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壹 提问：亲爱的房姐，我5月购壹方对面粮茂社区的72平（对口长春街小学），价格在281w新证（2021年12月31日满两年），现因学区房新政及二手房限贷等制度调整，感觉高位接盘了。房东有95万的贷款我们当时想着有资金就帮他赎楼了，因为我们申请的100w贷款审批了很久，后来双方重新协商，对方要求我们帮他赎楼，一次性在7月底付清所有款项，去做公证（放我婆婆名下）等满两年再过户，现在我帮他赎了楼，但是现在的政策让我不敢买了，加上中介当时承诺老大能上的二中广雅又没上成，买下来因为仍读六中位育而没法去那住，我想问的是，我还能买吗？如果现在违约，我划算吗？已付5w定金和7万中介费，应如何执行，急盼回复！！！ 回答：你好，感谢付费！ 北京和深圳都迎来了学区房大变革，未来3-5年武汉大概率会跟进。回答这个问题之前，我们先说说未来学区房的大趋势。“义务教育仍然公办”这个这个大前提下，最好的疏导方式不是统筹到其他学校，也不是多校划片，因为会造成很大的家长端矛盾和抗拒。而是“学区化”、“集团化”。 学区化，是指让板块内一般的学校和好学校结对子，由好学校带动一般学校的提升，从而缩小不同学校间教育水平的差距，实现“家门口的好学校”。集团化，是指名校在各地开设分校、托管校，扩散其优质教育资源。无论哪一种，都会缓慢稀释当前优质学区的价值。但因为优质学区本身也存在马太效应，对冲了这种稀释的效果，所以这显然是一种长效机制，需要足够长的时间来发挥作用。教育资源供需矛盾越大，改革的动力就越大，变化发生的速度一般来说也就越大。 武汉原有的优质教育资源被稀释，接下来还会有更新的教育资源进入优质学区房体系。也是老旧IP的轮换以及重新估值的过程，存在兼顾学区和投资的机会。武汉购买学区，要多兼顾自住价值，自住价值里面就包括了地段价值。粮茂宿舍当下入手，显然是不明智的选择，一方面你也不能自住，学区还用不上。如果你偏投资，可关注城市经济重心位移背后新学区的崛起。因为这些区域导入的人群年轻有活力、素质高，在教育上投入的时间和物质更多更大，表现到学区价值上就是更好的学习风气，更好的学习成绩。这就是牛娃把普小考成名校的由来。 以关山大道为例，随着高薪人群的聚集，生源越来越好，然后硬生生地把这个片区考成了学区房。这背后就是好生源来自高知高收入家长的聚集。可以违约，以“中介当时承诺老大能上的二中广雅又没上成”，促成合同失效。即便是打官司，也可以说该合同是在自己被欺骗的条件下签订的，请求判定该合同无效。 贰 提问：房姐，您好 ！子弹80 三五年投资期 无孩不考虑自住 有武汉刚需房票 麻烦房姐指点迷津: 一，武汉选项 1，东方恒星园 中高层 异形3房160平精装，小学对育才行知 初中对六中？算学区房吗？是公司抵债房 已经债转股 被多方查封 未法拍 如果买 说是要先解封 全款过桥抵押贷给银行 能贷多少年？和一般房贷有区别吗？几折可以考虑？这种房子后续有没麻烦 2，幸福湾还建房，相比光谷东，只考虑增值收益 这里的还建房可以吗 和周边价差多少入手划算 6折？ 3，汉南绿地城，绿地抵债三房 预计7500左右到手 年底交房，这价这地方 年底16号线通车有暴击吗 4，光谷东上限多少划算，99 117 127哪个更好，广电在施工缓慢 值得等吗？考虑三五年后的收益 房姐 目前武汉还是入手时机吗？要不缴两月社保 去学历落户淘杭州？还是去广州试试 我现在有广州落户资格，但是武汉 杭州 广州比起来，武汉近熟一些。那现在涝疫之后的郑州 是不是好时机？房姐还有其它推荐选项吗？我现在是一头雾水了…… 二，先离婚还是先买房 我和老婆武汉户口，无房无贷；我们应该武汉买房后再离婚，还是离婚后再武汉买房？我有广州落户资格，要不要离婚后落户广州 以上 在线等 烦请房姐不吝赐教～ 回答：你好，感谢大额付费！ 后湖板块的育才分校算不上顶级牛校，不是稀缺资源，加上东方系老小区居多，所以学区溢价空间并没有你想象中那么大。 