阵地 | 土地的游戏：楼市没有好消息

文/原石

刚刚过去的五月不好过，这个市场并没有传来好消息。

魔幻史诗大剧《权力的游戏》正在迎来最终季，弥漫在维斯特洛大陆上长达8年的硝烟，即将迎来最终对决。

楼市在经历了年后的一小波“小阳春”后，渐渐恢复到正常的水平。现实不是魔幻片。土地的游戏还在继续，整个五月，市场总体表现延续了2019年初以来的降温，并没有出现大的惊喜。

长夜将至，守望开始。

1

7家房企150天破千亿

在一系列密集型调控中，房企融资仍然偏紧，快销去库存成为当下最主要的策略。

走为上策。

截止5月末，有7家房企的全口径销售金额破千亿。碧桂园1-5月实现全口径销售金额3075.4亿元，5月单月实现720亿元，环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模也分别达到了585.2亿元和535亿元，较上月有所下滑。

前三强在过去的五个月中，销售都在2000亿元以上，这三家的份额整体已经突破了6000亿元。

这仍然是迄今为止的最好成绩。

从更宏大的角度来看，2019年1-5月，TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。

在权益口径下，从单月来看，百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右。  

“不容乐观，融资难，拿地难，销售难。”一家房企在长三角大区的一个负责人表示，去年在长三角看了不少项目，也谈了一些合作，但是赚钱的项目太少。

跟以往不同的是，大部分的房企更愿意分而食之，许多项目刚刚在土地市场落袋，就四处寻找合作者操盘，上述负责人表示，“合作是常态，标的比较高的项目这几年共同操盘的较多。”

2

走出去，到走回来

土地市场在今年仅仅热了两个月之后，就迅速转缓。

从统计局数据来看，1—4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，土地成交价款同比下降33.5%，两者的降幅均较上月扩大。

同样，CRIC统计来看，2019年1-4月300城经营性用地成交建筑面积共61929万平方米，同比下降5.2%。

土地市场并没有过热？当然。

5月份以来，苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策，土地市场热度上升势头暂缓：成交均价涨势趋缓，环比微涨1.6%，溢价率迎来2019年首次回落，下降2个百分点。

也就是说，在调控“高压线”的严防死守下，地价稳定运行仍将是接下来的市场主基调。

房企正在不断收缩战场，许多房企开始回归主业中来。

“房企多元化成功的案例较为少见，更何况在房地产主业压力较大的情况下，想腾挪出精力、战线、资金去投入其他行业，几乎是不可能的事情。”一位TOP10房企的营销负责人表示，在资金重压的情况下，公司把回款作为首要目标，想腾挪出资金做多元化投资并不是明智之举，企业更多要从自身的资源匹配度来考虑多余的投资。

2019年初时房企密集融资，行业的整体资金压力有所缓解，这说明融资的闸门当时处于开启状态，而从五月份开始，融资的环境发生了十分微妙变化，融资闸门再度收紧，多个房企纷纷面临融资难的问题。

在“钱袋子”不断收紧的大前提下，许多房企并不愿意去投入其他前景并不明朗的行业，房企地产仍然被视为第一主业。

3

高管年中离职加剧

在楼市深度调整期，特别是国内经济下行压力加大的背景下，从去年开始，就不断出现了较为密集的高管离职现象。

“这一现象还将持续，今年的情况可能比去年更为明显，一大批明星职业经理人有可能出来创业。”一位已经离职的地产公司高管表示，行业压力较大，一些民营企业的职业经理人在遇到跟老板价值观出现分歧时，更容易尊重自身内心的选择。

越来越多的明星职业经理人面临更多的选择，新一轮大象游戏已拉开帷幕，大象们也在选择合适的队友。

这个行业的寡头格局初现雏形，头部公司正在强者恒强，由于行业人力培养和储备的不足，高管的流动性也十分频繁，不少公司副总裁及以上的人员跳槽都十分频繁。“不少高管出走，一走就是带走一支队伍。”一位行业知情人士表示，今年行业压力加剧，高管离职潮比往年来得更为汹涌，并不排除会更大IP级的黄金职业经理人出现变动。

夜长，梦还多。

5月，多数城市商品住宅供求比持续低位运行，6成城市进一步回落。因市场供不应求趋势未改，近8成城市库存环比小幅回落，跌幅均在-10%以内。

除成都基本持平之外，其余城市消化周期环比明显收窄，北京、深圳环比跌幅更是超-30%。不过，受制于成交放缓，近4成城市消化周期同比仍处上行通道，其中不乏重庆、成都、常州这类热点城市。

值得注意的是，厦门、大连消化周期都在20个月以上，库存风险仍然存在。

一些地产公司仍然去这些城市布局，每家公司都有来自自身的战略布局和判断，新的城市总们抛骰子一样在选择战略布局这座城市的命运，他们中的一些人，甚至不到30岁，典型的90后。“太年轻了，真的太年轻了。”在这个行业浸淫了20多年的一些中流砥柱们来不及给出更多的评价。

许多人正在憧憬来自六月的梦。

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