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拆解南昌铜锣湾广场前世今生

 温柔开心手 2021-08-29

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“我是不是洪兴的人不重要,重要的是陈浩南永远是我大哥。”

这是电影《古惑仔》中,山鸡说的一句话,也是让人感受到他那种为兄弟两肋插刀情义的一句话。《古惑仔》影响了很多人,或者说是80后一代很多人,没看过这个电影的,应该比较少。

陈浩南是谁?他是铜锣湾的话事人。

后来我去到香港,到了铜锣湾,却发现这里其实并没有什么话事人。心中隐隐有种落寞,那是对青春已经逝去的失落,也是对自己少不更事的诀别。

多年以后,南昌有了一座广场,铜锣湾广场。

2009年9月,周华新联合香港铜锣湾集团,以185万/亩的价格,拍下了南昌八一桥头的这块地。号称投资30亿,要做全南昌最大的商业综合体,最牛的写字楼,还有最好的住宅。

一时之间,大家既疑惑香港铜锣湾集团,又高兴南昌商业与国际接轨。

香港铜锣湾集团,并非源自香港,而是来自于深圳。它的老板,是陈智,号称“中国摩尔之父”。摩尔就是英文MALL的中文,他或许也确实是这种MALL类型的开创者之一。

早在陈智在深圳一家国营公司做会计,让他郁闷的是,财务室十个人,九个是女的,就他一个男的。1992年邓公南巡后,很多人都下海了,陈智也是成千上万中的一个。

他从自己熟悉的商业方向入手,当时的深圳商场都是百货店,他学习香港的经验,另辟蹊径,开服装专卖店。很快,生意就爆火,加之服装利润高,他很快就赚到了人生的第一个100万。

只是这种红火,并没有持续多久,很多人都效仿他,开起了专卖店。此时,他由转型做起了批发市场。这时他不但只做本地生意,还做外地的生意。毕竟不知道的情况的人,自然而然就会觉得,批发市场肯定比专卖店要便宜,货源也多。

当市场又开始泛滥的时候,他又做起了城,服装城,电器城,越做越大。

但是市场总有一个上限,陈智明显感觉到市场起来后,自己的天花板也到顶了。后来,他去美国出差,第一次接触到了美国的shopping mall,他知道自己的机会来了。

回来后,他在深圳华发北租了三栋厂房,开始了“造摩行动”。对于这个摩尔的名字,他想了很多,把深圳的很多地方名和香港的地方名都写了出来,最终选择了“铜锣湾”。

经过将近3年的改造,铜锣湾广场华发北店于2000年底正式开业,一亮相就给深圳市民带来了船新的体验。这种船新的MALL,开始风靡全国。

翻阅中国的商业零售史,是一个逐渐探索发展的过程,各个公司都是在摸着石头过河。像这样的MALL,国内最先出现的地方,也是改革最前沿的地方。后来自带中心属性的万达广场,也是三年后才出现的,更不要说银泰、天虹、万象城、吾悦广场等。

华发北的铜锣湾广场开业不到半年,陈智就迅速扩张,以合作的方式,开了近30家铜锣湾广场。他每天不是在开业,就是在开业的路上。

授权和合作,比自己单独做开发,快了不止10倍。

到2003年,全国掀起了大建MALL的热潮,公布的投资金额高达1700亿。要知道,2003年的时候,龙头房企万科的全年业绩才60亿。

如此的“MALL热”,引来了国家高层的关注,根据当时的国情,对MALL建设进行了降温。由此,导致了MALL的经营开始出现了问题。

从2004年开始,铜锣湾在全国的建设,开始出现了一些开发商的资金吃紧问题,而已建成的经营业绩也逐渐下滑,毕竟民众的消费水平还没有达到对应的层级。

拖欠货款、发不出工资、业绩下滑、部分门店歇业,让大家开始觉得铜锣湾快要倒闭了,摊子铺这么大,但是实力又不允许。陈智的这种经营模式,受到了很多人的谴责,“超级大忽悠”、“空手套白狼”、“只会收钱的二房东”。

如果不是2006年来自印尼的力宝集团,在关键时候注资一个亿,铜锣湾也许就彻底告别历史舞台了。

起死回生之后,陈智并没有停下脚步,反而更是大举扩张。这次,他只做商业品牌授权和运营,不参与任何建设。这样的一个好处就是,他可以轻资产运营。

不管是当地任何一家房地产企业,陈智都敢坐在他们对面,侃侃而谈。有时候开发商会想,这个人哪来的底气?资产都没自己多,还敢提各种要求。也有一些开发商不搭理他,自己搞商业开发,发现建设是没问题,但是招商运营,还真是不行。

陈智的核心竞争力,就在于商业运营上,他可以左手跟开发商要场地,右手跟商家要资源,确实妥妥的“二房东”。

渡劫之后的铜锣湾,继续在全国攻城略地,在07、08年的时候,机缘之下,陈智到南昌认识了周华新。自此,南昌铜锣湾广场就提上了日程。

时光回溯到1994年,那时候,周老板还只是一家施工单位的业务经理,这家施工单位是叫南昌市海威实业有限公司。后来,公司业务慢慢做大。

因为公司一些业务上的事情,周老板接触到了建国后江西第一个被最高检判定枪决的胡姓领导,送了一些现金和礼物,从此走上人生巅峰。

只是好景不长,胡领导东窗事发,被判了死刑,据说开了5枪。周老板被牵连,判了一年的牢狱之灾。

出来之后,周老板又干起了自己的老本行,搞起了房地产开发。

苦于没有机会,周老板在南昌房地产市场一直不温不火,直到遇见了号称香港铜锣湾集团的陈智主席,顿时醍醐灌顶、如梦初醒。

商业的综合开发,很契合当地的招商,于是双方很快握手,达成合作协议。

2009年9月,南昌铜锣湾广场投资有限公司零溢价以单价185万元/亩拍下凤凰洲A-12地块,宗地面积共125.029亩,其土地用途涵盖办公、商业金融、居住用地。

对红谷滩稍有了解的话,应该知道,2012年以前,红谷滩是江西省金融商务区,其综合商业氛围仍较弱,直到2012年8月24日,红谷滩万达广场开业,才开始填补红谷滩对这种综合商业体的需求,一年后的2013年11月29日,南昌世茂广场也迎来开业。

