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温馨提示 记得地产老前辈李嘉诚曾经说过，做房地产最重要的三要素：地段、地段还是地段。他的这句话从开发商角度，说明了房地产中地段选择的重要性。其实，我们作为买房者，对房子进行考察，地段也是一个核心的要素。 什么是地段，简要的说，地段就是地理位置。地段不是单一的要素，在地理位置之上，包含了附加在土地之上的其他要素，包括交通的便利性，孩子教育的方便，就医的方便，生活配套的齐全，环境的优秀等等因素。由于房地产的不可移动性，地段的不同就决定了各个地产项目价值的不同， 很明显，城市中心的或者城市繁华地带的配套就比较健全，房产的综合价值就高。中心地段的房产，是可遇不可求的产品。也就是说，地理位置虽好，供应却少，同时，由于很明显的优势，价格已经上到一定的空间。 实际上，很多人实在没有能力买得起中央的位置，那怎么办呢？那就需要退而求其次了，怎么来退，实在是需要方法的。 怎么做呢？今天我这里就教你一个非常简便的方法，一个是时间轴，一个是地理轴。 先说时间轴。 看一个地段，一定要用五年后的未来看现在，一定要判断五年之后这个地块的发展趋势。具体说就是用未来的眼光来看现在。想象一下，你现在已经是五年之后了，你回过头来在看脚下的这片土地，他会有什么变化。 一般的建房周期，需要两年到三年的时间，加上周边配套的逐步完善，一般都需要五年左右的时间。虽然说现在的某些大盘开发商，建设周期比较快，但形成相对靠谱的居住，至少也在三年以上。 你看事物的眼光必须达到五年左右，也就是说，如果在五年之内，某地方交通会有所改善，市政配套会有所增加，公园的建设或某种某些因素，而这个地段，现在看好像有些不如意。但是五年之后会发展的很好，这个地段上的房子就值得买。 如果说项目的旁边，有一个非常好的一个规划前景，他就有一个向好的一个趋势。那你就现在就一个相对较低的价格能买上，买上之后坐等升值，还是非常靠谱。 这样，你买的房子不仅能满足正常的需要，而且的他的升值空间会比较大。如果要出手，相对来说购买的人会比较多，就是流动性会比较好。 用金融上的眼光来看，市中心的地段就是现货，中心范围之外的就是期货，而且离中心越远，就是越长时间的期货，贴现率越高。因为期货的风险性，所以现货的价格为比较高，期货的价格就会在现货基础上有一定的贴现，越久远的贴现率越高，简单的说，就是打折力度越大。 说完时间轴，我们再来说说地理轴。 地段的价值，不仅会随着时间的变化而变化，还会因为地理分布的不同而变化。 据我个人多年的研究，我发现，在一个城市里，地段有他自己分布的规律。 中国幅员辽阔，大体上分为北方和南方。北方城市的发展和南方城市的发展有着截然不同的特点。 北方的发展重政治、轻经济，以政治为发展中心。其模范城市就是北京，北方的城市以北京多以模范对象，由中心往外摊大饼，以中心向外拓展，然后二环三环，六环七环。几乎是每圈等同的降价，类似于房价的金字塔。由中心向外层层降落。 南方城市发展以经济为中心，尤其是龙头产业为核心，以产业链的分布向外拓展， 从地理分布上，同等价值地段的分布有的是块状区，有的是条状区域，甚至还有个别独立的小岛区。但是总的来讲，就是以，产业经济配套供应链把他们联动起来，构成一个基本的脉络。 总的来讲，如果你以五年后的自己，再来看待当下的房子所处的地块，再结合他所出的地带，你绝对会有一个不一样的发现。 到底有什么不一样呢，我们下一篇会讲。 在同一个地段水平线上，用什么指标来考核地段要素的差异。 |
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