【原】刚刚！园区楼市新格局曝光！

红盘追踪—第112期

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延伸阅读：

相城中央公园，就买万科。

当下的苏州楼市，要说关注最高的区域，毫无疑问就是园区。

旭辉奥体首开、万科地块规划出炉、永旺西地块明确住宅..只要有点风吹草动，基本都会全城皆知。

除了核心区外，外围区域也开始积极供地，抢占市场。据规划显示，这些外围区域将成为园区新房主力军。

园区楼市格局正在改变，下面具体来看。

1.

双湖、湖西、湖东等

还有零星地块出让

众所周知，传统的园区核心板块，双湖、湖东、湖西基本开发殆尽。

但要说新房也不是1个没有。待入市就有好几个70年产权公寓，比如金鸡湖畔瑞园等；还有翠湖雅居、湖滨四季2个老盘。

不过这些都是“非主流”项目，不开盘，买不到，看看就好。

延伸阅读：重磅！园区永旺西地块调整为住宅！

普通改善想买湖西湖东，可以关注永旺西地块，寒山闻钟明确回复为住宅，预计10月挂牌出让。

这块地大家都不陌生，位置很绝，配套比奥体还要好，届时如果有160平以下户型，用人才名额买多少有机会。

航拍图源：贝壳

此外据板块规划，唐宁府东侧、上华琚西侧也各有2块地规划为住宅，但仅是规划，目前暂无出让计划。

总的来看，湖东湖西土地供应基本结束，即便有也只是零星地块，一旦入市那绝对是抢破头的节奏。

2.

奥体供地结束

旭辉+万科2盘可买

• 目前在售：旭辉新希望林溪雅苑

• 即将入市：万科奥体地块

• 土地供应：0

奥体作为近几年园区供地大户，新房火爆全苏州，从不缺话题性。

从中海上东区、海和云庭、中海上东区pro，再到林溪雅苑、预计明年入市的万科奥体地块，想买到拼的不仅是财力。

林溪雅苑备案均价3.99w+，正常楼层均价4.3-4.4w，总价511万起，非人才房源有***。

目前一期已完成首开，二期预计9月底加推，大概90套左右；三期预计年底加推，今年清盘。

万科奥体02号地块已有机器进场作业，需封顶销售，预计明年中旬左右入市。

项目规划已出，一半房源都是250m²左右大平层（约230套），未来开卖只会比林溪雅苑热度更高。延伸阅读：250m²总裁大平层！万科奥体真香！

随着奥体最后一块拍出，整个板块土地供应结束，到了明年底万科地块清盘，奥体将全面进入二手房时代。

3.独墅湖短期供地结束

花语江南尾盘在售

• 目前在售：中铁建花语江南（尾盘）

• 即将入市：0

• 土地供应：3

独墅湖的产业和环境不错，整个板块并不大，片区内也没多少住宅。

新房方面仅花语江南几套洋房底复在售，建面约360m²总价1200w+，卖完彻底清盘。

土地供应方面，规划不变的情况下，翠微街上的2块大草坪是住宅用地，短期不会拍。

独墅湖学校北侧地块改来改去，去年底由商业调整为住宅，后寒山闻钟回复拟建人才公寓。

但据集中供地计划又改成住宅，预计10月挂出，具体地块性质届时以招挂拍信息为准吧....

这块地位置不错的，但体量“针尖大点”，如果造住宅没几栋，估计也要拼手速的。

总之，独墅湖未来土地供应极少，基本也进入二手房市场了。

4.青剑湖短期供地结束

还有1盘马上就开

• 目前在售：0

• 即将入市：中海阅湖湾

• 土地供应：2

2019-2020年是青剑湖的鼎盛时期，陆续集齐了七仙女在售，很热。

除了区域改善外，买不到奥体，湖东小房子换到青剑湖大房子的改善，比比皆是。也就是2年时间，曾经的七仙女已经全部清盘。

延伸阅读:

