学区房，成交均价在7.6万左右（据手边找房）。

位于市中心的这些老牌豪宅，绝大多数都没有优质学区傍身，所以价格都变动不大。

涉刑江景房价格回落：江河御道

7月20日，中海御道的两套涉刑江景房1元起拍。

 

其中，一套113㎡的三室二卫，仅可见部分江景，算是二线江景房，房子的评估价为1003万元，最终以1000万元成交，略低于评估价，折合单价约8.86万元/㎡。

 

而另外一套188㎡的四室两卫，客厅和主卧都直面钱塘江，是一线江景房，评估价为1951万元，最终以2000万元成交，高于评估价约48.8万元，折合成交单价约为10.64万元/㎡。

△截图自「阿里拍卖」

就在今年5月，中海御道就曾经有3套P2P大案涉案法拍房同样被1元起拍。当时，这3套涉刑法拍房经过激烈，全部以高溢价成交，总共拍出了7740万元；其中最贵的一套，减去两个地下车位的合理估值后，单价仍达到约12万元/㎡，刷新了该小区的成交单价新高。

 

相比较来看，今天中海御道这两套法拍房，热度明显下降，最终成交单价也低了不少。

以下是详细的法拍数据：

△制表：叶帅起高楼

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近日中签率播报

△制表：叶帅起高楼

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公示楼盘户型点评（共计3个）

◆兴耀·樱漫里，萧山衙前

◇无房户倾斜比例：50%

◇房源套数：141套

◇均价：18000元/㎡（含装修标准2500元/㎡）

◇房源面积：89-111㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套40万，二套80万，全款135万

◇摇号登记时间：2021年8月3日-8月5日

◇叶帅短评：3星：111方

89方就做到了三房两厅两卫，紧凑实用。97方边套户型，是更舒适的三房两卫格局，餐厅、客厅、厨房一体化设计，公共空间阔绰，6米横厅的设计，附赠一个飘窗，保证了四季的采光和视野。111方边套户型，吸纳了97方的所有优点，竟然还是四房，L型阳台设计，在测绘新政下有效拓展了实用面积，进深2.2米的次卧阳台都可以做瑜伽房了。

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◆绿城·江上臻园，富阳富春

◇房源套数：107套

◇无房户倾斜比例：50%

◇均价：25252元/㎡（含装修标准3000元/㎡）

◇房源面积：125-144㎡

◇参摇门槛：存款冻结首套90万，其他180万

◇摇号登记时间：2021年8月3日-8月5日

◇叶帅短评：

125方是改良版的「四叶草」户型，厨餐客一体化连接双阳台，空间通透大气，并有独立玄关。144方户型三房朝南，大横厅设计，保证了居住的尺度，但私密性一般。

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◆华元·溪上俪庭，余杭瓶窑

◇房源套数：72套

◇均价：20000元/m²（含装修标准2500元/m²）

◇房源面积：95m²

◇叶帅短评：

95方边套，小户型大转角阳台，如果家里有老年人，一定是很开心的，但边厅的对视还是很影响隐私的。95方中间套，整体来讲，还是结构失调的，一方面是双开间大阳台，另一方面，想一想那个餐厅，真的是很局促。

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个人征信报告：可在中国人民银行征信中心网站查询，网站地址http://www.pbccrc.org.cn/。

无房证明：可于浙江政务服务APP「浙里办」的住房信息查询一栏中下载。

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