深度研究 | 一体化加速推进，长三角楼市谁能够抢占先机？

2018年以来长三角一体化快速推进，在去年末召开的进博会中，中央宣布长三角一体化将被上升为第五个国家战略，在2019年初两会的政府工作报告中，明确要求编制并实施长三角一体化规划发展纲要，在5月13日的中央政治局会议中，更是审议了相关规划纲要，明确要求加速推进长三角一体化发展。

事实上，地方层面的相关工作已经先一步启动，在长三角三省一市已经下发的2018-2020三年行动计划中，覆盖了12个合作专题，聚焦交通互联互通、能源互济互保、产业协同创新、信息网络高速泛在、公共服务普惠便利等7个重点领域，为长三角协同发展明确了前进方向。相比京津冀、粤港澳而言，长三角一体化覆盖行政面积更广，整体经济体量更大，并已经形成了上海、杭州、苏南、南京、合肥、宁波等多个经济增长点，发展基础优势十分明显，迁徙人口、高收入人群众多，商品房市场也因此得到了快速发展；但同样的，长三角一体化也面临着众多挑战，如中心城市重点产业发展趋同，苏北居民收入偏低、安徽人口仍在持续流出等问题同样突出。因此对于各城市而言，长三角一体化带来的影响各不相同，在经济发展、收入水平、交通通达性、人口导入等方面的利好效果会存在较大差异，落到房地产方面，对于支付能力、需求导入、需求基数等方面的影响也各不相同。

在研究城市数量上，虽然国务院首次批复的一体化规划仅涉及长三角26城，但考虑到各省经济发展的一盘棋连带效应，长三角一体化也会为其他15座城市带来相关影响，如徐州、温州等城市均已进入了长三角异地门诊费用直接结算的范围，因此本文还是将研究城市样本进一步扩充到三省一市共41城。

在正文部分，本文将分别从城市发展基础、规划利好、人口增长三大角度，分析长三角一体化发展带来的影响，并由此进一步认知各城市房地产市场的差异和特征。主要内容如下：

1、一二线城市基础优势突出，经济规模保障住房需求规模持续领先。上海、杭州、南京等一二线城市得益于经济和产业发展的基础优势，人才吸纳能力占优，在长三角一体化中占得发展先机。对于这些产业发展领先、拥有大量外来流动人口的一二线城市而言，与长三角一体化发展同步，外来人口在落户、就业、医疗、子女求学、社保、购房等方方面面的门槛降低，将大大增强这些城市暂住人口的归属感，并进一步增强这些城市的人口集聚能力，让更多的“外地人”变成“新本地人”，并催生出更多的置业需求。

2、产业转移带来更多新增就业岗位，部分三线城市住房需求迎来增长契机。就承接产业转移发展的基础来看，无锡、芜湖、嘉兴等城市制造业发展基础较佳，更能承接中心城市的中高端产业转移；而六安、阜阳、宣城的优势在于公共服务充裕和劳动力成本，在承接中低端产业转移上优势较为明显。就率先承接长三角一体化利好的湖州、宣城表现来看，2018年人口机械流入量均在2万人以上，新增就业岗位表现也比较突出，如湖州就高达12.1万人。良好的产业基础带动就业人口的增长，无疑也会带动住房需求的增加。

3、就区域协作发展角度来看，临近省界城市的发展预期更加值得关注。典型如昆山得益于断头路的打通、以及自身坚实的产业发展基础，将更多的承接上海经济辐射利好，工作岗位的增加、以及沪昆“双城生活”人数的增多，都将为昆山带来更多的住房需求。此外湖州、宣城、黄山等城市得益于交通路网的进一步完善，也有望在科技创新、产业转移、文旅产业等方面迎来新的发展机遇，而这些新的产业发展机会，也会为这些城市带来更多新的人口增长点。

4、“人才争夺”战果初见，城市间住房需求增长差距进一步拉开。其中杭州、宁波表现抢眼，近年来需求快速增长，甚至超越上海排在了前二的位置。与前三名相比，需求增长处在第二档的南京、合肥、徐州已经被拉开较大差距，且其中除了南京以外，合肥、徐州的实体经济发展支撑均存在明显不足，目前的需求增长主要还是得益于城市的区位优势，如果不能快速赶上沪宁杭沿线城市的高水平经济发展和居民收入，未来需求增长必会承担更多压力。