幸福湾在堤角沿线，优势是在长江新城起步区范围内，但是也受制于长江新区的发展。目前周边配套以及道路情况较差，板块兑现周期太长。 武汉二手市场上，非优质板块的还建房产品流动性并不好。 汉南二手房的成交价格还会进一步下探，别去当解放军了。当下武汉楼市分化严重，二手房成交量在武昌和汉口主城区少部分板块，在一个涨幅确定性强的板块内挑优质盘，比去远郊板块博暴击稳多了。 子弹80，去广州 杭州没有非常合适的选筹，当下的最优解是买光谷东。130平以内，面积越大越好。 叁 提问：房姐：你好！我把昆山的学区房卖了、有420W、我47岁名下有房无贷、老公50岁名下无房无贷、杭州、武汉、重庆、成都、怎么买？买哪里、请睿智的房姐帮我规划一下！谢谢 回答：你好，感谢1000元超大额赞赏！ 大单优先子弹420，最应该去的城市是北京，其次是南京和杭州，这些城市买完才考虑武汉 重庆 成都。 长三角这轮普涨，南京的行情滞后，新盘限价，二手也没怎么涨。最近又赶上疫情，首选倒挂盘打新，其次是等待年底淘笋特价房。 杭州也是同理，钱江新城、滨江、钱江世纪城、未来科技城这些热门板块的倒挂盘都可以试试。 武汉这一轮大涨已经过去了，接下来会横盘一段时间，能买的板块优先关山大道和光谷东，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 成都关注天府新区，不过已经涨过了，没必要追高。 重庆投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 肆 提问：仔细看了你的教程，很多都是2018年的，按目前武汉的政策，还适用吗？再，针对目前武汉的情况，三阳路附近的老小区，比如融科天城，三阳金城，中城国际这样的盘，还能入手二手吗？由于已有一套，想给母亲买一套住在一起，同时兼顾投资！A8，已经办了JLH，房票解决了，希望可以有明确的指导意见。 回答：你好，感谢付费！ 房产投资太复杂了，需要跨很多学科。买房涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。只能学习到皮毛，很难掌握到真正的心法。我们每一年，每季度，甚至每一月的策略都在调整。当你终于等到我们星球上个月推荐的楼盘开盘时，我们的投资风向可能已经变了。我的所有回答都有时效性，都是以回答之时情况做最优选。 市场价格变化之后，对于板块和标的则会继续优化。融科天城，三阳金城，中城国际这几个盘对口的学区都不算顶级，考虑到自住，结合小区环境 楼盘品质和物业 比较推荐融科天城，其次中城国际和外滩棕榈泉也可以关注。 考虑到未来升值潜力，可以关注知识星球内部分享，学区比较好，但是业主惜售，挂盘量不大，需要耐心等。 伍 提问：房姐!花山碧桂园136平三房，光谷东的奥山世纪城80平公寓，葛店的紫菱东岸一套120平三房，花山的房子自主，公寓已经出租。葛店的房子已装修计划出租或出售，有2张房票，首套和二套。现在手上有250,没有任何贷款 可接受8000-10000以内的还贷压力，自住或者投资皆可 1.未来2年会考虑要小孩，现在买房是否需要考虑学区，还是先投资以后需求来了再置换 2.如果直接改善在考虑中城光谷龙山湖，投资的话想星光城入两套还贷，这两套在加上茶水的基础上单价保持在多少可入 3.目前手头上的三套房源怎么安排更为合适，葛店的房子是否需要及时出手 以上是我个人的想法，如果有更合适的配置方案或者楼盘，还望房姐指点一二 盼回复！看了好久看现在不知道怎么办，希望能得到指点！！！ 回答：你好，感谢付费！ 1.公寓并不是不能买，商住也可以赚钱，但只是极少数。高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。 当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如无敌海景。