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前言 上周因为踩盘北区地块，我实地去了一趟中央公园；说起来，这也是我第一次到这里来。 原本在我的潜意识里，中央公园一带应该一切都是新的。 但我发现，这里的城区建设进度已超乎我的想象，城市界面也越来越接近核心区，而没有过多新区的“标签”。 随后，打开某搜房软件，我更是震惊了： 01 目前，渝北中央公园板块几乎找不到单价20000元/平以下的新盘！ （图源贝壳） 我不禁感叹：难道重庆向北这么疯狂，这里真的已经是“宇宙中心”了吗？ 随即，我再次打开了软件，看看西区的情况：结果是西区的新盘单价也不断靠近20000元/平。 （图源贝壳） 而南区基本都还在10000元/平左右。 同样品质的产品，同样的开发商，北区、西区能卖高价，南区却要低这么多？这叫南区人民情何以堪！ 但，不得不承认的是：重庆向北和向西越发明显，和南区的价差越来越大。 这从最近一次的土拍地价上也能窥见一二： 西区的西永组团8宗地平均成交单价达到约10657元/平，最高的一宗达到了12950元/平，甚至还拍出了129.98% 的溢价率。 而北区情况更甚： 两江新区/渝北区20宗地当中成交均价到达11388元/平，单价超过10000元/平的有14宗，成交价前10的地块中，中央公园占了9宗，包括成交价15711元/平的最新地王。 （北区部分地块） 保守估计，25000元/平的单价或将成为新区未来的“入场券”。 相对而言，南区（以巴南为例）所供出的3宗地块平均成交价仅4702元/平左右。是西区和北区的一半还不到。 还是那句话：面粉贵，面包怎么能不贵？这就是南区热度没有北区、西区高的主要原因。 02 但其实，我们发现南区的交易量并不低，根据锐理数据最新公布的市场报告： 最近三周，重庆新盘网签成交面积排行榜，巴南区始终占据前二位，是不是有点出乎你的预料。反正是惊掉了我的双下巴。 （图源 锐理数据） 而且整个七月份，中心城区各区住宅成交量占比和供销价走势，巴南区也是仅次于两江新区，甚至还超过了高新区。 （图源 锐理数据） 当然，如果你要说两江新区还是稳稳霸占第一位，始终比巴南强，也没毛病。 但两江新区是由江北区、渝北区的大部分及北碚区的少部分组成，包含的是主城三区较核心的位置； 相对而言，巴南区虽然面积更大，但人口基本都集中于李家沱、龙洲湾及鱼洞一带；大部分区域还比较“原生态”。 因此巴南的建城面积远远要小于两江新区，可供开发商打造新项目的地块也较少。 （百度地图） 而即便是这样，巴南交易量还能稳居第二，已经很能说明问题了。 不过，巴南区能够如此凶猛，主要还是因为价格优势，北区和西区买两房的价格在巴南能入手大三房，甚至大平层。
（图源贝壳） 购房者的眼睛都是雪亮的，买房子是用来居住的，过高溢价的房子还不是砖头堆出来的。谁赚点钱不是藏得死死的，非必要不掏出来。 这样就在一定程度上，就把更多的刚需“赶往”南区，北区买不起我还躲不起吗？ 这么看来，其实重庆并没有单纯向北向西，而是在全面发展。 03 一方面，这也是取决于重庆主城区1000万左右的庞大人口基数。 从城市发展上看，合理的逻辑应该是核心区的人口部分扩散到新区，分摊中心城区的交通压力与社会资源占比。 通过百度热力图上可以看出，重庆主城区的人口过于集中在核心区，这也是每座城市的基本规律。
（百度热力图） 但不同的是，重庆两江切割，山地包围的地形地势决定了其发展交通的局限性，导致核心区越来越堵。 将部分人口分散到新区刻不容缓。 但如果过于注重一两个新区的发展，资源与配套过于集中，土地开发过剩，也会形成“头重脚轻”的状态。 最终导致部分新区热度过高，例如，近几年的中央公园与西永等板块。 因此，全面发展才是最佳选择，这样才足以保障1000多万人合理拥有土地分配。
（实拍图片） 另一方面，也就是我们上面提到的，北区溢价过高的原因。 说起来，重庆向北是前十年的发展趋势，向西是后十年的规划；但始终有部分市民不认可，觉得北区西区贵了，我只能买得起南区。 当越来越多的购房者被迫选择南区置业后，大量人口流入，社会资源与各项配套也需要相应增加。 这时候就要求交通、医疗、教育及公共资源等开始向南区倾斜；才有利于城市的健康良性发展。 04 现在回头一看，其实南区真心不差。 先谈谈人口，这是一个区域发展的基本动力。 我们暂且把嘉陵江-长江以南的一大片区域称为南区，主要包括大渡口区、南岸区和巴南区和部分九龙坡区。 范围太大，不太好谈，这里就先以巴南和南岸为例： 根据第七次人口普查结果，这两区的人口总数大概在236万左右。
而且从传统意义上讲，南岸区与巴南区发展较早，拥有众多成熟社区与原著居民。这些群体内心深藏着浓厚的区域情节，未来即使拆迁，他们也会想尽办法留下来。 而从板块发展原理上讲，拥有原著居民的常住性，一个区域才具有永久的活力，也就是我们常说的城市烟火气。 此外，南区的商业体量也不小。 传统五大商圈之一的南坪商圈，目前已完成大规模的升级；人行扶梯加装了雨棚、行道树进行了修枝、绿化隔离设施重新安装等，让老商圈再次焕发新的活力。 而作为新兴崛起的龙洲湾商圈与茶园商圈，也深受当地居民的追捧。 三大商圈基本可以满足南区人民的娱乐消费需求。
（实拍 南坪商圈） 并且，在官方发布的拟建设新的轨道线路名单中，8号线、12号线、21号线、28号线、29号线等，至少4条线路将会经过巴南、南岸区。 这或将彻底结束南区缺少轨道线路的“尴尬”局面。
（自制图 线路为大致走向，仅供参考） 然后是旅游资源上，南区拥有4A级景点南山风景区，拥有重庆夜景的最佳观赏地之一:一棵树观景台； 此外，长嘉汇大景区城市改造设计方案也已经出炉！未来这里将以国际化的标准打造一个高端旅游景区。
（实拍图片） 最后是产业，弹子石作为重庆第三大CBD，目前已入驻的金融科技公司也不在少数，如阿里巴巴、腾讯、网易、科大讯飞等。 而目前，众多市内外知名高校及科研机构已签约入驻广阳岛开发区，助力重庆教育产业蓬勃发展； 这里未来或将成为一个缩小版的大学城。
（图源 澎湃新闻） 结语 说到底，重庆所谓的向北、向西发展是因为北区、西区供地多，各项利好过于集中，导致众多开发商趋之若鹜。 好像不在那里拿几块地出门都不好意思跟人打招呼。 在这种情况下，各大自媒体的关注度也逐渐北移，分析了过多北区和西区的利好，而忽视了南区；从而形成了潜移默化的共识——重庆真的在一路向北、向西。 其实，重庆北区、西区与南区拉开的仅仅是房价而已；在区域发展上，南区始终没有停下脚步。 因此，消费者始终会用自己的钱包衡量自身的能力，哪里合适自己就买哪里。 E·N·D 大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！ 原创：落尘 校对：玉如意 主编：南城旧事 总编：浮云 图源：网络、实拍 商务合作：340325996 我们为了能更好的带大家了解楼市知识，特开通了知识星球。想了解楼市更多干货，请速关注： 这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。  干货爆文精选
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