具体而言，上海受资源约束致人口增长预期放缓，新增住房需求因此受到了一定影响，但仍会居于长三角最前列。二线城市方面，杭州、宁波表现突出，受益于产业优势，近年人口吸引力大幅提升，人口爆发式增长使得住房需求空间高位延续。苏州近年来人口增速明显下滑，需警惕楼市成交规模回调的风险。

三线城市方面，承接产业转移基础较佳的城市较为值得关注，尤其是湖州、宣城等同时迎来G60利好发展规划利好的城市更是如此，就业岗位的增长势必会带来住房需求的增加，房地产市场可由此获益。此外毗邻沪杭宁的嘉兴、滁州等卫星城市也值得关注，随着长三角一体化进程的不断深入，城市间的行政壁垒日益淡薄，这些城市将有望迎来更多跨城置业需求。

01

基础优势：中心城市先发优势显著，部分三四线城市迎来追赶机会

伴随着长三角一体化发展上升为国家战略，长三角城市群融合发展正翻开新的篇章。就发展现况来看，长三角区域经济总量居于三大经济区首位，但由于腹地广阔，城市之间经济发展不均衡、产业同质化等问题同样突出。就经济、产业、公共服务方面的整体表现来看，上海、苏南、浙江表现较优，而苏北和安徽表现相对落后，而宣城、湖州等城市有迎头赶上之势。就房地产市场来看，沪宁沿线购房需求更为充沛，苏中、浙北部分城市因投资热度较高，目前面临供应过量风险，但在长三角一体化产业转移的推动下，湖州、镇江等部分三四线城市人口逐渐回流，供应过量的风险有望逐渐化解，市场成熟度也会有所提升。

1、经济发展：滁州、亳州、阜阳等市增速居于前列，但中心城市绝对增量仍会保持领先

就打造长三角利益共同体对于各城市的经济发展利好来看，一方面，经济总量与居民收入排名靠后、而近年来增长较快的城市有望迎来加速发展的机会。

就经济增长角度来看，在长三角一体化加速推进的2018年，城市之间的经济、收入差距已经出现了缩小的趋势。具体表现为：滁州、亳州、阜阳等城市经济总量和收入均保持快速增长，经济增速超9%、收入增速超8.5%；此外，经济增速稍慢一些的、而经济基础更佳的三四线城市也值得关注，如湖州、马鞍山、丽水等城市，在城镇人均可支配收入突破4万元的基础上，2018年完成了GDP增速破8%、收入增速达9%的经济增长。

部分三四线城市之所以能够达成更高的经济增速，一方面固然是因为湖州、滁州等城市经济规模基数较低，但更重要的，还是由于长三角一体化之后，城市产业转移进程明显加速。以滁州为例，自2010年国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》，明确将滁州市定位为示范区“一轴两核双翼”产业格局中重要的“一翼”，加之滁州本身良好的区位，在承接南京产业转移中走在了前列，因而其经济增速保持在较高水平。

2、承接产业转移：无锡、嘉兴等城市实体经济基础较强，有望在产业转移中最先受益

长三角产业的一体化发展，实质上是实体产业（尤其是制造业）的均衡发展过程，通过进一步优化实体经济在各地的分布结构，来促进长三角城市经济的全面发展。就城市角度而言，一方面，对于无锡、嘉兴实体经济发展基础较佳、且毗邻上海、杭州等科研中心且的城市而言，有望在产业转移发展中最先受益，获得“更新换代”的发展机会。另一方面，对于在区位、产业基础稍逊的城市而言，如果在教育、卫生、社会保障等方面拥有行业集聚优势，凭借更充沛的公共服务资源，也有希望在长三角产业一体化发展中分得一杯羹。

因分析逻辑相似，本节仅具体分析实体经济基础较佳的无锡、嘉兴等城市。

就产业发展的聚集度来看，目前苏州、无锡、宁波、嘉兴、常州、镇江、芜湖、湖州等城市实体产业发展领先，尤其是制造业区位熵排在长三角前8位，均达到了长三角平均水平的1.3倍以上，并且这些城市在交通区位上临近于上海、杭州、南京合肥等（科研行业区位熵排名前四）技术发展中心，在技术转移上也拥有更强的基础优势。

