房产抵押不登记受偿不优先

资本屋 2021-10-10

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在各类担保业务当中，抵押是一种比较理想的担保方式，被称之为“担保之王”，抵押以不转移标的物的占有为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人通融资金，对于抵押权人来说，抵押为所担保的债权增加了安全性，符合各方面利益，被人们广泛采用。但是抵押如果不登记的话，按照相关规定没有优先受偿权，最终有可能钱财两空。

抵押时以房产证作担保没用

李女士开了一家超市，因资金周转困难，2012年2月向王先生借款20万元做货款，并在借款合同中注明以自己的房产做抵押，并将房产证交给王先生保管，之后王先生放心地把钱打给了李女士。

5月份，李女士在报纸上刊登了房产证遗失声明，并补办了新的房产证。随后她又向甲银行申请了40万元的贷款，甲银行作为抵押权人与李女士一同到登记机关办理了该房屋的抵押登记。后李女士经营不善，欠款无法偿还，无奈之下只能通过58同城等网络媒介和中介实体店等形式，变卖房屋来偿还债务。后该房屋经拍卖得房款50万元，此时因银行已做过抵押登记，所以银行的40万元债务全部还清，而王先生只得到剩下的10万元。

王先生十分郁闷，自己做抵押在前，并且手里还有房产证，为什么权利还是得不到保证呢？《物权法》第187条规定，抵押权自登记时设立，也就是说，没有到登记机构申请登记的普通债权人不能得到优先受偿。所以上述案例中优先受偿顺序是经过抵押权登记的甲银行在前。

公证不能代替抵押登记

甲公司开发某商住楼项目，5月甲公司将该楼4至5层抵押给乙银行，贷款1000万元，7月又将该楼1至3层抵押给丙银行，贷款5000万元，并到房屋登记机构办理了抵押登记。9月甲公司隐瞒楼盘1至5层已抵押的情况将1至12层又抵押给外地丁银行，贷款8000万元，并到当地公证处办理了公证。之后由于甲公司到期未履行债务，丁银行向法院起诉，请求拍卖抵押房产偿还到期债务。

公证不能代替抵押登记。公证是国家公证机关根据当事人的申请，依法审查有关法律事实、法律行为和有法律意义的文书的真实性和合法性，予以证明的一种司法行政活动。将抵押合同进行公证，只能证明抵押合同的真实、合法有效性，具有合同效力，但不能发生物权变动的效力。《城市房地产抵押管理办法》第三十条也明确规定：“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房屋登记机构办理房地产抵押登记。”因此，只有办理了抵押登记，抵押权才生效力，公证不能使抵押权产生法律效力。丁银行与甲公司办理了房屋抵押公证，未到房屋登记机构办理抵押登记，其房屋抵押权并不生效，故丁银行请求优先受偿的主张无法律依据，当不予支持。

同一房产可有多次抵押

抵押权人的优先受偿权一般排序如下：已登记的抵押权人优先于未登记的普通债权人；顺序在先的抵押权优先于顺序在后的抵押权，后顺序的抵押权人只能就先顺序的抵押权人受偿后的余额受偿，后顺位的抵押权人仍然优先于普通债权人受偿。并且已经登记的抵押财产被其他债权人申请采取查封、扣押等财产保全或者强制执行措施的，不影响抵押权人的优先受偿。鉴于此，双方办理抵押后，到登记机关申请办理抵押登记，并记载于登记簿的时间十分重要，登记时间的先后决定着抵押权优先受偿的顺序。

同一房地产设定两个以上抵押权人，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

由于抵押权的重要性，当抵押关系发生变更或者债务已清偿时，借贷双方应及时办理抵押登记注销手续。办理登记注销相关手续时，产权人须亲自到场，同时带好房屋所有权证、他项权证、身份证明以及还款证明，在房产大厦一楼抵押注销窗口办理，抵押登记注销业务立等可取，可即时注销抵押登记并领取房产证。

一般抵押登记抵押权人为银行所需材料

1、房屋所有权证；

2、银行营业执照原件及复印件(经备案的银行仅需提交盖有银行公章的复印件)；

3、银行委托书及受托人身份证明；

4、产权人身份证明，共有的房产需全部所有人到场申请；

5、主债权合同；

6、抵押合同；

7、评估报告或房地产价值确认书；

8、平房及三层以下楼房需提交是否在棚户区的外查意见表；独立成幢的非住宅房屋抵押的还需提交土地证。

申报程序：房改房、军产、涉外、公积金贷款、组合贷(不属于同一区的房产组合贷款)抵押登记在市局申报，其他抵押登记在房屋所在区的房管局申报。