|
一场疾风暴雨般的楼市调控，此时此刻，正在各大城市上演。 7月23日，住建部、发改委、公安部等8部门联合发文，宣布3年左右，实现房地产市场秩序的明显好转，其规格之高，力度之强，决心之大，令人侧目。 | 8部门联合发文截图 随后的十几天内，杭州、上海、北京、深圳、广州，纷纷出台政策，补漏洞，围剿炒房客。 在这么多城市中，广州的动作，或许不是那么轰轰烈烈，但其效果，却可能超出预期。 很多人看不清楚，也想不明白，今天，房产君就帮大家来捋一捋。 | 新闻通气会现场 那么，广州究竟做了什么？
是不是很特别？没有二手房指导价，没有“落户+社保”才能买房的规定，连网红盘的限售年限，也没有增加。 这是蜻蜓点水？非也，其实，广州放出的才是大招。 要看透这一切，我们需要理解，为什么大家砸锅卖铁，也要买房子？ 一方面，这是几千年的传统情结，在长江、黄河流域，在珠江水系，岭南水乡，我们的祖辈，世世代代面朝黄土背朝天。 这种定居生活，对土地的依赖，对房产的眷念是根深蒂固的，所谓衣锦还乡，不就是有了钱后，可以买田置业。 而在婚嫁中，男女双方如果般配，媒婆最常用的一句话，也与房子有关，这便是：门当户对。 | 安家乐业是传统情结（广州房产@细鹏摄） 除了情结，房子在现实生活中，也与诸多社会资源进行了绑定。 很多年来，没有房子，落户不方便。 没有房子，小朋友读书被统筹，不方便。 没有房子，想创业贷款，连一个抵押物都没有。 总之，房产所承载的东西，远远不是“住”这么简单，而是对优质资源的占有，以及融入这座城市的门票。 如此背景，再加上最近20年，房产增值速度超越绝大多数投资品，很多朋友的潜意识里，买房似乎能一夜暴富，实现阶层跨越。 谁不想迎娶白富美，走向人生巅峰呢？ | 买房承载过多愿望（广州房产@伟鹏绘） 但房子，真的不应该承载这么多，而当所有人，都把目光和希望，寄托在买房上时，问题就大了。 社会开始畸形，空气中弥漫着焦虑；当一部分人开启金融游戏后，买房又成了炒房，价值与价格偏离，全民在财富神话中陷入狂热，这是非常可怕的现象。 如果任由发展，谁还安心干实业呢，谁还搞科创发明呢？人生要逆袭，多买房子，多用杠杆，多套取金融信贷不就行了？ 所以国家出手了。 | 今年来国家多次出手调控（广州房产@伟鹏绘） 今年以来，房产与学位的强绑定开始脱钩，这个房产君讲过多次，就不累述。 同时，无论广州和深圳，都在推进租购同权，不买房子，没关系，租房也能享受学位等公共资源。 请注意官方措辞，是同权，虽然这一定有过程，但趋势明显。 至于灰色金融手段，大家都看到了，经营贷、首付贷正被严打，就在近日，广东银保监局开出12张罚单，对违规的工商银行、兴业银行等，罚款1090万。 持续严控，雷霆万钧。 | 广东银保监局开罚单 更狠的一招，是对二手房的管控，深圳是全国第一个出台二手房指导价的，而广州也对虚高挂牌的房源，哄抬房价的中介，一顿猛捶，二手房交易的增值税，免征年限亦由2年改为5年。 兄弟们，这意味着什么？房子未来的流通性将减弱，持有周期将延长，短炒，投机，统统死在沙滩上。 当房产不是财富的加速器，随着年轻人置业观的改变，以及落户载体的多样化，买房，真的不是决定命运的赌注。 当你看懂了这些，你就知道广州政府，放出的大招有多猛。 对于想买房的，5年提供65万套住宅，平均一年13万套，这个量足够大，最近5个完整年，广州住宅的网签套数，分别为12.7万套、8.9万套、8.7万套、7.9万套和10.1万套，均没有达到13万套。 而对于新广州人，暂时买不起房，或者不想买房，也没有关系，政府要推出60万套保障性租赁住房。 | 保障房正解决买房烦恼（广州房产@细鹏摄） 这是一个新事物。 在这之前，广州政府为本地户籍的住房困难户，提供公租房，但对申请者的住房面积，工资收入有严格要求，同时，退出机制也非常严格。 简而言之，公租房是政府所承担的兜底责任，但如果不是广州人，那么就无法享受。 而保障性租赁住房则不同，新市民、青年人，没有广州户籍也可以申请，而且今后加了薪，赚了钱，退出机制也没有公租房那么严格。 但更重要的两点是，保障性租赁住房的建设，政府是给了参与机构，诸多政策倾斜的，所以租金更便宜，而且地段还好。
