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没有什么能够阻挡,澳洲房市的疯狂。 疫情形势再严峻,多州进入严格封锁期,但房市也进入了一个怪圈。 网拍比现场拍的价格更高,效果更好。更有多地拍出600万+的豪宅。 澳洲疫情进入关键期,房市也进入十字路口。 接下来几个月房市如何? 先来数据窥趋势。 悉尼 新州疫情吃紧,确诊数字屡创新高。周六下午5点起,新州全部区域都将封锁。 但就在这严峻的疫情形势前,新州(悉尼)地产市场清空率出现强势反弹。 悉尼的清空率已连续三周反弹,7月倒数第二周的清空率为72%,7月最后一周的清空率缓慢上升到75%。8月第一周是81%,上周更是直接攀升到83%。 但高清空率的背后是交易房源的快速减少。 上周挂牌数(472套)较7月最后一周(623套)大幅减少。上周实际成交为309套(少于前一周的334套),但均价却大幅提升至149.8万澳元。 刚需是市场的主力军,需求仍然非常旺盛。且业内人士也坦诚,由于买家在网络拍卖中获得更多的时间,这使得网拍成交价往往会高于预期的现场成交价。 疫情常态化,机构也纷纷推出最新预测。 尽管开放看房和拍卖受到新冠的影响而有所限制,但CBA银行零售业务主管安格斯·沙利文(Angus Sullivan)认为,在超低固定利率交易的支持下,住宅地产的强劲需求将继续存在。 他预计整个春季销售季节的房价将再上涨 4%,而悉尼的年升幅将达到 25%。 不仅是买家心慌,卖家也不太如意。 悉尼房产的平均售价比去年高出$20万,几乎是其他首府城市房价的两倍,但悉尼的房屋卖家似乎很难取悦。 例如,悉尼最近一年大热的北部海滩等区域,房价中值一年内跃升近$50万。2020年中期这里的平均房屋售价约为$170万,现在则接近$220万。 但根据RateMyAgent价格预期报告,在获得如此令人难以置信的收益后,却只有63%的北部海滩卖家表示房屋成交价格高于预期。 买卖双方,攻守难调。 看完行情看具体房源,盘点上周悉尼的亮眼地区。 东区 上周东区出货量降至近期低点。 为数不多的成交房源大多位于Darlinghurst周围,且多为公寓类型。 但成交价格都不低,以Francis街的2房公寓来看,挂牌47天(挂牌指导价150万澳元),成交价格已达到158万澳元。该物业位置、风景极佳。在卧室也能观海德公园和水景。 北海滩 北海滩本周交易记录非常亮眼。Manly一举成为上周的市场大赢家,该地上周一共成交了4套,且均为拍卖前售出。 其中一套紧邻Manly海滩的顶层Penthouse挂牌仅21天即以660万澳元的价格成交。这一价格为疫情笼罩下的悉尼房市注入了一剂强心剂。 下北 悉尼下北区上周热度大减。 此前的热门成交区域Mosman,上周仅成交两套,且都为拍卖前售出。 North Sydney 本周热度也有所降温,但成交的一套2房公寓价格非常不错。 位于North Sydeny West街的2房公寓,挂牌16天即以140万澳元的价格成功拍前售出。刚物业不带水景。上次成交发生在2009年7月,当时的价格是68万澳元,差不多相当于12年价格翻倍。 上北 上北上周市场也是非常冷清,为数不多的成交发生在。 华人关注较多的几个地区(Killara、Pymble、Gordon)上拍场的房源非常少,市场买卖对抗的局势非常明显。 上周St Ives成交一套靓房,5房5卫2车带游泳池占地1170平方米的大宅挂牌15天即以570万成交。 刚物业上次交易发生在2008年11月,当时的成交价格为110万澳元。 华人区 上周华人区房市表现正常,出货量虽然持续在低位,但成交价格都非常坚挺。 西北华人青睐的传统区域(Eastwood和Epping)上周都拍出了不错的价格,交通、学区等有利因素,使得这些区域成为刚需买家的关注焦点。 墨尔本 墨尔本封城,清空率大跌。 清空率从7月最后一周的77%直跌到上周的55%。墨市的上周更是挂牌量、成交量双跌。 但值得注意的是,成交中位价有所提升,从8月第一周的91万,升到上周的102.5万澳元。 尽管房价飙升,维州封锁,但一份业界报告仍大胆提出,现在是首次置业者购房最有利和最实惠的时机。 PRD房地产公司首席经济学家Diaswati Mardiasmo指出,政府激励措施、创纪录的低利率以及国际需求减少,有助于为首次置业者创造一个有利的环境。 