突发！放风3.6w+！中海园区纯新盘要开了！

目前仅剩中海阅湖湾1盘即将入市，预计最快8月下旬开盘，总共315套房源，要抢。

中海阅湖湾正在收材料

样板间已开 扫码加她预约

土地供应方面，规划不变的情况下，核心仅剩2块纯住宅用地待出让，但短期并无出让计划。

也就是说，等到中海阅湖湾售罄，很长一段时间板块将再次陷入“新房荒”。

5、斜塘暂未全面启动

未来接棒奥体改善新房热度

• 目前在售：0

• 即将入市：0

• 土地供应：8

斜塘地段相当不错，个人十分看好。紧邻奥体，不少区域甚至和金鸡湖相连。前2年在售的泊云庭热度不低。

眼下奥体土地供应结束，下一步主要就集中在奥体南—斜塘“退二进三”区域。

这一片堪称“平替版”奥体，距离奥体仅一河之隔，6号线穿过，新规划9年一贯制学校，预计2023年建成。

住宅用地更是多达8宗，容积率在1.8-2.0，均为高层小区，够卖上好几年，入市将接棒奥体改善新房热度。

未来入市价格说不定也不会像奥体看齐。

6、娄葑短期供地结束

还有2盘在售

• 目前在售：2

• 即将入市：0

• 土地供应：7

娄葑的地段也很棒，处于湖西、姑苏、吴中交界处，自驾出行交通便利。

但整个板块多以老新村为主，加上无大的规划，城市界面一般，基本不会有什么更新。

目前板块新希望锦麟芳华、和风熙华雅苑2盘在售，均价3.2w，市场认可度还不错，基本进入尾盘阶段了。

据园区总体控规，宏业路2侧还有7块住宅用地，加上有地铁3号线和7号线，妥妥的双地铁盘。

不过从航拍图来看，这几块地现状都是工厂，短期不具备出让条件。

等到朗诗+新希望2盘售罄，娄葑也要进入长时间的“无新房可买”阶段。

7、胜浦新房供应大爆发

马上6盘混乱来了

• 目前在售：2

• 即将入市：2

• 土地供应：6

胜浦“崛起”速度非常惊人，在新城拿地之前，板块至少有10年未有土地出让，毫无存在感。

而如今的胜浦想低调都难——“退二进三”下，大量宅地供应，在售+待入市多达10个。

退二进三片区规划

吴胜路以南、滨江路以北地块明确为住宅

并且为了发展胜浦板块，肉眼可见园区ZF倾斜了相当多的资源。

• 教育方面，胜浦实验小学、星浦小学、星浦中学三所学校被纳入星海教育集团。
• 商业方面，5座邻里中心也在规划中
• 交通方面，内部多条道路翻新，胜浦大桥开始新建，预计22年就将投用！轨交9号线也一再被提及。

凭借着不错的概念以及园区ZF投入，早前入市的路劲+新城“开荒盘”去化不错，今年清盘问题不大。

越秀悦见云庭、万科东方雅苑即将入市，放风3.2-3.3w。这还没完，苏州第二批集中供地，西侧2块连体地块也被挂出，胜浦新房供应大爆发。

对于买房人来说，可以好好挑挑了；对于开发商来说，考验才刚刚开始！

胜浦新房怎么买？

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8、

时隔6年车坊高调入场

退二进三规划10块住宅用地

• 目前在售：0

• 即将入市：0

• 土地供应：10

和胜浦一样，多年没有土地供应的车坊也开始“改头换面”了。

普惠路北侧地块高调入场，起拍楼面价20000元/m²，比胜浦还高；这次供地只是开始，车坊东片区规划了大片住宅，接下来供应量不输胜浦。

关于车坊板块，属于独墅湖科教创新区，产业园比较多。

板块内还规划有上市企业产业园，未来不仅带来高精尖产业，还会吸引更多高素质人才置业。

区位上比胜浦更近园区核心，8号线末站就在车坊，预计2024年开通试运营；8站即达湖东CBD时代广场，与园区核心链接紧密。

总的来看，车坊交通+产业+近园区核心优势，板块吸引力应该会不错！就看后期园区有没有更多利好投入了。

9、

写在最后

综上可以看出，园区核心区发展已经饱和，虽偶有零星土地出让，但大趋势还是向外轮动。

比如斜塘河南片区一定会接棒奥体新房热度，成为园区新的核心；未来房价或将向奥体看齐，总价门槛迈向500w+。

车坊、胜浦是园区新房供应主力军，总价300w+就能上车，主打刚需。

两大板块加起来有20多块地，意味着就是20多个盘，未来很长一段时间，只要买园区，都会绕不开这里。

如果你想买园区，不论是刚需还是改善，还有很多机会，根据预算丰俭由人；但切记，上车宜早不宜晚。

*以上涉及部分规划来自《苏州工业园区总体规划（2012-2030）、园区管委会等，规划存在变更，如有变化请以最新的为准，仅供交流参考。

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