公寓可以赚钱，如果价格是住宅的三分之一以下，且位置正确；公寓是非常好的自住标的，特别是酒店式公寓，但这种房子涨幅在市场几乎垫底。 首先你要弄清楚它的优劣势，这一类房产增值空间不大 周边的住宅都在涨，公寓却涨不动 公寓后期交易税费高，二手房出手难度大，如果要卖的话 很难跟上大盘的涨幅。公寓的重点还是在于赚取租金，如果有购房资格，最好还是先买住宅，房地产的红利重点还是增值空间。 2.葛店的房子及时出手思路正确，建议开发老人票，龙山湖和星光城分别入手一套。 3.花山长持。 陆 提问：你好，深圳户口，深圳社保，深圳工作，纯外来户，子弹100,深圳够不上了，要七成，家庭名下有一套，名下没有贷款，武汉如何破限购？有机会做三成首付吗？法拍需要购买资格吗？看好东湖新区，比较倾向地铁在建中，最好是两线交汇处，小区环境有相当的宜居性，有什么推荐？高铁站华侨城欢乐天际如何，开发商可以帮忙搞定购房资格靠谱吗？价格2.4万似乎也不高。主要想赌光谷能像深圳南山一样崛起为城市具有绝对统治力科技核心，寻找未来承接光谷高收入人群溢出房最优质的宜居片区，就像深圳的宝中，香蜜湖，北站？这个设想是否靠谱？ 回答：你好，分析华侨城欢乐天际的投资价值，主要关注以下3点： 1.杨春湖高铁商务区能发展起来吗？ 2.华侨城的操刀能力如何？ 3.项目性价比如何？ 2006年，杨春湖高铁商务区横空出世，与武湖、四新、南湖、鲁巷、豹澥等多个片区一同被定位为武汉城市副中心，而随着数十年的发展，有的片区发展已经成型，如凭借光谷中心迅速发展的鲁巷，而有些片区则是令人唏嘘，如坐拥高铁站优势的杨春湖片区，依然规划依然停留在图纸上。 杨春湖天生条件非常好，有地段，有风景，有高铁。尽管规划完美，但杨春湖高铁商务区的建设进展缓慢，除了靠近工业区 拆改慢之外，板块位于洪山区 ZF推进太慢。 杨春湖高铁商务区的定位：商务办公、购物娱乐、餐饮酒店、健康医疗、儿童亲子、艺术展览等丰富多元的综合业态。如果未来能发展起来，杨春湖高铁商务区会成为武汉未来经济新增长极。加上该板块的土拍价格并不低，周边开发的项目 比如东湖金茂府等，未来会打造城市高端综合体。 全国高铁商务区能发展起来的案例并不多，上海虹桥和广州南站算不错的，而这2个板块的房价都能跑赢大盘。 华侨城作为中国文化旅游产业的示范者，先后打造了中国民俗文化村、深圳世界之窗、欢乐谷连锁品牌、东部华侨城、华侨城欢乐海岸等知名项目。对板块的操刀能力之高，不容置疑。 华侨城东湖项目的成功，也让华侨城在武汉一战成名，积累了好口碑，未来二手市场上的溢价能力不错。我们相信华侨城具备一定的实力扭转杨春湖现有的局面。 能买吗？ 星球往期分析过，华侨城欢乐天际的出来品牌溢价，2万左右能买，多余的部分，就是华侨城的品牌溢价。价格到了2.4左右，性价比一般。不成熟的新区，起价太高是非常大的致命点，加上未来发展不确定，周边配套弱。这个价格放眼武汉，能买到潜力更大的项目。 光谷核心板块，比如光谷东目前均价也2.5左右，2个板块距离太远从光谷人口外溢到华侨城不现实，加上定位也不一样，光谷偏刚需，华侨城偏改善。 武汉目前有8种方式破限购，详见知识星球内部分享。 柒 提问：房姐导师您好，我觉得您对社会的认识足以成为像我一样很多人的导师。看了您的一则回答，读书构建的知识体系无用，只有家学才是有用的。但这个社会有家学渊源的人毕竟不多，像我这样的普罗大众，想要完成逆袭，改如何学习真正有用的知识呢？希望您能回答，希望能想您学习。 回答：你好，先科普下 什么是家学？ 捌 提问：您好！房姐，为啥你说普通人买房不要研究宏观经济和大环境呢？ 回答：对于普通人来说，买房研究宏观是灾难 你见过那些每天把宏观数据挂在嘴边的人吗，谈起M2、CPI、GDP指标、人均储蓄来，一套一套的 为什么普通人研究“宏大叙事”的宏观没用，有几个原因： 从来没有一个人因为研究宏观而发财 从来没有一个人因为研究宏观而发财 从来没有一个人因为研究宏观而发财 |
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