如无锡在物联网、集成电路、液晶显示等产业上形成了明显的发展优势，产业发展吸引了大量来自上海的投资资金关注，而芜湖在船舶、汽车、火车等运输装备方面也已经形成了相对完善的产业链。此外，目前苏州、宁波的低端制造业虽然也在向外转移，但得益于制造业发展的基础优势，仍然是上海科技成果转化为实际产业的前沿阵地，如在2018年9月举办的“苏州创新园区——上海技术转移服务机构专题对接会”上，来自上海的复旦大学、中科大上海分院等技术转移服务机构，与苏州工业园区、汾湖高新区等12家苏州创新园区达成合作倡议，未来双方将在加快上海地区优秀科技成果向苏州创新园区转移转化方面进行深入合作。

但需要指出的是，坚实的产业发展基础固然带来了更多的产业转移机会，同时也导入了大量的流动人口，以至于这些城市的公共服务行业承担了更大的压力，教育、经济事务管理等相关从业人员承担了更多工作，导致公共服务行业的进一步承压能力也受到了影响。联系区位熵指标来看，这些城市在教育、卫生、公共管理等方面均排在了长三角城市的中间偏后位置。以无锡为例，在教育、卫生和公共管理三行业的区位熵，分别排在了长三角城市的第34、33和34位。

3、公共服务：异地就医门诊结算试点扩容至17城，中心城市人口吸引力进一步增强

公共服务尤其是医疗卫生服务作为重要的民生工程，影响着各城市竞争力，进而影响其人才吸引力。就医疗行业发展现状来看，对比长三角三省41个城市的技术人员数量，目前上海居于首位，卫生技术人员达18.8万人，其次是杭州，卫生技术人员高达11万人，苏州和南京约在8万人左右，其余城市均在7万人以下。

由于城市间医疗资源不均衡较强，部分中小城市居民看病存在诸多困难。近期在上海召开的“长三角地区跨省异地就医门诊费用直接结算推进会”上，开通了长三角门诊结算新试点统筹区结算通道。这标志着，在去年9月首批开通长三角地区8个试点统筹区的基础上，此次又新增江苏省南京市、泰州市、连云港市、常州市，浙江省杭州市、温州市、湖州市、舟山市，安徽省六安市等9个新试点统筹区。

随着流动人口就医将更为方便，对于集中更多优质医疗资源的中心城市而言，在人口吸引力方面将受益更多，上海、杭州、南京等城市的公共服务优势进一步凸显，而在这些城市三甲医院集中的市中心，医疗区位优势也更加显著。但同样的，从长三角一体化发展的角度而言，异地就医门诊结算的推广，也为长三角流动人才提供了更多医疗保障，解决这些人群在小病就医方面后顾之忧。

4、供求规模：杭州市场容量持续高位，镇江、常熟供应过量风险有望逐步化解

受人口规模、经济发展、居民收入、消费配套等差异影响，长三角各城市楼市规模存在较大差异。如杭州、徐州、宁波、合肥4城2018年商品住宅成交量均突破1000万平方米，而丽水、六安、盐城成交量仅在200万左右。

就商品住宅供求比来看，四成城市商品住宅供求比高于1.2，尤其是盐城、镇江、湖州、常熟、德清等苏中和浙北的部分城市，供求关系明显过量，供求比均大于1.5。主要原因是由于这些区域临近沪杭宁三角，受上海、杭州、南京等市的需求溢出推动，房地产投资热度较高、增速较快，且明显超过了实际居住需求的增长速度，以致多城出现供应过量。

总的来看，长三角一体化加速发展后，部分城市商品住宅供求关系有望日趋均衡。受产业转移的影响，三四线城市经济迎来一波快速发展的机遇，尤其是常熟、镇江这类产业比较发达的城市，随着就业岗位和支付能力的增长，住房需求将稳步提升，供应过量的风险有望迎来逐步化解的机会。

5、基础优势点小结：一二线城市经济发展保持领先，嘉兴、芜湖等城市迎来追赶契机

基于城市间的发展基础差异，在长三角一体化大背景下，各城市所拥有的先天发展优势各不相同，综合本章的优势点分析，有21个城市具备明显的基础发展优势。梳理优势点数量来看：

1，宁波、苏州优势点最多，发展现状基础与长三角产业一体化最为契合，在经济总量、收入水平、实体经济等各方面均处在长三角领先位置，楼市供求规模也处于长三角前列的位置。

2，杭州、无锡、上海、南京排在第二梯队。不过需要指出的是，杭州、上海、南京等城市作为区域发展中心城市，实体经济、尤其是制造业已经不是当下城市经济发展的最重要转型方向，在长三角一体化的产业转移方面，更多地还是在扮演技术输出和产业外迁的角色。此外无锡、南京虽在居民收入水平上略逊一筹，但与6万元的水平均相距不远，就收入水平而言，相比大多数长三角城市而言仍有明显的人才竞争优势。

