房地产贷款合规知识点合集

前言

在合规工作中，管理者需要掌握广泛且大量的合规知识，来支撑合规审查、合规风险评估、合规检查、合规咨询等具体工作需求。

员工对合规知识的需求具有4个特征：

基本：反映各类业务/职能的本质、基础与常识。

多维：知识可以划分为多种维度，例如可以从客户类别、表内表外、流程环节、部门组织等多个角度出发，找到相关的知识点。

关联：反映知识与知识的关联性，例如合规点、处罚点、风险点、检查点等相关联。

动态：知识内容根据实际情况动态更新，内容连接不断丰富。

基于此，我们建立了极客知道——合规知识大脑，运用知识图谱技术，基于合规管理场景构建金融合规知识图谱模式，建立业务种类、管理职能、流程环节、工作事项、部门岗位、合规要素等多种实体类型，已识别超过3000个合规知识标签、超过5万个标签关联关系。

利用极客知道，我们为用户提供基本-多维-关联-动态的合规知识，根据个性化需求提供“千人千面”的合规知识手册。

若您对极客知道感兴趣，欢迎与助理联系，交流具体需求。

服务咨询

需求交流

联系助理

今天，与大家分享房地产贷款领域的近500个合规知识点，包括合规点、处罚点、检查点等。

业务基本

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

从房地产业务的开展顺序看，房地产贷款可以大体分为在开发阶段提供融资和在交易阶段提供融资。

开发阶段融资：

土地储备贷款，用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款，借款人为房地产开发企业。

房地产开发贷款可以细分为商业性房地产开发贷款、保障性住房开发贷款。保障性住房包括廉租住房、公祖住房、棚户区改造、经济适用房等。

交易阶段融资：

商业用房贷款，用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。商业用房贷款可以由企业或个人申请。

个人住房贷款，用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

根据房屋标的不同，个人住房贷款可以细分为一手房贷款和二手房贷款；

根据资金来源不同，个人住房贷款包括银行自营贷款和公积金中心委托贷款。

从客户划分来看，房地产贷款同时涉及公司类贷款、个人类贷款。

从资金来源来看，房地产贷款涉及自营贷款（表内业务）和委托贷款（代理业务）。

合规知识点导航

房地产贷款领域涉及的主要监管法规如下所示：

基于监管法规数据，我们进行了知识点的识别与标注：

• 识别知识点：以知识点为粒度，将监管法规的内容拆分为单个句子或小段落，并为每个知识点总结知识概要；

• 标注知识标签：为每个知识点标注多个适用的知识标签，标签维度涵盖业务职能、工作事项、内容类型、组织部门、业务相关方等多个维度。

通过上述知识加工，我们从多个维度建立了知识关系，形成丰富的合规知识网络，支持用户从各自工作需要出发，快速进行“目的地式”的知识导航。

查找与某个业务相关的合规点，或者整理与某项具体工作相关的合规点是合规工作中的常见需求，从这两个维度对合规知识点进行多标签标注，可以提升用户的查找效率、减少整理工作量。

房地产贷款合规知识点导航

房地产贷款领域监管法规中，关于房地产贷款的总体合规要求如下：

土地储备贷款合规知识点导航

房地产贷款领域监管法规中，关于土地储备贷款的合规要求如下：

房地产开发贷款合规知识点导航

房地产贷款领域监管法规中，关于房地产开发贷款的合规要求如下：

经济适用住房开发贷款合规知识点导航

房地产贷款领域监管法规中，关于经济适用住房开发贷款的合规要求如下：

廉租住房建设贷款合规知识点导航

房地产贷款领域监管法规中，关于廉租住房建设贷款的合规要求如下：

个人住房贷款合规知识点导航

房地产贷款领域监管法规中，关于个人住房贷款的合规要求如下：

除了关注工作事项，合规人员对某些类型的知识点内容会更加关注，例如业务相关的所有禁止性规定有哪些？监管针对哪些工作有明确的频率要求、金额或比例要求等等，这些需求可以通过内容类型维度的标签进行快速的知识触达。