所以,我们可以想象,当时铜锣湾对于红谷滩的巨大意义。

不过铜锣湾的建设,一直非常缓慢,几度传出资金链断裂的“谣言”。在开发铜锣湾的时候,周老板还在青山湖那边,开发了一个楼盘,叫阳光嘉苑。

阳光嘉苑的建设,也是建建停停,时常处在烂尾的边缘。不过好歹,阳光嘉苑卖的还算凑合,多少能回笼一些资金,所以能给到周老板续命的“血液”。

表面看,周老板同时开发了铜锣湾广场和阳光嘉苑,像是一个“资本大鳄”,其实能调动的资金,着实有限,经常捉襟见肘。

迫于一些压力,周老板不得不挪用一些阳光嘉苑的资金到铜锣湾上。就是在这样拮据的情况下,周老板还敢去抚州搞投资,可见那个时代,真的是“清华北大,都不如胆子大”。

比周老板晚拿地的万达,用两年多就建成了红谷滩万达广场。同样晚拿地的世茂,三年也建成了红谷滩世茂广场。

但是铜锣湾,差不多用了七年。红谷滩的方方面面,也承受了巨大的压力,形势逼迫着他们,不能让铜锣湾烂尾。

为了帮助周老板,缓解他的资金压力,在商业没建成之前,红谷滩发了所有楼的预售。

谁能想到,本以为能热销的铜锣湾大平层,结果还卖的不如一般住宅。主要原因,还是在于做产品上,周老板还是差点意思。豪宅,大平层,不能简简单单的定义为面积大,而是需要各方面都很突出才行。

我至今还记得,铜锣湾的广告语:“从维多利亚港湾到赣江之滨,只有一个铜锣湾的距离。”这句看上去吸引人的广告语,真是唱的比说的还好听,只是断断续续的建设,让一切都看上去虚无缥缈。

许多年过去,一直宣称世界级综合体的铜锣湾,却终未有“真容”面世。周老板的“捂地”方针,是对时代的豪赌。他应该感谢,感谢每一个推高红谷滩房价的人,感谢这个伟大的时代,否则,他真可能因资金链彻底断裂而让自己身陷囹圄。

当大家都已经忘记铜锣湾的时候,当陈智跟周老板多次交涉之后,当红谷滩方面强力敦促之下,周老板终于在2016年11月,开放了铜锣湾广场。

一时之间,锣鼓喧天,试营业当天,广场车水马龙,人满为患。南昌人爱凑热闹,每个广场的开业,都会是万人空巷。

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(南昌铜锣湾广场试营业盛况)

红谷滩万达广场、世茂广场、丁公路IM盈石广场、高新吾悦广场,无一不是开业当天人头攒动。甚至当初八一广场百货大楼下面的肯德基开业,排队都排到了江西省妇幼保健院。

可是开业不到一个月,南昌铜锣湾就临时歇业了,原因是南昌消防支队判定它消防不合格。

真是一出闹剧。

后来正式开业后,人气却并不好。所幸,地铁开通,给了它巨大的人流,加之一些网红店的加入,人气逐渐回升。到现在,已经是红谷滩人气最旺的商场。

如今,距离周老板从开始拿地到现在,已经过去了十多年。

铜锣湾的成功,也带着周老板成功,他现在已经是江西房地产协会的副会长,跟博泰的章老板,一起左右江西房地产的发展。但即便如此,也不能代表着他对这个市场有清晰的认识。

商业地产的开发,其实是政府对土地的运营,是由他们在托盘,开发商只是代为开盘。商业地产从规划到土地使用,到银行贷款,风险有60%以上都在政府。

“香港”铜锣湾这种贴牌方式,最终靠的是当地政府,靠的是当地的经济发展实力。如果继续在实力不够的地方做贴牌,将会拖累当地的财政,搞垮自己的品牌。

我们跟香港维多利亚的差距,还真不是只有一座铜锣湾广场这么简单。

南昌房地产市场,发展了将近20年,老派“四大家族”中,洪客隆熊家和世纪王家已经销声匿迹,恒茂周家也是日薄西山,出走上海的筑城任家(中奥地产),也是前路荆棘。

后起之秀,新力已经上市,东投地产、九颂山河正在努力爆发中,赣电集团、新旅地产、鸿海地产还在壮大之中。周边,赣州嘉福、萍乡润达、抚州硕丰、上饶四安、吉安浩城、九江信华环伺南昌,共同组成了江西房地产版图的前20强。

但是哪一家,才能真正扛起江西房地产的大旗呢?又有谁,能扛起江西商业综合体的重任?前路漫漫,其修远兮。最后逐鹿赣鄱、笑傲洪城的,必是潜心做产品的地产商。

未来,我们拭目以待,我们一起见证。

全文完,感谢您的阅读。
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