《中华人民共和国民法典》规定,物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同;建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力;物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照民法典第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问;业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。
据此,物业服务人应当接受业主的监督,业主对物业服务人侵害自己专属合法权益的行为,有权自行请求物业服务人承担民事责任。但物业服务合同的履行涉及小区全体业主,而业主对物业服务的满意程度,因业主个体的实际感受而可能存在不同。业主对物业服务情况,可以向物业服务人提出询问,物业服务人应当予以答复。但若因此允许个别业主基于对全体业主有效的物业服务合同,任意对物业服务人提起诉讼,也将影响小区物业服务公共秩序。若业主认为物业服务人违反物业服务合同,损害全体业主利益,可通过业主大会、业主委员会形成决议,直接要求物业服务人履行合同;物业服务人拒不履行的,可由业主委员会根据业主大会决议代表全体业主,起诉请求物业服务人履行合同;业主大会亦可直接依法解聘物业服务人,另行选聘其他物业服务人。本案中,从李某某的诉请内容可见其热心公益,本案并非李某某因自己专属合法权益被侵犯而提起的诉讼;涉案小区的业主大会、业主委员会运行过程中出现困难,李某某可向当地人民政府有关部门、居民委员会寻求协助,但直接起诉本案不妥。
物业服务合同不同于普通民事合同,合同的订立主体与履行主体不一致,即建设单位、业主委员会代表业主全体与物业服务人订立合同,物业服务人与各个业主具体履行合同。因此,物业服务人与业主之间就物业服务合同履行发生的争议,尤其是物业服务人向业主主张欠交物业费,而业主抗辩物业服务存在问题的案件,屡见不鲜。《中华人民共和国民法典》施行后,业主维权意识进一步提高,出现了单个业主认为物业服务人存在违反物业服务合同的行为,要求物业服务人继续履行的案件,本案就是典型。但是,单个业主毕竟不能代表全体业主,若允许单个业主因物业服务合同的履行起诉物业服务人,可能导致物业服务人疲于应诉,进而影响小区的物业服务,更不利于小区物业服务水平的保持和提高。业主对物业服务人履行物业服务合同的行为不满意,应通过业主大会、业主委员会主张权利。若物业服务人的行为侵害了业主的专属合法权益,则业主有权自行请求物业服务人承担民事责任。