3，湖州、镇江、芜湖、常州形成第三梯队。这四座城市优势完全一致，均是实体经济发展较好、供求风险有望改善以及改善产品市场占比有扩容机会。突出的中高端产业转移承接能力，助力这些城市居民收入快速增长，也是这些城市购房需求、尤其是中高端需求增长的有力保障。

4，合肥、六安、阜阳等11个城市排在了第四梯队。这些城市的优势点大多在于公共服务充裕和劳动力成本较低，得益于产业转移的支持，经济发展也因此获得快速增长的机会。特别需要指出的是，合肥经济发展虽在安徽省高居前列，但放在长三角三省一市中却不拔尖，不仅均与上海、杭州有明显差距，甚至在居民收入、公共服务发展水平上不如无锡、湖州、嘉兴等城市。因此合肥市虽然拥有较大的购房需求规模基数，但在中高端产品市场发展上远不及上海、杭州、南京等城市。

02

规划利好：内部互联互通渐上轨道，“双城生活”将更为便利

目前长三角城市经济发展水平差异依然较大，但一体化发展规划已经开始走上正轨。在长三角一体化三年行动计划中，产业协同创新、交通互联互通、市场开放有序等方面规划均是文件关注的重点领域。就长三角区域协作发展现状来看，在完善的交通路网支持下，长三角内部风投渐成体系，科技共享发展也在催生更多的经济增长点。随着各地沟通愈加频繁、文化风俗的进一步融合、以及城市边界的不断扩张，对于在上海、南京、杭州、宁波等中心城市工作的人群而言，未来“跨城生活”将成为越来越常见的现象，而目前这些中心城市的置业需求外溢，也会更多的回归到居住需求本身。

1、科技共享发展：G60科创走廊沿线迎来发展良机，湖州经济藉此快速增长

自2016年上海松江提出“G60科创”概念以来，历经多次迭代，G60科创走廊已经升级为“3.0”版本，并正式上升为长三角发展的区域战略。目前G60科创走廊囊括上海、苏州、杭州、合肥等9城，沪苏湖合高铁的建设为城市间的互联互通、创新协同、产业融合带来了更为便利的基础条件。在最新发布的《长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020年）》中，更是明确提出“G60”概念，要面向长三角，共建共享覆盖三省一市的G60科创走廊。

就G60沿线科创发展现状来看，湖州市受益最大。据G60科创走廊联系办公室发布数据，至2018年末，沿线城市异地合作项目[1]总投资额为329.4亿元，其中300.7亿元投向了湖州市。在地理位置上，湖州位于长三角四座中心城市上海、杭州、合肥、南京的地理中心，与各地的交通联系均较为便捷，在技术输出、产业转移等方面拥有着得天独厚的优势。依托毗邻太湖的高新技术和生物医药两座园区，湖州已经在装备制造和生物医药方面已经形成了科创产业集群，并由此推动城市实体经济快速发展。2018年，湖州市工业增加值同比增长9.3%，远远高于杭州的6.3%和宁波的6.7%，三产增加值同比增长8.5%，更是高居浙江省首位。

其次值得关注的是宣城，宣城地理位置与湖州相似，但与南京、杭州的连通性略次于湖州。该城市有7个项目列入G60科创走廊重点异地合作项目，在G60办公室官方公示的储备合作项目列表中，宣城项目数量高达49个，居于九城市首位，发展潜力可见一斑。从储备项目产业分布来看，新能源、汽车制造等高新技术产业已经成为了宣城的发展亮点。2018年宣城规模以上工业增加值增长11%，创2015年以来新高，工业投资、工业用电量增幅均居安徽省第一位，每万就业人口中研发人员数量同比增加19%，同样高居全省第一。

[1]合作方均为长三角内其他城市

2、省界公路：打通省际“断头路”局部栓塞，昆山迎来发展新机遇

为进一步促进长三角省际的互联互通，三省一市在取消省界收费站、推进断头路项目建设方面已经做出了诸多努力。省界收费站方面推进较快，目前三省一市均已表态，在2019年底前长三角将全面取消省界收费站。

断头路方面，在2018年6月初，皖沪苏浙四省交通运输部门联合签订《长三角地区打通省际断头路合作框架协议》，并明确了第一批重点推进的17个省级断头路项目。就项目分布情况来看，涉及江苏最多，即将打通的断头路达到11条，其中有6条为上海与江苏对接。而涉及安徽省的最少，只有5条。