尽管疫情带来了一些动荡,但今年上半年,墨尔本大都会的房价中位数达到了912100澳元,比2020年同期增长了52800澳元。 在2021年第一季度,由于低利率环境,家庭收入中用于支付房屋贷款的比例每年下降2.1%。 Mardiasmo承认,考虑到现在房价高企,说是首次置业者的最佳购房时机是会让人惊讶。但由于边境关闭,买家群体受到了保护,无需与实力雄厚的海外买家竞争。 他指出,墨尔本CBD北部和西区的可负担房屋市场提供了良好的购买机会,包括 Greenvale, Westmeadows和Laverton。 对于想要靠近城市的人来说,公寓是最好的选择,比如Footscray、Flemington和Carlton。 首次置业是最佳时机,那刚需升级的家庭了? 至少上周数据来看,大家墨尔本的富裕家庭都没闲着,成交量远超悉尼同级区域。 墨尔本传统富人区 上周喜忧参半,Toorak和Brighton成为市场焦点,而Kew则情况不太妙(较多撤回和流拍)。 上周墨尔本的楼王是位于Brighton William大街的5房5卫4车占地515平方米(建筑面积203平方米)的设计型独立屋。 该物业上市37天,即以970万澳元的价格成交(Private Exchange)。该物业上次交易发生在2016年2月,当时的成交价格为1800万澳元。 华人区 华人区上周表现可圈可点,有货、有量、有价。 虽然Doncaster的情况不太明朗(较多撤回),但是市场总体活跃度较高,且价格区域理性。 阿德莱德 没有疫情困扰的阿德莱德上周清空率跃居全澳头名。 上周,阿德莱德持续保持清空率为93%,中位价达到了82.6万澳元。 传统好区交易价格都维持在高位。 但与此前一段时间的飙涨相比,当前独立屋的价格涨势趋于稳定。 在Fullarton区,4房独立屋的价格维持在200万澳元左右的价位,公寓市场虽然保有活力,但是独立屋与公寓的价差仍然较大, 布里斯班 昆州房市也受到疫情持续冲击,清空率一转前两周的上周态势,进入下跌通道。 但纵观全年来看,达尔文、布里斯班的内城房价增长最为强劲,仅在 2021 年上半年就分别上涨了 23.4%、11.6%。而它们内城区价格增长如此强劲的根本原因是起点较低。 上周布里斯班的传统热门区域表现亮眼,受新州疫情影响,昆州地产市场持续收益。 不仅仅在出货量还是在交易价格方面,布里斯班上周的交易行情都可圈可点。 远离都市,拥抱自然成为这一阶段布里斯班以及昆州房地产市场的新趋势。 堪培拉 上周受封城令的影响,堪培拉房地产清空率有所下跌。 与前两周87%的清空率相比,堪培拉上周无论是出货量还是成交量都出现不同程度的下跌趋势,但成交中位价仍坚挺在102.5万澳元的区间。。 不似其它首府城市(尤其是悉尼、墨尔本、布里斯班),堪培拉的房地产市场的主力军是自住型买家(公寓、独立屋),没有太多炒家的加入,使得堪培拉的房市更容易判断。区位、稀缺性是永远不变的好房中心主题。 西澳 西澳上周清空率为50%,但西澳地产的主要市场仍然是私下交易,所以这一数据并不具备参考性。 上周,西澳私下交易556套(较8月第一周略有所下降),但仍保持较高的市场活跃度。 在西澳,只要靠水,靠海,靠天鹅湖,房子就没有便宜的。但总体而言,西澳房子可负担性较高。 位于珀斯市中心的水景公寓1房1卫公寓相比悉尼、墨尔本也没有便宜到哪去,上周成交的一套价格为45.2万澳元。 塔斯马尼亚 塔州本周清空率没有数据,但和西澳一样,私下交易才是重点。 私下出售物业164套(和8月第一周几乎持平), 市场保持持续热度。 在霍巴特房价飞涨的 7 月份(中位价达到前所未有的 62澳元)之后,房市开始趋于理性。霍巴特21.9%的年价值增长率主要的原因还是基础(起点)价格低。 不仅是霍巴特,在塔州偏远地区的房地产市场同样强劲,年度中位数上涨了 22.6%,仅落后于新州偏远地区(+22.9%)。 北领地 北领地上周私下成交29套,交易数据有所上升。 但首府达尔文的房地产市场仍维持良好态势,公寓交易价格非常好。和霍巴特类似,只要有水景价格就不太容易下来。 |
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