防中介和砖家忽悠，关于房价的十大谎言

我首先声明：在没有重大因素干扰的情况下，我不认为一线城市的房价有大跌的可能，我不是牛刀、谢国忠那样的“唱空派”。

其次，房子值得投资的时候，我比你的动作还快，我会买买买，当然，前提是我能攒够钱。我是一个注重估值和投资收益的人。

那么，什么是重大干扰因素？

当危机出现的时候，政府可能被迫要采取一些新的举措去应对，而这些新的举措有可能对房价产生负面影响，具体政策要看危机本身的情况来定。

我认为，当然，很多人也这么认为，打压房价的政策不可能来自于中国政府，完全同意。但是，请注意，除了本国政府之外，还有其他渠道也会产生重大干扰因素，比如世界金融危机重现，难道你认为永远不会有危机？上一次亚洲金融危机，香港楼市跌了多少？从1997年到2003年，有一个公开的数据是跌了70%。现在的80后、90后都没见过那种惨状，部分70后见过。所以，凡是和你说房价永远不会下跌的都是蠢货，没错，而且是蠢货的N次方。

另外，就是人民币可能逐步贬值。

这对房地产也不是好消息。而且，接近官方确实有类似消息放出。

第三，就是房地产税。

我的看法：正常逻辑下，房地产税出台不会造成房价大起大落。但是，所谓重大干扰因素就是出乎意料，如果税率重，而且不设免征，或者设了免征，但是搞个累进制税率，房子的持有成本大大增加，房价也可能大落。这种情况几率小，但不得不防。

就像当年我第一次听到房地产限购的政策，确实半天没回过神来，这个就是重大干扰因素。

还有一个重大干扰因素，我不敢说，怕封号。

然后再批评十种荒谬的说法，中介经常说这些话，有些经济学家、行业人士也有涉及。

十种荒谬说法

其一：“出了地王，房价必涨”。

出了地王，房价必涨是短期可以看得到的，比如一两天，开发商的惯常套路，但是，同时也预示一轮房地产行情到了末期。你拿“地王被套”做关键词上网搜一下，全是权威媒体报道：杭州、北京、南京……好多地王有这样的事儿。有些房子是套了一个完整周期，到下一轮才解套，这个，还得感谢政府啊。

其二，“任何投资都比不上买房”。

这个，在三四线城市买房投资的人一定会打你的脸。

其三，“一线城市的房价会永远上涨”。

嗯，东京人当年也是这么想的，美国人在金融危机之前也以为房子会一直涨下去，结果呢？还是有起伏的嘛。

其四，“钱太多没地方去，所以房价上涨”。

错！货币泛滥并不必然导致房价涨，房价上涨的前提是：过往的经验证明，政府必须保证房价上涨，否则就会出大问题。所以，别怕，大家往里面冲吧。政府实际给房价做了不可撤销的刚性担保，什么时候不做担保，让房子成为有涨有跌的正常的投资品，楼市才会正常。如果房价和股价一样折腾，钱还会这么勇敢冲进去吗？不会。

其五，“房地产调控无效，越调越涨”。

错！房地产调控措施当然是有效果的，如果四个一线城市没有限购限贷政策，房价短期内在现有基础上翻倍完全不成问题，调控政策至少在延缓上涨速度方面是非常有效的。至于武汉、佛山这样的城市，只要限购限贷一起上，房价、成交量在几个月之内就可以看到下跌的趋势。某些人看到的上涨，恰恰是武汉、佛山取消限购限贷之后的结果，这不是正好反证调控是有效的吗？简而言之，地产调控是逐步加码的，无效就继续加，直到效果明显为止。其实从来就没有什么越调控越涨，只有调控放松之后才涨，去看看部分二三线城市的数据再来说话。 

其六，“面粉贵了，所以面包必然涨价”。

错！如果是这样的话，做开发商就是包赚不赔的买卖了，其实每年都有大批开发商关门。有的开发商拿了高价地，行情不好，赔本也要卖出，因为银行那头要还开发贷，杭州之江九里就曾亏本卖房。其他倒霉的开发商也有不少。

其七，“开发商和政府是穿一条裤子的”。

错！至少在不同的阶段，两者不一定穿同一条裤子，比如房价创历史新高之后，民怨沸腾。某些开发商希望放开一线城市限购，他们从来都是只管房价涨，哪管它洪水滔天。而政府是两者都要管，要找平衡，房价不涨不行，大涨也不行，洪水滔天也不行，还是有区别的。 

其八，“做什么都没有做地产赚钱”。

大错特错！马化腾、任正非、马云笑而不语。

其九，“楼市还有20年的黄金期 未来10年仍是支柱产业”。

错到离谱！耍嘴皮子很容易，看看真正做事的人在干啥？比如王健林，还有万科，这些人、这些企业的判断值得认真听，他们才是真正的专家。王健林在“去地产化”，郁亮去年6月就说：楼市进入白银时代，其实就是说，暴利时代正在逐渐远去。

其十，一线城市的房子仍然值得投资。

继续错！如果自住，我就不说了，我是说是否值得投资。请注意，是说投资，我认为没有太大盈利空间。请注意，我没说房价要跌，我是说盈利空间不大。如果以今天为起点，看一个周期，A股的某些指数基金的收益一定会跑过房价。