具体来看断头路联通城市情况，与上海接壤的昆山受益最大。在首批17条“断头路”项目中，有4条将打通昆山与上海的联系，其中锦淀公路更是在2018年10月1日率先开通，并设置了两条跨省公交路线，就公交线路首个工作日通车情况来看，从昆山至上海青浦方向已经基本满载，两地之间交通诉求由此可见一斑。随着通车利好的逐步释放，昆山与青浦之间的协作发展将进一步加强，也会带来更多的产业跨省发展机会。

位于苏皖、浙皖交界的宣城也受益颇丰，有4条断头路与宣城有关。随着安徽与江苏、浙江的科创协作、经济交流进一步深入，作为安徽省东南门户的宣城市，凭借劳动力成本、土地资源等方面的优势，有望在G60科创合作发展的基础上，继续承接更多的产业转移发展利好。

3、异地置业：区域协作发展推动甬杭宁自住需求外溢，跨城置业将更为常见

随着长三角城市群之间的沟通愈加频繁，各地居民在工作、生活上的城际边界日益模糊，再加之城市之间的置业压力天差地别，跨城置业的观念也越来越深入人心。随着各城市间的交流协作进一步深入，以及社保、医疗等公共服务互联互通的进一步打开，越来越多的自住需求开始考虑跨城置业，过上“双城生活”。就一二线城市租房客跨城置业的意向比例来看，2018年需求外溢的意向比例已经多在一成以上。

4、规划利好点小结：省界城市受益最大，昆山、湖州、宣城等市有望迎来更多利好

就区域协作发展角度来看，临近省界城市的发展预期更加值得关注。综合本章分析来看，有20个城市所获得的规划利好更为突出，结合“利好点”数量和实际影响来看：

1，湖州、宣城、昆山所获规划利好最佳。本就承接中心城市需求溢出的湖州、昆山更值得关注。以昆山为例，得益于断头路的打通、以及自身坚实的产业发展基础，将更多的承接上海经济辐射利好，工作岗位的增加、以及沪昆“双城生活”人数的增多，都将为昆山带来更多的住房需求。得益于G60规划发展的推动，宣城虽然迎来了产业快速发展的机会，但就业增长转化为实际购房需求毕竟还需要时间；此外与杭州市区之间的距离相对较远，两城市区被天目山脉这一“天然省界”隔开，因此就房地产行业所获利好而言，宣城相比湖州、昆山稍逊一筹。

2，芜湖、六安、黄山等城市交通利好更为突出。得益于城际铁路联通的进一步提升，以及毗邻中心城市更近的区位优势，再加上突出的旅游资源优势，这些城市在产业发展方面的利好点可更快地发挥出来，促进城市经济发展，并由此助力居住需求持续增长。

3，上海、杭州、苏州等城市的产业发展优势将保持领先。随着长三角经济互联互通的进一步发展，中心城市产能加速更新换代、以及中小城市对于中心城市技术输出需求的不断增加，上海、杭州、苏州等城市将迎来更多创投项目的发展，投融资吸引力进一步增强，并由此催生出更多的高收入就业机会，促进居民消费能力持续增长。

4，镇江、嘉兴、滁州、马鞍山、南通等卫星城市楼市发展值得关注。随着长三角一体化发展的不断推进，各地之间的行政壁垒势必会不断降低，而这些位于中心城市周边的城市，可以在中心城市置业需求溢出上获得更多利好。

5，安庆、淮南、池州、阜阳、金华等市也从一体化规划发展明显受益。这些城市多在交通发展中受益，但受地理区位影响，与杭州、合肥等中心城市的联通性发展前景有限，因此在规划利好预期上也不如芜湖、黄山城市。

数据来源：CRIC整理

03

需求增长：中心城市人口吸引力有增无减，产业转移为部分中小城市带来就业增长机会

房地产市场发展的根本动力还是在于住房需求的增长，在“房住不炒”的大背景下，各城市对人口的吸引力更是重中之重。由于上海、浙东、苏南区域产业集聚优势仍旧存在，这一区域仍是流动人口的主要汇集地，而就长三角主要城市来看，上海和杭州则走在了前列，南京和合肥则仍需多加努力。

