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8月26日，旭辉控股集团（下称“旭辉”）在线召开了2021年中期业绩发布会。 相较于董事局主席林中、CEO林峰、执行总裁陈东彪、CFO杨欣等老阵容，今年2月刚加盟旭辉的韩石是这场业绩会的新面孔，韩石现身的背后是旭辉商业板块的提速以及旭辉在这个新赛道的规模突围计划。 林中在开场着重介绍了旭辉商业，他希望“通过品牌引领来实现双轮驱动规模化”。作为旭辉未来几年重点战略方向之一，旭辉对商业的规划是2021年至2023年租金增长率维持50%以上，2023年租金收入超20亿元。 上半年旭辉商业领域的租金收入超4亿元，期间新获取4座综合体，总运营收入超5.19亿元，在营的商业项目为9个。由于下半年还有4座新的综合体开业，林峰表示“原计划今年收入是9亿元，现在看有希望做到10亿元”。 回到整体业绩来看，上半年旭辉实现营收364亿元，同比增长58%；毛利约75.25亿元，较去年中期增加27.5%，虽然利润上涨，但旭辉的盈利能力却在下滑，期间毛利率20.7%，同比下降近5个百分点。 林峰对《国际金融报》记者表示，毛利率下降是行业趋势，主要因为“2017年、2018年拿的低利润项目进入结转期”。在政府限价不放松的背景下，林峰预判，“未来行业毛利率会进一步下降，常态化的区间在15%-20%之间，优秀企业的净利率在8%到10%。”他说“旭辉在未来会努力做到8%-10%的行业中等偏上净利率水平”。 在林峰看来，利润率回升的周期会非常缓慢，因为利润率在这个区间才符合中央“三稳”的政策导向。 林中补充称，房地产行业已经过了暴利时代，行业利润率降低是发展的必然阶段。至于拐点的出现，在林中看来，“2017年、2018年一些低利润的项目对不少大型企业来说已经消化完成，行业2019年到2021年投资质量明显优于2017年、2018年，明年随着2019年和2020年的项目进入结转这一情况会有所转变。”基于此，林中预判“行业毛利率明年底见底”。 上半年，旭辉实现合约销售额1362亿元，同比增长68.6%；对应的合约销售面积为797.33万平方米，销售均价17100元/平方米，回款率超90%。林中称，去年受疫情影响，同期基数较低，所以上半年房企的销售同比去年增幅都很大。”他判断下半年一二线城市市场会比较好，三四线城市市场会走弱。 投资端，上半年旭辉新增43个项目，对应计容建筑面积772万平方米 ，新增权益地价277亿元，新增可售货值1279亿元。 对于监管要求的投销比不超过40%，旭辉要如何应对，林中给出了四个方面的措施。第一是盘活资产，快速销售减少库存；第二是盘活土地储备，加快土储滚动开发，不需要长期土储，计划将土储周期提至两年；第三是抓经营效率提升，更要提高土地、资金和人的全要素生产率；第四是改变投资策略，希望在市场好的城市拿更多周转快去化快的项目，避免进入市场不好的城市，减少拿大型项目，旭辉倾向于拿中型销售较快项目。 杨欣补充称，“旭辉将在负债端严守投资纪律，权益后土地支出占销售比例不超过40%。”同时在预收端围绕快计划、快周转、快回款，力争做到新开盘项目去化率70%，回款率保持在90%以上，通过这些措施来支撑“绿档”的达成。 截至6月底，旭辉的净负债率为60.4%，现金短债比2.7，仅剔除预收款的资产负债率72.1%一项超过监管要求，林峰对于旭辉的转绿也给出了明确的时间指引“今年底可以达标”。 报告期内，旭辉的加权融资成本为5.1%，相较去年底减少30个基点，平均债务账期达到了历史最长的4.6年，林峰称，力争在年内有机会降到5%以内的综合融资成本。 权益一直是旭辉发展路上绕不开的话题，对于上半年过高的少数股东权益，杨欣总结旭辉现有的合作伙伴大体分为长期战略合作、资源互补和财务稳健型三类。他说“第一次集中供地以后，行业合作的紧密度是有所加强的。随着第二批集中供地政策有所优化以后，我们还是会持续提升旭辉的并表，提升旭辉在所有联合营项目当中的股权比例”。未来三四年，杨欣透露“希望旭辉的并表比和权益比都提升到70%左右”。 |
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