周二市场说 | 上海、深圳二手房成交领降，行情热度难以维持

丁祖昱评楼市，独家原创点评。从目前趋势来看，也许未来二手房才是中国房地产最主流的市场。

4月份的一手房数据大家想必已经了如指掌（环比微降而同比继续大增），这两天二手房数据也陆续公布。可以看到，在政府已经发声“稳房价”的一线城市，二手房的数据都出现不同程度下滑。其中调控最严厉的上海、深圳下滑幅度最为明显，4月份上海和深圳成交量为177和72万平方米，分别环比回落62%和53%，均不及三月份成交量的一半，同比来看上海下跌62%，深圳同比回落19%，样本城市中只有它们成交量不及去年同期。对比一二手房走势来看，大部分城市还是同升同降，但也有少部分城市比较特殊，如一手房成交继续上升的南京、青岛，二手房市场成交却先一步出现了回落。

 

一旦市场或政策面出现波动，二手房成交往往会率先反应，过往每一次市场回落或上升都证明了这一点，特别是二手房相对活跃的城市更加显著。二手房为何表现的更为“敏感”？原因很简单，一手房市场，市场相对较容易为开发商控制，消费者则处于信息不对称的相对弱势地位，因此市场量价变化上，一手房往往会比二手房慢。二手房方面，由于买卖双方都是个体，热销了自然会跳价，清淡了自然会调价，价格变化更加灵活，行情波动也更为剧烈。

成交量方面，二手房市场2013年以来同样经历了高潮-低谷-高峰的走势，但细细看来又明显不同于一手房。

其一，逆市中二手房回落更加“彻底”，2014年二手房成交回落始自4月，其后便一路下行并在6-10月持续维持低位；但一手房市场在2015年5月却迎来了一波小幅回升，其主因还是开发商2013年土地进入推案期，推高供应所致。

其二，旺季中二手房放量更加“坚决”，与一手房市场供应与开发节奏挂钩不同，业主的挂牌量上升更为迅速，因此在市场旺季中的需求释放也明显更快，如在2015年，上半年二手房成交量增幅即明显快于一手房，但由于需求释放过多，下半年持销期也出现了更深的成交回落。

其三，二手房成交占比正在不断上升，2015年2月以来，二手房成交指数即持续位于一手房上方，意味着近一年来成交量二手房成交量增速远快于一手房。并且在北京、上海、深圳等一线城市，二手房成交规模早已超过了一手房。

从目前情况来看，深圳、上海、北京二手房市场已经率先回落，接下来情况也不容乐观，其他热点城市一手房虽然继续高歌猛进，但南京、青岛等部分城市二手房成交已经出现回落。鉴于4月份二手房成交量已经出现明显转折，从以往经验来看二季度二手房继续回落的可能性很大，至于是否会全面影响一手房还是要进一步观察。但可以肯定的是，在二手房市场更加成熟、成交规模更大的城市，如深圳、上海、北京，二手房市场对于一手房的影响肯定更大一些。

从目前趋势来看，也许未来二手房才是中国房地产最主流的市场。

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