【原】住房租赁税收优惠简析

住房租赁税收优惠简析

按《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）、减税降费政策即问即答[2021年第三期]的解答，对住房租赁相关税收政策简析如下：

一、住房租赁税收优惠简表

出租方		承租方	税种	优惠
住房	住房租赁企业	个人	增值税	5%减按1.5%
	企事业单位、社会团体以及其他组织	个人、专业化规模化住房租赁企业	房产税	4%
利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房	住房租赁企业	个人	增值税	5%减按1.5%
	企事业单位、社会团体以及其他组织	个人、专业化规模化住房租赁企业	房产税	4%

二、税款所属期在2021年10月及之后的期间可以享受低税率优惠，且没有截止时间。

三、纳税义务发生时间是自2021年10月1日起开始享受，11月申报期后方可统计优惠数据。

四、假设，2021年6月，合规出租方甲公司预收了个人租客张某下半年住房房租10万。租客因急需用钱，2021年9月，双方重新书面约定，退还预收张某的下半年租金，改为按月支付。则：2021年10-12月期间的租金，出租方可享受低税率优惠。

五、假设，合规的出租方甲公司，与个人租客王某签订住房租赁合同约定，每季度末支付下季度租金3万。至2021年9月25日，甲尚未收到2021年第二、第三季度租金6万。

2021年9月26日，双方协商一致修改原合同、签订补充协议。甲公司考虑王某是长期租户，信誉一直很好，近期确属特殊原因，未能按原合同约定支付租金，废止原合同约定的付款日期。新协议约定，在2021年12月31日前支付2021年第二——第四季度的租金共7.5万，每季度减租0.5万。

1、因合同约定付款日期修改，甲公司7.5万租金的纳税义务发生时间，推迟到2021年10月1日之后，该笔业务能否享受增值税、房产税的低税率优惠？

2、因合同约定付款金额修改，已按原合同付款金额确定的应税销售额，而申报缴纳的税款，增值税、房产税应分别如何处理？能否作更正申报，退还或抵缴后期应纳税额？

3、已按原合同付款日期确定的纳税义务而申报缴纳的税款，因合同约定付款日期修改，前期纳税义务消失，是否应退还纳税人？

六、增加了日常管理和稽查的工作量。对一个出租企业，要分清：

1、住房与非住房；2、单位承租与个人承租；3、核对是否按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案；4、核对是否符合专业化规模化住房租赁企业的标准；5、核对是否取得保障性租赁住房项目认定书。

七、如何开票？如何换算不含税销售额？

《减税降费政策即问即答[2021年第三期]》第10：“自2021年10月1日起，住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，并相应开具1.5%征收率的增值税发票。”

1、税务总局明确按1.5%征收率开具增值税发票。不能在“税率”栏开具“***”或5%征收率。

2、[住房租赁]不含税销售额=含税销售额/(1+1.5%)。

国家税务总局公告2020年第9号第一条第一款规定，“（一）纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额/（1+0.5%）

本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。”

国家税务总局公告2016年第16号第七条规定，“预缴税款的计算，---(三)个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

第八条 其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

(一)出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%”

2016年16号公告依然有效，但是，财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号，不能比照16号公告计算，而是应国家税务总局公告2020年第9号的要求，按含税销售额/(1+1.5%)来换算不含税销售额。

3、假设含税销售额100万：

按1.5%换算，不含税销售额98.52万，应纳增值税额98.52*1.5%=1.4778万，减征98.52*3.5%=3.4482万；

房产税98.52*4%=3.9408万，减征98.52*8%=7.8816万。

按5%换算，不含税销售额95.24万，应纳增值税额95.24*1.5%=1.4286万，减征95.24*3.5%=3.3334万；

房产税95.24*4%=3.8096万，减征95.24*8%=7.6192万。

综上，按1.5%换算的不含税销售额计算的应纳增值税、房产税额，比按5%换算的应纳税额高；且减征税额也比按5%换算的高。

请问：为什么按1.5%换算后，会“即有里子、又有面子”？