1、人口增长：杭州、宁波成为新增长极，实体经济增长失速致苏州人口增长放缓

为了推进长三角地区能够加速融合，改善人才只往上海聚集的局面，促进城市之间人才的合理流动，实现多方协同发展，沪苏浙皖于2018年3月签署了《三省一市人才服务战略合作框架协议》，通过召开人才交流会、一体化服务标准等措施来促进省市之间的人才合理流动，人才流动也慢慢从单向往多向转移，如环沪城市嘉兴依托嘉善科创中心、上海人才创业园、归谷智造小镇等创新平台以及较低的房价吸引了大量的上海人才落户，其目前拥有的数千名高层次人才资源大多都是从上海引入。不过经济发展、资源等各方面的差距不是短时间内可以弥补，尽管小城市使劲浑身解数吸引人口回流，但收效甚微。

1）集聚更多流动人口的城市：上海、苏州、杭州、南京、无锡

从常住户籍人口数量差值来看，上海、苏州、宁波、杭州、无锡等城市仍是长三角人口的主要汇集点，流动人口都在150万之上，其中苏州和宁波，由于主导产业多为劳动密集型，对于外出务工的吸引力较强，人口净流入量已经超过杭州，制造业同样较为发达的无锡，人口净流入量也超过南京，接近杭州，排在整体第5位。结合常住户籍人口比来看，苏州、宁波、无锡均在1.3以上，超过了杭州，人口的集聚能力由此可见一斑。而南京和合肥由于人才政策出台较晚以及产业发展稍逊，人口净流入量相对较低，特别是合肥，人口净流入量为50.74万人，排在第12位，常住户籍比为1.06，仅位列第15，目前人口的集聚能力弱于不少苏南和浙江的三线城市。而黄山、铜陵、芜湖等安徽的大多数城市和扬州、淮安等江苏中北部城市依旧处于人口净流出状态。

2）“人才争夺战”表现抢眼，常住人口增长速度更快的城市：杭州、宁波、南京、合肥

就长三角主要城市人口总量变化来看，上海基于人口控制目标，近年来已经暂时“退出”人口争夺。杭州、宁波、合肥、南京等核心城市对人口的集聚能力正在逐渐变强。究其原因，本质上而言长三角一体化的发展是点到圈再到整体的过程，中心城市需要首先做大做强，才能带动周边城市发展，进而联合带动整体共同发展。在这样的背景下，中心城市打造“都市圈”的战略目标就进一步浮现出来，首当其冲就是人才资源的争夺，如南京在《南京都市圈一体化高质量发展行动计划》中就明确“人才是第一资源”，杭州于2019年进一步放宽人才落户政策、宁波出台人才购房补贴政策等均说明了各大城市对于人才的看重。

具体对比杭州、宁波、合肥、南京和苏州等五座城市人口增长表现来看，杭州表现最为突出，得益于互联网产业的蓬勃发展，常住人口增加量远超其他四市，俨然已成为长三角人口的第一增长极。苏州虽然流动人口数量多但增长较慢，3.81万的常住人口增量在五城中排名最末，2018年新增就业人数17.55万人，也是五城中唯一不到20万人的。造成这一现象的原因有二：一是近年来实体经济增长陷入泥沼，苏州实体产业主要以传统外贸导向的轻工业为主，受国际形式变化影响较大，2018年外资（含港澳台）工业产值增速仅4.6%，较上一年下滑了6个百分点，并且新兴技术产业增长也比较乏力，全年高新技术产业产值增速仅为6%，较全省低了5个百分点，对高学历人才的吸引力有所下降；二是苏州的落户政策要求先就业、且最低大专学历+两年社保，相对其他四市较为严苛，进一步导致人口流入量增长缓慢。

综上，在长三角一体化的进程中，首先受益的仍是杭州、南京、合肥等核心城市。对于这些产业发展领先、拥有大量外来流动人口的一二线城市而言，与长三角一体化发展同步，外来人口在落户、就业、医疗、子女求学、社保、购房等方方面面的门槛降低，将大大增强这些城市暂住人口的归属感，并进一步增强这些城市的人口集聚能力，让更多的“外地人”变成“新本地人”，并催生出更多的置业需求。而对于中小城市而言，只有将各类公共服务与大城市接轨，优化营商环境，承接来自大城市转移产业，进而才能实现人口的回流，才能打破后续置业需求乏力的局面。

2、新增住房需求：宁波、杭州两城人口快速增长，近年住房需求增量超上海

城市的住房需求受产业、经济、配套、人口等诸多方面的影响，基于数据的可获取性，我们根据各城市常住人口数量及其增速、人均住房面积及其增速、收入水平等指标，估算各城市近3年年均住房需求增量需求。

