周三企业说丨保利、绿地、融创，3000亿后何处去！

要闻速递

9月1日，广东工业用地新规实施，新增工业用地出让原则上不超过20年。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等，经地级以上市人民政府认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。
点评： 重大变革

深圳8月新房成交均价已连续11个月下跌，为每平方米5.44万元，环比微跌0.1%，同比跌5.8%；成交套数1984套，环比下降1.9%，同比则跌14.2%；成交面积20.11万平方米，环比减少1.2%，同比减少13.7%。
点评： 政府要求

9月5日相关研究报告称，内陆收紧信贷将会令部分较小型的房地产企业，成为大型企业的并购目标，加速市场进一步整合，其中前20大内陆房企市场占有率由2015年的28%，上升至今年上半年的41%。
点评：大势所趋

2017年1-8月，恒大物业累计合约销售金额约达3216.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别为3246.7万平方米。此前中期业绩会上，总裁夏海钧透露，恒大今年的销售肯定超过4500亿元，如果再牺牲一点效益，6000亿也是非常轻松的事。

点评：再上台阶

伴随2016年恒大、万科、碧桂园纷纷迈入3000亿门槛，3000亿级别成为房企新的分水岭，也成为众多房企追逐的新目标。2017年上半年，房企总体集中度进一步上升的同时，保利、绿地、融创三家房企的销售业绩实现持续性增长，稳扎于房企销售排行前6位。我们可以大胆预测，这三家房企今年均将迈入3000亿阵营。

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  销售业绩：持续增长，目标3000亿

2017年上半年保利、绿地、融创三家房企杀作一团，销售规模均超过1000亿元，且较各自2016年同期呈现不同幅度的增长态势。融创作为去年迈入千亿房企的黑马，2017年1-6月以94.2%的同比增速在三家房企中位列首位，增长幅度最为明显。而8月单月融创实现合同销售金额305.4亿元，同比增长237%，创下单月销售历史新高。保利作为长期稳步发展的房企，销售规模也具备一定优势，其中住宅类产品销售金额占比达到 88%。相比之下，虽然绿地权益销售金额比例达95%、合同销售含金量较高，但其销售金额同比增速为20.2%，在三家房企中略显落后。因此，从销售趋势上讲，融创位列三家房企第一位。

从销售结构上来看，三家房企在均衡发展的同时，持续深耕重点布局城市。保利坚持深耕城市群策略，其中珠三角贡献了454亿元的销售额，占比高达31%。融创在多个一线、环一线和核心城市的销售表现较为突出，其中天津、重庆、无锡的市场份额位列第一，杭州、宁波、苏州、太原位列第二至第五。而绿地7个区域事业部销售额超80亿，其中4个区域事业部销售额超百亿。

从目标完成率来看，融创已将全年销售目标大幅上调43%至3000亿元。截至8月底，融创已完成现有销售目标的54%。而根据2017年下半年其总体货值将达3879亿元以及融创翻倍的增速，其极有可能在年底超额完成任务。虽然保利和绿地均未设立销售目标，但根据去年的销售规模、按照现有的销售增速，这两家企业也是名副其实的3000亿后备军。

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  土地投资：融创遥遥领先，收并购成主导

从三家房企2017年上半年的土地投资情况来看，融创遥遥领先。2017年上半年，融创新增土地储备3023万平方米，其中2553万平方米为收并购拿地，占比84%。2017年1-8月，从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目，再到以481.8亿元（权益前价格）收购万达13个文旅项目等，融创在与各地企业建立良好合作关系的同时，获得了大量高质量且价格较为低廉的土地。

其次，保利上半年保利完成了与中航地产的业务整合，间接获得了11个项目，增加了约600万方土储。其半年内于一二线城市拓展面积为1277万平方米，占比高达75%。与此同时，相较年初制定的战略要求，绿地的新增土地储备情况略显逊色。其2017年新增土地储备不到保利的一半。

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  财务指标：盈利全面提升，负债有待改善

上半年，保利、绿地、融创三家房企的财务情况总体都得到了全面提升。其中融创营业收入为133.33亿元，较去年同期增长25.9%；毛利为人民币26.16亿元，同比大增86%。与此同时，企业毛利率为19.6%，较2016年同期上升6个百分点；归属于母公司净利润同比增长1682.5%至13亿元；核心净利润为13.7亿元，同比增长204%。

绿地2017年上半年营业收入达1259.76亿元，同比增长16.62%；毛利润为179.71亿元，同比怎长5.09%；归母净利润为46.58亿元，同增增长1.28%。保利2017年上半年营收为544.71亿元，同比微降1.23%，毛利率虽然较去年同期下降了1.8个百分点，仍处于高位，达30.81%。

从负债指标来看，保利截止上半年的净负债率为86.57%，较去年同期上升24.87个百分点，主要源于企业投资布局加速，期内新增有息负债587亿元。绿地的净负债率同比下降36.5个百分点；而虽然融创的净负债率短期内有明显上升趋势，但大规模的战略扩张下，资本性开支及负债不可避免。预计下半年融创销售将超2000亿元，巨大的现金流入将覆盖有息负债。

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  企业战略：各有所长，多方向发展

综合上面提到的企业表现情况来看，各企业的侧重点有所不同，因此未来发展战略也将呈现多元化。目前融创采取了快速发展战略，除了勇夺三家房企中的第一，还将迈上新台阶，与碧桂园、万科及恒大进一步抗衡。基于高质量的土地储备、强大的产品竞争力和品牌影响力、高效的周转去化能力及较为成熟的管理团队和体系能力等，融创未来将更为注重将公司竞争优势释放为优异的财务表现。虽然还没看到融创投资乐视的协同效应，但相信孙宏斌的大智慧能够解决大家的疑虑。

保利的发展一直比较稳健，近两年来由于领先者的快速增长、后来者的快速逼近，多方位刺激下保利也实现了进一步增长。结合央企资源优势，保利布局了房地产金融板块，社区消费服务业挂牌新三板。虽然谈不上特别的新意，但稳健的战略后，保利也将全面发力。

绿地的多元化战略在前几年已初具规模，特别是金融产业在“大基建、大金融、大消费”三足鼎立中略微突出，“投资+投行”大资管金融全产业链布局逐步成熟，包括地产基金、小额贷款、融资租赁等债权类业务收益水平稳健提升。虽然大基建板块今年的发展较前几年稍显缓慢，但绿地于特色小镇的布局显现了其特有的土地投资方式。绿地上半年签约了大批特色小镇项目，涉及土地约40000亩，实现供地近3000亩。而从目前大消费板块的发展来看，并没有看到特别突出的表现。

综合来看，保利和绿地作为两家国企代表，能在高手如云的房企中位居前列，本身就是件很不容易的事情，也希望它们继续为央企、国企做好标杆榜样。而在保利、绿地、融创三家公司中，可以判断，融创在安全第一的前提下将实现后来者居上，未来将迈上更高台阶。

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