| 广州正推进保障房（广州房产@细鹏摄） 当然，你不要希望在珠江新城，根据市政府透露，今年保障性租赁住房的重大项目，主要有北山村项目2000套、凤和村项目983套、长腰岭项目629套、滨江东项目543套。 北山村在哪里？在海珠，靠近琶洲；滨江东在哪里？与珠江新城隔江对望，曾是广州豪宅区。 市住建局透露，选择这么好的地段，主要原因是实现职住平衡，年轻人不用把大量时间，花在通勤上。 相信很多朋友会问，整整60万套保障性租赁住房，政府真的能完成吗？钱从哪里来？ 市住建局副局长黄成军在新闻发布会上透露了两点，其一，这个计划市政府已审议通过，是要上报中央的，开不得玩笑；其二，广州有七种筹建方式，比如“工改租、商改租”方式；企事业单位自有存量土地新建方式；城中村改造配置方式等。 其中城中村改造所提供的保障性租赁，保守估计就有35万套。 在这个过程中，政府的职责是引导，提供配套服务，而不是掏钱自己干。
| 城中村改造（图源：拆神）
65万套商品住宅，60万套保障性租赁住房，广州的楼市调控，没有机械的封堵需求。而是在供给侧上，进行了海量的房源投放。 如果再加上强硬的限价政策，市场的预期，将会发生重大转变。 这才是调控的根本目的，改变心态。 你要买房？急什么急，未来有60万套供应，现在开售的，价格也被牢牢锁死，根本涨不起来。 你不想买远郊，也没问题，市中心有大把保障性租赁住房，让你住得好，更有精力去打拼。 一旦没有焦虑，没有恐慌，房价自然就稳定了。
| 政策正改变市场预期（广州房产@细鹏摄） 那么，很多人会问，房价会不会跌呢？ 黄金地段，下跌几率不大，毕竟成熟度和供应摆在那里；郊区以及一些大体量的网红盘，则可能扛不住。 因为它们的可替代性太强，只要其它盘有一个降价，它们就不得不跟随。 而且，在三条红线之下，去库存成了房企的核心任务，哪怕你是世界500强，在现金流的压力之下，也要割肉跑货。
最后，聊聊对粉丝的一些建议。 其一，放松心态，不要焦虑，广州大把货，房价也是“鸟笼行情”，没必要去抢房，委屈自己选择不喜欢的楼层和朝向，可以慢慢挑。 其二，不要有炒房和暴富的心态，房子的功能是居住，不是帮你一夜翻身，未来绝大多数房子的涨幅，会越来越慢，部分还会下跌。
| 现在买房不必要焦虑（广州房产@伟鹏绘） 其三，养好自己的流水，维护好自己的社保，其中一个关系买房资格，一个关系贷款难易，尽量不要给自己找麻烦。 其四，选择真正的好项目，未来二手流动会越来越难，第一套房错了，卖不掉今后置换第二套房，就会非常难受。 其五，权衡好买房与事业的关系，在打拼期，在经济实力还不允许的时候，不要掏空家底硬扛，租房也能享受生活。 未来，事业成功所带来的收益，可能比买房高得多。 最后，房产君还想说一句，我们在看待楼市的时候，切记不能一刀切，比如政府增加供应，出台政策后，市场就会雪崩，这是不严谨也不科学的。 房地产风风火火20多年，仍然是经济支柱，也是城镇化的重要力量，政府的调控，是希望其能理性，而不是崩塌。 好了，更多的干货分享，市场观察，我们将在下周四的直播中，与大家做更详细的分享，欢迎点击预约，我们不见不散。 
|
|
|