整体来看，宁波、杭州、上海需求增量最大，其中宁波年均住房需求增量居于首位，高达1733万平方米，这一数据甚至已经超越杭州和上海。究其原因，主要由于近3年常住人口增速迅猛，2018年常住人口增量就达到19.7万人，加之宁波相较上海、杭州，购房需求更加偏好于中大户型产品，人均居住面积年均增速也保持较高水平，导致宁波年均住房需求增量居于首位。考虑到宁波近期又出台了人才新政，高层次人才买房最高可补贴60万，预计今年商品住宅需求增长依然有望保持在高位。

杭州和上海住房需求增量紧跟其后，住房需求均在1600万平方米以上。以上海为例，尽管上海近些年严控人口、人口增速明显放缓，同时高房价使得人均住房面积增速也十分缓慢（上海近3年人均住房面积每年增长0.6平方米），但巨大的人口基数依然使上海住房需求增量维系在高位；杭州的住房需求增量主要来源于常住人口的快速增长，据杭州统计局公布数据，2018年杭州常住人口较2017年增加33.8万人，庞大的人口导入量使得杭州住房需求增量与上海不相上下。

04

总结：人口进一步向中心城市集聚，仅部分三线城市可获协同发展利好

长三角区域是我国经济最具活力、产业最为发达的区域之一，是一带一路和长江经济带的重要交汇点，伴随着长三角一体化上升至国家战略，三省一市也迎来了更多的发展机会。基于良好的经济基础、便利的交通等优势，长三角一体化具有先天优势，但是目前各城市经济发展不平衡，在医疗、教育、社保等公共服务等方面差异巨大，长三角一体化对城市的影响也各不相同。联系各能级城市表现来看：

1、上海：资源约束致人口增速放缓，但住房需求增长依旧会位于长三角前列

毋庸置疑，上海在长三角城市群中处于领头羊的位置，无论是经济、产业、交通等其他各类配套设置均比较完善，城市发展潜力较大。尤其随着长三角一体化进程上升到国家战略，一体化的进程势必会进一步加快，可以进一步降低各城市间要素流动的障碍，深化区域内分工，为产业集聚的发展提供重要的前提条件，促进上海经济的更高质量发展。

同时我们也要看到，上海在一体化进程中面临的短板：第一，上海创新更偏向于高端制造、医药、金融等行业，就更能吸引年轻人的互联网行业而言，发展氛围不及杭州,缺乏像杭州阿里巴巴、网易此类提供大量就业岗位、具有城市带动力的龙头企业；第二，受医疗、教育、环境等资源约束的影响，上海的可人口承载力有限，不像杭州、宁波、合肥等城市近两年在人才战略的带动下，常住人口保持高速增长。相比之下，上海近些年人口增速明显放缓，甚至在2017年常住人口呈现负增长，人口总量的停滞不前影响了住房需求总量增长。但就近年来住房需求增量来看，上海依旧能排在长三角第三的位置，庞大的常住人口基数、持续增长的人均收入水平，都在为上海提供着大量的住房需求，而明显偏紧的商品住宅供应，更是让上海销售型住宅产品愈加紧俏。

2、二线城市：杭州、宁波人口爆发式增长带来更多新增住房需求，苏州或面临需求滞涨困局

就5个二线城市来看，杭州、宁波综合表现更优，凭借更为领先的经济发展水平，这两座城市近年来人口机械增长量逐年递增，人口吸引力逐渐增强，商品住房需求量也维持在高位。其中杭州是长三角人才争夺战中表现最为突出的二线城市，凭借互联网、人工智能等高附加值产业的发展优势，2018年杭州常住人口机械增长量达到27.7万人，在长三角二线城市中排名首位。宁波在科研实力上虽然稍逊，但承接上海的汽车、钢铁以等产业转移利好，还是为宁波带来了更多的经济增长点，并进一步提升城市的人口吸纳能力。

南京表现仅次于杭州、宁波。相比杭州、宁波而言，南京目前的最大短板在于人均收入水平尚未达到长三角最前列，以致城市的人口吸纳能力受到了影响。在人均年收入水平上，南京相比无锡、常州领先幅度有限，相比苏州更是尚有4000元左右的差距。再加上南京民营经济活跃度、基础教育发展等方面也不够突出，导致大量的大学毕业生向上海、苏南、杭州等城市外流，也在一定程度上削弱了南京的人口吸纳能力。

