2018年上市房企利润规模稳步提升，未来长期盈利仍可保证

2018年，上市房企整体盈利能力稳步提升，已回升至历史较高水平。房企盈利能力的提升除了受益行业集中度上升的红利，也得益于企业在竞争加剧的生存环境下不断加强内部管控、严格把控项目利润空间、保证了利润率水平。我认为，虽然目前房企盈利空间受到挤压，但短期内房企整体的盈利能力将维持在目前较高的水平，未来长期的盈利能力也仍可保证。

一、受益结算规模增长，绝大部分上市房企营业收入同比提升

近两年来，行业销售规模进一步增长，房企集中度提升。2018年以来，受益于结算业绩规模的增长，目前已经披露业绩的绝大部分规模房企营业收入均实现同比提升。超过50%的标杆上市房企营业收入增幅在20%以上。截止目前，已有7家规模上市房企营业收入规模超千亿。

其中，恒大主动深化战略转型，由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变。2018年实现营业收入4662亿元，同比增长49.9%，营收规模保持行业第一。而融创2018年实现营业收入1247.5亿元，同比增幅高达89.4%，营收规模增速在规模房企中保持领先。此外，碧桂园、龙湖、阳光城的营收规模增速也都在60%以上。

二、“规模+效益”发展，14家房企归母净利润增幅超40%

整体营收规模提升的同时，2018年上市房企的各项利润指标也增长显著。在目前已经披露业绩的上市房企中，近6成房企的归母净利润增幅超过20%。截止目前，有14家房企的归母净利润增幅在40%以上。其中，新城2018年在业绩高速增长的同时，盈利规模也持续提升。全年实现归母净利润104.9亿元，较2017年同比大幅增长74%。此外，金科、朗诗的归母净利润增幅也较高，均达到了90%以上。

三、行业整体盈利能力回升至历史较高水平

2018年，在经历了2015、2016年的利润率低潮后，上市房企的盈利能力稳步提升，行业整体盈利能力已回升至2014年的较高水平。我认为，当前房企盈利能力的提升除了受益行业集中度上升的红利，也得益于企业在竞争加剧的生存环境下不断加强内部管控、严格把控项目利润空间、保证了利润率水平。

其中，中海地产2018年归母净利率较去年同期提升1.6个百分点至26.2%。华侨城、华润置地的归母净利率也均在20%以上，保持在行业较高水平。而合景泰富归母净利率的大幅提升则主要得益于出售附属公司及投资物业公允价值变动的收益。

四、市场调整难以影响房企整体利润水平

我认为，未来短期内房企的盈利能力将维持在目前较高的水平，房企长期的整体盈利能力也仍可保证。一方面，市场调整期下，对部分2016、2017年拿地的地王项目而言，可能盈利空间将受到挤压。但是这些地王项目占单企业土地储备的比例并不会很大，因此不会影响到房企整体的利润水平。另一方面，虽然目前“坚决遏制房价上涨”的政策基调得以延续，但相信也不会出现整体性的房价下滑以至于影响到行业的整体利润。

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