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随着全国各地城市化进程的加快，各地征收集体土地的现象越来越普遍。房屋和土地一体的关系导致征收行为不单单是房屋的征收，更是土地的征收。集体土地的所有权人是集体，集体组织里的个人只享有使用权。正是因为该土地权属的特殊性，在针对农村房屋拆迁时，往往导致一些涉农村宅基地房屋拆迁利益民事案件，该类案件系指农村宅基地房屋拆迁的利益相关人就房屋被拆迁后所取得利益的归属、分割等问题在内部成员之间产生分歧，各利益相关人请求法院就拆迁利益予以确认、分割的民事案件。?涉农村宅基地房屋拆迁利益民事案件的诉讼标的额一般较大，而且多涉及家庭人员，利益与亲情纠葛，案件复杂。且因各地拆迁频繁导致这类案件频发。 一、基本案情 江西省某市某区因高速互通连接线建设需要征地拆迁某村，区政府授权开发办负责征地拆迁工作。征地拆迁工作安排往往会设定在一定的时间内必须完成拆迁工作，这就导致拆迁办的工作人员常常会采取各种方式说服村民尽早签订拆迁补偿安置协议。该地区制定拆迁工作方案，征地拆迁补偿采取宅基地安置及房屋货币补偿的方式。某村谢姓村民就属于该批被拆迁人员。谢某的家庭结构如下：谢某有一年迈父亲谢某A，谢某育有一子谢某B，有三姐妹，三姐妹中谢某C离婚后将户籍迁回原籍，并在宅基地上修建了一栋房屋。现拆迁办的工作人员为减少工作量尽快完成拆迁工作，便从性格较为软弱的谢某身上着手，通过各种方式，诱使谢某与拆迁办达成补偿安置协议。拆迁办直接越过谢某A及谢某C，单独与谢某达成协议，在协议中谢某将谢某A及谢某C的份额一并处分。现在谢某C对拆迁协议不予认可，认为自己的权益受到了侵犯。 要确定谢某C的权益是否受到侵犯，需要明确以下三个问题：一是，谢某C在该集体组织内是否享有宅基地。二是，宅基地和宅基地上房屋是何种关系。三是，谢某签定拆迁补偿安置协议的行为是否有效，下面笔者逐一进行分析。 二、农村宅基地及宅基地上房屋关系 （一）农村宅基地性质 自新中国成立以来至今，农村宅基地经历了四个阶段的变化，一是，农村宅基地归农民私人所有，宅基地及宅基地上的房屋可以自由流转时期；二是，农民可原始取得宅基地使用权，房屋可自由转让；三是，农民和城镇居民都可原始取得宅基地使用权，房屋可自由转让；四是，宅基地归集所，宅基地上房屋的处分受限制。? 宅基地是农村的农户或个人为建造房屋自居而占用、使用本集体所有的土地。根据《土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”农村集体经济组织是宅基地的所有权人，集体组织内的个人只享有占有权和使用权。正是基于集体土地这一特殊性质，为了进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，国土资源部于2004年11月2日印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，“第二条改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序第（五）项，严格宅基地申请条件。坚决贯彻”一户一宅“的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。” 基于每户拥有宅基地的面积由各省自主制定本省的标准这一规定，笔者查阅相关法规发现，江西省国土资源厅出台了《农村宅基地管理有关法律法规和政策规定》，其中第三条规定“农村村民建住宅用地面积标准，占用宅基地和村内空闲地的，每户不得超过180平方米；占用耕地的，每户不得超过120平方米；因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。农村村民一户只能拥有一处宅基地，凡地少人多的地方，住宅用地必须从严控制，标准就低不就高。”由此看来，每户能够申请到的宅基地面积也是有限的。 明确了农村宅基地的权属问题，那么是否每一个村集体成员都能申请宅基地？每一个村集体成员又是如何得到宅基地的？ 根据《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，这也就意味着宅基地在村集体实际上是以户为单位进行审批的，一块宅基地对应一户居民。关于户的确定问题，《农村宅基地管理办法》第十条第一款规定“建房人口计算以本户农村常住户口为准”。因此要申请到宅基地并在宅基地上建房，个人需满足本户农村常住人口这一条件。而谈到保护集体组织内妇女的宅基地权益问题，《妇女权益保障法》第32条规定“妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或征用补偿费适用以及宅基地使用方面，享有与男子平等的权利” 综上，笔者认为，出嫁女离婚后是否享有原集体组织的宅基地的使用权需考虑以下两个因素：一是，其出嫁离婚后户籍仍在原集体组织，仍属于原集体组织的成员；二是，其出嫁后未另行审批宅基地。 （二）宅基地上房屋产权问题 明确了宅基地的性质后，需确定宅基地上房屋的产权问题。房屋依附于宅基地，正如上述宅基地的四阶段变化，导致房屋产权结构长期不稳定，房屋产权也经历了从自由转让到受限制的阶段，这种转变就导致宅基地的使用人和房屋所有人出可能不一致。在宅基地的使用权人与房屋所有权人一致的前提下，房屋所有权人是明确、无争议的。