合肥、苏州表现稍逊。合肥凭借安徽省省会的行政地位优势，以及较快的经济增长速度，近年来在人口吸纳上表现较为突出，住房需求增长、房地产市场热度表现均较为抢眼。但随着长三角一体化的加速推进，合肥将更多地面临来自江苏、浙江城市的挑战。而相比苏南、浙北的大部分三线城市来说，合肥在经济发展、居民收入水平上是没有优势、甚至明显落后的。因此对于合肥而言，只有保持住目前的经济快速发展速度，不断缩小并超越长三角中的更多竞争对手，才能在城镇人口增长上保持在长三角前列，并由此带来更多的新增住房需求。

苏州方面，经济发展基础优势突出，在经济规模、居民收入、公共服务等方面均有显著优势，也在持续承接上海高端技术输出的产业转移利好，主要问题在于人口增长表现存在一定压力。受劳动力密集型低端产业向外转移、严查环保等诸多因素制约，近年来苏州集中出现了“外资撤退”的现象，导致人口增速明显放缓，住房需求增长也因此收到影响。并且值得注意的是，苏州房地产市场明显存在需求透支、市场过热的现象，2018年住宅销售面积1788万平方米，人均购房面积达到了省会南京的1.4倍；而在2019年5月住建部点名预警房价波动的城市中，苏州也名列其中。苏州在住房需求面临着滞涨困局的同时，市场热度依旧在非理性上涨，房地产成交规模的波动风险不容小觑。

3、三线城市：产业转移加剧城市分化，芜湖、滁州等城市住房需求迎来增长契机

三线城市方面，徐州、无锡两座城市均是“独一档”，相比其他城市而言在经济体量、人口吸纳能力方面均优势明显，但也各自的不足也较为突出。

徐州近年来住房需求增长较快，但其他各方面均与“最优”存在明显差距，不仅在GDP总量、人均可支配收入等指标上均不及常州、无锡、南通等城市，与实体经济发展的相关区位熵指标也不如嘉兴、镇江、湖州等城市。如果徐州不能快速提高城市经济发展速度，让GDP增速继续维持在5%以下的较低水平，势必在长三角一体化发展中被沪杭宁区域越拉越远，住房需求增长也难以为继。

无锡各方面现状基础均优，在经济总量、人均收入等方面均处于长三角第一梯队，但结合长三角一体化发展方向来看，所获规划利好不及湖州、芜湖等城市。如果未能抓住高端产业发展的契机，或将面临经济发展“失速”风险，住房需求增长也将受到影响。

其他三线城市中主要值得关注的城市有三类：第一类是迎来中高端产业转移发展契机的城市：湖州、芜湖、镇江、常州、嘉兴。这些城市实体经济发展基础领先，更有机会迎来中心城市产业转移的机会。其中承接G60概念利好的湖州更加值得关注，得益于科创走廊概念的推动，湖州可更快、更多地承接中心城市产业转移利好，而目前尚未拉开的房价梯度，也会为湖州市房地产市场带来更多的差异化发展机会。

第二类是更能承接中低端产业发展的城市：宣城、六安、黄山、亳州、阜阳、宿州。相比前一类城市而言，产业转移对经济发展的带动作用会稍逊一些。以黄山为例，凭借旅游资源优势，再加上杭黄高铁的开通，在产业转移的推动下，近年来文化旅游、现代农业、电子信息等特色产业较快发展，也带来了更多的就业岗位和相应的住房需求。

第三类是毗邻中心城市，受益跨城置业利好的三四线城市：滁州、南通、马鞍山。随着长三角一体化进程的不断深入，城市间的行政壁垒日益淡薄，位于中心城市附近的城市将有望迎来更多跨城置业需求。相比而言，经济活力较强的滁州市较为值得关注，2018年滁州市GDP增速达到9.1%，居民收入增速达到9.2%，城市自身的经济增长，为本市居民居住需求增长提供了更多支撑。

至于池州、安庆等其他10个城市虽然也有较为突出的优势或利好点，但对经济发展推动作用相对单薄，对楼市影响也相对有限。以蚌埠为例，虽然经济发展较快，但实体产业发展不突出，公共服务集聚度也不高，在承接产业转移上没有明显优势，住房需求增长也因此受限。而铜陵、泰州、绍兴等迁入人口排名上升的城市也是如此，如果在其他方面找不到更加突出的优势或利好支持，随着长三角一体化发展的推进，目前的表现较佳的人口指标只能是昙花一现。

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