融信中国：82%土储位于一二线城市，去化率近70%

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近日，融信中国发布2020年中期业绩报告，上半年累计实现销售金额603.58亿元，同比增长6%。

整体来看，融信疫后销售恢复情况较好，自5月起销售恢复正增长，6月单月销售金额同比增长96%，基于此，融信计划保持销售目标1500亿元不变。

据了解，融信中国下半年预计供货约1300亿，要完成全年销售目标，去化率需达到72%。

从布局情况来看，融信以一二线、长三角为主，这些区域基本都是经济发展较为稳定区域，在市场不确定性较高的环境下，有一定的抗风险作用。

2020年上半年，融信无论是现金短债比、净负债率都在可控水平，融资成本也在继续下降，整体财务指标相对安全稳定。

我们认为，随着未来市场逐渐明朗，公司经营能力的提升，融信未来的利润水平也会出现一定的提升。

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01

销售：高能级核心城市布局保证项目去化

在一季度疫情“黑天鹅”的影响下，今年上半年的整体市场可谓曲折。

2月，百强房企销售业绩跌入低谷，3月开始恢复，进入6月后，整体市场逐渐走出“深V”曲线。受此影响，房企上半年的整体销售增速较上一年度有所放缓。

2020上半年融信集团累计实现销售金额603.58亿元，同比增长6%；销售面积257.32万平米，同比下降9%。

虽然疫情下销售受到一定影响，但疫后销售恢复较好，自5月起销售就恢复了正增长，其中6月单月销售金额同比增长96%，此外全年回款率达81%。

“受疫情影响我们在销售策略上做了新的尝试，如线上售楼处及抖音卖房等，由于2月份线下售楼处尚未开放，我们也推出了无理由退房的政策等，公司目前项目的布局，主要在长三角和海西，特别是长三角区域，疫情后经济复苏及房地产市场的复苏明显高于其他区域，所以在4月之后，整个销售提速非常快。截止到8月底，全年销售目标完成率接近60%，由于下半年供货量高于上半年，按照同样的去化完成率来看，我们对今年整个销售目标还是比较有信心的。”融信中国执行董事兼总裁余丽娟在业绩会上表示。

图：融信2015-1H2020年销售金额及同比增幅

数据来源：CRIC、企业公告

从融信的整体布局情况，及上半年各城市的贡献度来看，2020上半年融信销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京，三个城市占到了总量的59%。其中杭州的销售金额为220.79亿元，占比达到了37%。

图：2020上半年融信集团各城市销售金额占比

数据来源：CRIC、企业公告

我们认为，布局高能级核心城市，在一定程度上能够保证项目去化，如2020年上半年在疫情下，融信的去化率仍达到了68%，且疫后恢复较快，以此推测，融信全年目标有望实现。

02

投资：土储82%位于一二线城市

2020上半年融信新增土储建面460.55万平方米，同比上升9%；拿地总价291.73亿元，同比上升65%。从拿地方式来看，融信通过强强联合，积极采用合作拿地的方式，减少市场风险及企业资金压力。2020上半年新获取的21幅地块中，20幅均为合作开发，新增土储权益建面占比仅为45%，相比2019全年仍略有下降。

2020上半年，融信中国的土地储备约为2803万平米（权益约1421万平方米）其中约250万平方米为持作出售已竣工物业，约2040万平方米在建及约510万平方米持作未来开发。此外土储建面中约82%位于一二线城市，一定程度上保障了企业项目去化。

图：融信2016-1H2020

新增土储情况（亿元、万平方米）

数据来源：CRIC、企业公告

从拿地结构来看，融信以深耕长三角地区为主，新增建面占比达61%，相比2019年全年增加14个百分点。

对此，融信中国董事局主席欧宗洪表示，“在目前环境下，不确定性因素比较大，一些比较优质的城市，购房者支付能力比较强，特别是长三角，在全国经济趋于前列，在此布局的安全性比较突出，所以我们不会调整目前一二线为主、长三角为主的策略，未来我们公司会把长三角区域做到更加深耕。”

据了解，今年上半年融信在杭州、阜阳的拿地规模均超60万，其中，杭州的新增土储达到92万平米，占比20%。此外二线城市拿地占比达56%，除杭州外，福州、太原、重庆均拿地较多，新增建面分别为53、48、36万平米。

图：融信中国2020上半年新增土地建面占比情况

数据来源：CRIC、企业公告

03

财务：融资成本继续下降

受坚持布局一二线为主、长三角为主的策略影响，2020上半年融信中国实现营业收入210.66亿元，同比下降21%；毛利润同比下降51%至31.40亿元，毛利率同比下降9个百分点至14.91%；净利润同比下降53%至16.45亿元，净利率同比下降5.38个百分点至7.81%；归母净利润同比下降54%至9.08亿元，归母净利率下滑至4.31%。

我们认为，这主要是受两方面因素影响，一方面是由于限价政策，政府批价低于预期，而期内高价地项目集中结转，导致部分项目毛利率偏低；另一方面是因为部分为收购项目结转，拉低了整体的毛利率水平。

面对近期备受关注的“三道红线”的问题，欧宗洪认为这个对长期房地产经济有积极影响，同时对开发商提出更高要求，对融资能力较强、产品力较强、有息负债较低的，具有一定规模的开发商来说，反而增强了相对优势。“融信具有相对优势。到今年年底的报表，我们初步预测三条红线基本上都会过关。“

数据显示，2020年上半年融信持有现金312.60亿元，现金短债比1.70；短期偿债压力较小，净负债率为91.25%，全年计划将净负债率控制在70%至90%间。

值得注意的是，2020年3月和4月，融信分别发行了12.90亿及11.06亿元资产支持证券，年利率为5.9%。此外境外债方面，2020年6月融信还发行了3年期7.35%利率的2.5亿美元及1.6亿美元的优先票据，创融信长年期债务最低利率水平。

2020上半年的借贷利率为6.67%，较期初下降了0.18个百分点。2020年7月及8月，融信再次先后发行公司债，利率分别为5.6%、5.42%，预计全年融信的借贷利率仍将继续下降。

表：2020年融信新发债券情况

数据来源：CRIC

我们认为，随着公司经营能力的提升，融信未来的利润水平有一定的提升空间，同时由于自2019年年初欧宗洪给融信中国重新定调摆脱“高杠杆”标签，并定下未来净负债率要维持在70%-90%之间后，融信的整体财务水平都在上升，无论是现金短债比、净负债率都在可控水平。

融信中国一直以来的战略就是至终坚持高效能城市布局及区域深耕。虽然2020年上半年受疫情压力及部分入市项目为2017和2016年拍得的高价地受政府限价影响，营收出现短期下滑，但其主要布局的一二线及长三角区域确实经济发展相对更为稳定，在市场不确定性较高的环境下，有一定的抗风险作用。随着未来市场逐渐明朗，这些经济发展较好区域也会逐步恢复原有的市场价值。