2016年，深圳房地产市场“刚需、高端”两极化明显。一方面，深圳的人口保有量大，自有住房率低，存在大量的刚性需求；另一方面，2016年受制于土地面积有限，关内土地价值日益稀缺，年度豪宅化趋势明显。 纵观2016年深圳楼市，错综复杂，经历了狂热的开局，极速降温，平稳回升及沉寂结尾，全年两次行业调控，政策环境持续深化收紧。深圳面对严峻而又复杂的房地产市场环境，依旧有那么一些项目脱颖而出，取得佳绩。 在2016年取得佳绩的项目中，我们综合成交金额和面积，选取5个产品力上比较有特色的楼盘，看看它们为什么会卖得如此好。 ◆ ◆ ◆ 荣源壹成中心 深圳罕见刚需大盘，高拓展产品取胜 鸿荣源壹成中心，凭着131亿成交金额以及近26万㎡成交面积问鼎深圳2016年年度销售金额及成交面积双料冠军，主要依靠其超级大体量及高拓展产品致胜。 项目位于龙华老城中心，紧邻地铁4号线龙华站，占面50万㎡，总建面320万㎡，共4575户，是深圳罕有的超级大盘。整个项目分九期开发，规划为集购物中心、办公、酒店、公寓、住宅于一体的大型城市综合体。 鸿荣源壹成中心效果图 壹成中心最大的亮点是其户型的高拓展性，76㎡三房，89㎡四房，98-130㎡五房，以更小的建筑面积获取居住空间，创造更大程度的使用空间，在目前房价高企的市场下降低购房成本，在10.4新政后逆势入市仍取得亮眼销售业绩。 鸿荣源壹成中心 建面89平米户型 ◆ ◆ ◆ 锦荟PARK 地铁上盖物业，配套齐全的高性价比、高拓展刚需盘 锦荟PARK位于横岗片区龙岗大道上，无缝连接地铁3号线六约站A出口，项目自带5.2万㎡的集中商业，目前已引进多家品牌商家，预计将于2017年试营业；此外，项目还配有3.5万㎡的体育休闲公园，规划有足球场、篮球场、网球场、羽毛球场及攀岩墙、童子军训练营等。 锦荟PARK效果图 项目户型以70-89平米的两至三房为主，全屋带飘窗设计，可拓展1个房间。此外，该项目的均价约38000元/m²，对比横岗板块在售项目，本项目售价竞争力强，该项目在2016年能够拿下成交面积中的榜眼也是众望所归。 锦荟PARK 建面83平米户型 锦荟PARK项目与周边项目价格对比图 ◆ ◆ ◆ 万科云城 万科首个产业综合体，“云”体系智能化社区 万科云城是唯一入榜的商务公寓项目，在住宅产品受限后，商务公寓的投资与刚需双重属性使得项目持续热销。 项目位于南山区西丽板块留仙洞战略性新兴产业总部基地，是万科首次尝试产业基地的模式。留仙洞总部基地是深圳六大总部基地之一，未来将打造683万平米战略性新兴产业高地，将会吸引近20万高端人口。目前6.5万的价格竞争优势强，未来的升值潜力大。 留仙洞总部基地规划图 万科云城运用“云”体系的智能化系统，社区智能系统覆盖，包含智能识别系统、远程视频操控智能化家居系统、环境监测和健康管理系统，带来极致智能体验。 除此之外，万科云城在户型上亮点不大，不过万科的人性化精装修受到“小面积、大功能”需求客户青睐。 万科云城智能体系 ◆ ◆ ◆ 半岛城邦 蛇口一线海景豪宅，大体量人文社区 半岛城邦三期位于深圳市南山区蛇口片区，享稀缺海景资源。项目总建筑面积达91.7万平米，共分5期开发，一、二期已入伙，“老带新”客户成交比例高。
半岛城邦效果图及实景图 项目教育资源强势，包括蒙特梭利幼儿园、南山外国语学校（12年省一级学校）。在产品方面，项目在科技与健康住宅方面颇有亮点。科技方面，250米住宅高度，全部用超白LOW-E玻璃，海景观光电梯，以及使用第二代浮筑楼板隔音系统，车户比2.1:1，智能车库等；健康方面，临海板式建筑，微循环呼吸式双层幕墙体系；三重过滤全屋净水系统；进口全热新风系统等。
“城邦”式生活圈 ◆ ◆ ◆ 恒裕滨城 后海精装大宅，户型功能性强受潮商青睐 项目位于后海豪宅区，片区内均为中高端项目，加之具有深圳湾等区域规划利好，区位受市场认可。 项目得房率高、功能性强。以二期产品为例，165-235平四房整体得房率达85%，165平户型可做4房2厅3卫+工人房设计，功能性强，在同等面积段产品中属稀缺产品；豪宅区位叠加实用户型一定程度上的增强了潮商（一家5口以上居住比例较高）的青睐度，同时吸引购买总价2500万入门级豪宅的高端人群关注。
恒裕滨城区位图
恒裕滨城建面168平米户型(4房2厅3卫+工人房)
◆ ◆ ◆ 结语 2016年上榜的项目中，除了占据绝对的资源优势及区位优势的因素外，产品力及品牌力已经成为影响置业的重要因素。从产品类型来看，刚需、豪宅两极化明显。在新政的影响下，市场仍将以刚需及高端需求两端为主；而商务公寓方面，1月份出台严控商办项目转为公寓的相关政策，未来商务公寓可商可住的特性更为突出，或将迎来市场机会。
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