而由于城市化发展进程水平的不一致，使得各个城市的房价不均衡，大城市增长迅猛，超出当时当地一般就业人员的收入水平。这就导致了小产权房这样一种特殊类型的房产。当在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，这种类型的房屋称为小产权房。小产权房又分为两种，一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村集体所有，外村农民不能购买，另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。?由于宅基地属集体所有，村民只享有宅基地的使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律的认可和保护，小产权房不能向非集体成员以外的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让。 案件中的谢某C其出嫁后离婚又回到原来的村集体组织，并且其户籍也迁回原集体组织，其在原来的夫家并未申请宅基地。根据宅基地不得重复享有原则即“一户一宅原则”，如果出嫁女因结婚、离婚在新的集体组织中取得宅基地，则不应享有原宅基地使用权及相关利益，如果在其他集体组织中未取得宅基地，则享有原宅基地的使用权及相关利益。因此，谢某C符合一户一宅的规定，其在该集体组织中应享有宅基地的使用权。既然谢某C享有宅基地的使用权，那么由其本人在宅基地上建造的房屋更应归其所有。拆迁办需拆迁其房屋时，应当与谢某C签订协议，而不是仅仅与谢某签订协议将属于谢某C的那一部分也加以处分。拆迁办和谢某的行为都侵犯了谢某C的权益。谢某C作为合法的宅基地使用权人及合法的房屋所有权人，拆迁办在拆迁其房屋并占用其宅基地时，其应享有等同于原来面积的宅基地权益以及房屋被拆迁后所能获得的赔偿。 三、无权代理行为的法律后果 无权代理是指在行为人没有代理权的情况下以他人名义实施的民事行为。根据《合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。” 谢某、谢某A、谢某C三方都为完全民事行为能力人，且三方都分别对自己的房屋享有所有权。现在拆迁办的工作人员在拆迁的过程中为了加快拆迁进度，减少拆迁工作，仅仅与谢某达成拆迁补偿协议，谢某处分了属于谢某A、谢某C的财产。拆迁办的工作人员认为谢某C属于出嫁女，不属于签订拆迁补偿协议的适格主体，就径自绕过谢某C，剥夺了属于谢某C的权利。该拆迁安置补偿协议应属无效。 因此，若谢某A未追认谢某的代理行为，该拆迁补偿协议对谢某A不发生效力，由此产生的责任由谢某承担。那么合同的相对方拆迁办呢？笔者认为此处的拆迁办并不是善意的相对人，拆迁办作为一个政府授权的机构负责拆迁工作，在与谢某签订协议时，其明知谢某A与谢某是父子关系但是谢某并未取得谢某A的授权，在明知的情况下，拆迁办还与谢某达成补偿协议。在这种情形下，拆迁办是主观上恶意。根据《民法通则》第66条“第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”故拆迁办作为恶意的第三人，应当与谢某一起承担连带责任。 四、结语 在农村往往存在男尊女卑的思想，女性一旦出嫁往往被认为迁出原来的集体组织，其不再享有原集体组织中的宅基地使用权。特别是拆迁带来巨大经济利益，导致这类宅基地纠纷频发。而往往决定妇女能否享有拆迁宅基地补偿利益的关键在于其是否享有宅基地。有时出嫁女在新的集体组织里并未取得宅基地的使用权，或者其出嫁后因各种原因离婚又回到原来的集体组织，这时判定出嫁女其是否享有原集体组织的宅基地使用权，需要考量几个因素：一是其属于原来的集体经济组织，二是，出嫁后未在其他集体组织内另行申请宅基地即违背一户一宅原则。 房屋一旦建成，土地与房屋便成为不可分割的整体，房地一体便成为客观事实，因此就有房随地走，地随房走的说法。故而在涉农村宅基地房屋拆迁中，不仅占用宅基地，而且需要拆除房屋。因此，在该类案件中，确定被拆迁人是否享有宅基地是第一步，房屋拆迁利益的计算是第二步。在该类案件中房屋与宅基地的拆迁利益应分开计算、独立分割?。若出嫁女不享有宅基地的使用权，但该宅基地上的房屋却是由其建造，在拆迁的过程中不能因为其不享有宅基地使用权认为其不享有宅基地拆迁利益补偿，而否认其对房屋拆迁利益的享有。这种一刀切的方式，明显对出嫁女不公平。尽管房地在事实上不可分，但不妨从法律上拟制分离，对申领宅基地作出贡献的人享有宅基地拆迁利益，对房屋建造作出贡献的人享有房屋拆迁利益，二者并行不悖。 参考文献 1.余冬爱：《涉农村宅基地房屋拆迁利益民事案件的审理原则与方法》，载《人民司法》，2016年第22期。 2.邵忠华、褚玉兰：《农村宅基地房屋拆迁补偿析产继承纠纷的处理原则》，载《人民司法》，2010年第18期。 3.胡永康、王芳：《对农村宅基地和房屋可以变通执行》，载《人民司法》，20113年第4期。 4.程其明：《小产权房规制政策研究》，武汉大学博士论文，2010年4月。 5.杨万国：《中国农村宅基地及地上房屋征收与补偿的法律制度研究》，兰州大学硕士论文，2012年3月。 6.申建平：《对农村集体土地征收补偿范围的反思》，《比较法研究》，2013年第2期。 |
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