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文：米公子 刚从外面又调研了一圈回到公司。 我喜欢一边调研一边思考，和当地不同的人聊天，聊专业，聊民生。 局势确实在生变，城市的逻辑也在变。 今日，从刚调研结束的珠海、佛山、苏州、无锡说起吧。 深度理解了本文，价值千金。 1 珠海 珠海的逻辑确实已经变了。 很多人问我， 北围和金湾如何选？ 横琴可以买吗？ 首选，横琴的利好已经全部兑现，甚至透支，横琴的入场窗口期已是过去式，关于楼市而言，已无再讨论和研究的必要。 利好兑现就是利空，横琴就是如此。 未来的横琴，呈现给你的惊喜，可能就是期望与现实的差距吧。 北围和金湾如何选？ 我的答案是：区域已经不再重要，具体楼盘更为重要，谁家给的折扣大，能回到去年的价格，咱就买谁。
这就是关于北围和金湾最为明确的答案。 区域分析已经不再重要，同样价格肯定是北围优选，上图是答案。 珠海的市场有一半是外地人在支撑，如今，疫情突发，某大坠落，市场情绪急转直下。 房企端的情绪也发生了极大的分歧。 谁家的折扣大，就买谁。 谁不降价，硬挺着高位，再好的地段和产品，我们统统不理会的。
你只须记得，金湾只看航空新城，只看核心区，只看带装修26000以下的。 2 佛山 佛山，很有意思，也可以说是一个完全不能用正常城市楼市逻辑来套用和分析的城市 。 什么是佛山？ 佛山市政府在禅城， 顺德区经济最强，但归广东省直管， 南海经济也很强，归佛山管，也总是吃顺德的醋， 于是，佛山市政府投资3000亿打造的佛山新城，造了一批高楼大厦，刚刚，交给顺德管了。 南海该做何感想？拿老子的纳税去给顺德做了一大锅硬菜？
在一个各地相互抗衡、制约、不服气的氛围之下，一个只有1000万人口的佛山，在造25个新城，处处开花。 三山新城、三水新城、千灯湖、绿岛湖、北滘新城、陈村TOD新城、大良新城、佛山新城等等。 这次调研，我又去看了看石湾、绿岛湖。 确实便宜，不到2万，但放眼于全佛山和大湾区，你会发现，这些便宜的房子，不具备稀缺性。 因为，整个大佛山，便宜的房子很多很多。 2020年，佛山新房一共卖了11.3万套房子。 佛山不缺房子，所以，我们在佛山选筹，应该坚持一个逻辑：临广。 只有临广，才有稀缺性。
于是， 三山新城 千灯湖 平洲映月湖 北滘新城 这一些，才是你在佛山选择的上策之选。 在此之上，叠加改善性定位。 在这些区域里面，参考珠海的逻辑，谁给折扣大，我就买谁。 3 苏州 苏州，一个非常幸运的城市。 城运始于1994年，新加坡工业园区落地苏州。 那时候，多个城市都在争取，郑州、无锡等都有参与，苏州是幸运的。 也是得益于此，苏州后来赶超无锡。 如今的苏州，已经是妥妥的一个大都市 ，时尚、富足、国际、宜居、宜商。 以前的教育空白，如今有苏州大学、南京大学苏州研究生院、中科院苏州院、西交利物浦大学、东南大学苏州校区、中国人民大学苏州校区等等。 这不，马上，南京大学苏州校区要开学了，规划2万师生，在科技城。 苏州的逻辑也很简单。
一条东西线，是苏州的城市主轴。 园区恒强，未来没有对手。 园区、高新联手，东西打造出了两向延展的苏州主轴。 但，东恒强于西。 还有一个逻辑，苏州最高限价4万。 而，苏州目前二手房最好的12万，出现在园区的万科玲珑湾。 所以，据于此，苏州的逻辑就完全清晰。 所有限价低于2.5万的片区，都是在为限价高于3.5万的打掩护。 苏州购房，买最贵的。 当然，最贵的优选人才，你也可以是人才。 第一园区 第二狮山 第三平江新城 第四科技城和高铁新城 其它均可不碰。 4 无锡 无锡，这个城市的分析最简单。 和苏州不同，无锡的逻辑来自于限地价。 无锡土地拍卖，最高地价的楼面价不得高于19500元/平。 于是，我们在无锡看到了全城地价都差不多，平均的分布在15000-19500之间。 事实上，这个城市的地段价值怎么会如此平均。 应该是1万-3万/平的分布才算合理。 所以，无锡的逻辑就很明晰了。
只买那些地价本应该3万/平的地方即可，因为，限价在了1.95万/平。 它，就是无锡的经开区、蠡湖新城、或部分滨湖的区域。 也就是说，无锡的逻辑简单粗暴：就买那些地价楼面价顶格19500元/平的项目和区域。 其实，答案是重合的，就是经开区。 5 综合， 珠海的逻辑是折扣， 佛山的逻辑是临广， 苏州的逻辑是买贵的， 无锡的逻辑是全城地价限价1.95万/平， 答案简单粗暴，但经得起考验。 这些答案，就是在不断的考察、脚步丈量、思考之下的结果。 不断学习，不断复盘，不断思考，不断碰撞。 此刻，我已经站在了北京的土地上，要进行为期一周的北京市场考察。 因为，9.25日，我要在北京做一个线下分享：北京如何买？ 我可不能瞎呲，我需要用脚步去丈量北京。 |
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