禁止性规定知识点导航

房地产贷款领域监管法规中，关于业务禁止性规定的要求如下：

（左右滑动查看具体内容）

左右滑动查看更多

监管处罚点

2020年度，很多大额罚单中均涉及了房地产贷款相关的罚点，罚单金额超过100万的罚单中，与房地产贷款相关的处罚案由如下：

合规检查点

房地产贷款领域相关的合规检查点如下：

（一）总体管理

1.总行管理层面

关注房地产信贷业务的内控建设及管理状况。

（1）是否根据国家宏观调控政策要求调整相关房地产信贷政策，房地产行业授信政策是否符合本行的经营策略和发展导向。

（2）房地产贷款的相关业务操作、风险管理、项目评估等办法和操作规程是否健全、审慎、有效，信息系统化管理是否全面、准确、有效，是否存在管控盲点和漏洞。

（3）授权管理是否遵循逐级有限授权、区别授权和及时调整等原则。

（4）是否对房地产贷款实施统一授信管理，涉及房地产行业集团授信和信息管理如何；房地产信贷资产余额、新增额及风险敞口与全行信贷资产对应数占比如何；是否定期进行趋势调研及分析，并改进风险管理措施。

（5）房地产贷款集中度是否符合监管比例要求。

（6）是否建立压力测试管理机制，定期对房地产行业贷款情况进行压力测试；是否将测试结果运用到风险管控和行业授信策略中，并制定相应的应急预案。

（7）是否建立包括土地、在建工程、个人住房和商业房等内容的抵（质）押品管理相关办法；拨备政策如何，减值准备是否充分。

（8）是否建立房地产信贷业务相关考核激励机制，导向性如何；内部审计和监督机制是否健全。

2.分支机构经营层面

关注贷款“三查”制度的落实及风险管理状况。

（1）房地产授信业务是否合法、合规，相关部门和人员是否严格执行授信业务政策和各项内控制度。

（2）是否按照贷款新规要求规范贷款操作管理。包括:

①贷前调查是否尽职，是否调查掌握企业背景和真实经营情况以及个人的真实信息，分析是否客观、合理、到位；

②贷时审查是否审慎，是否遵循内部流程和监管政策要求，并认真落实风险提示和管控原则；

③贷后管理是否到位，对信贷资金监控制度是否明确，资金支付管理是否合规，是否及时跟踪核实信贷资金的实际使用情况。

（3）风险管理是否及时、有效。包括:

①五级分类是否准确，调整是否及时；

②是否对近年来的房地产信贷资产质量走势进行分析，对当年新增房地产不良贷款是否及时分析原因、跟进化险措施，存量房地产不良贷款是否有效采取并落实化解处置措施；

③对尚未形成不良但潜在一定风险的房地产贷款是否加强监控并采取必要的管理措施；

④对房地产贷款管理过程中存在的问题是否已采取改进措施等。

（二）商业性房地产开发贷款

（1）是否建立了房地产信贷风险管理架构和授权体系；是否制定较为全面的房地产信贷管理制度和操作办法，并不断完善、细化业务流程管理。

（2）房地产开发企业等级资质与所开发项目是否匹配。

（3）房地产开发企业是否存在资质较差或开发经验不足以及经营管理有问题、不具备相应资金实力或有不良记录。

（4）是否向项目开发建设过程中因资产负债率等财务杠杆比率出现异常而变更股权、更换开发主体的房地产开发企业发放贷款。

（5）是否向采取滚动签发银行承兑汇票、申请办理借新还旧或贷款展期的房地产开发企业发放贷款。

（6）项目资本金是否真实、合规，是否存在为满足项目资本金比例要求临时增加资本公积等变相提高企业所有者权益的现象；是否向项目资本金低于规定要求的房地产开发企业发放贷款

（7）是否向大量挪用按揭贷款、项目工程进展缓慢或形成烂尾的房地产开发企业发放贷款。

（8）是否向“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》不齐的房地产开发项目发放贷款。

（9）是否向国家限制的别墅类房地产项目发放开发贷款。

（10）授信房地产开发企业是否存在滞销楼盘突然热销或楼盘售价与周边同档次楼盘相比明显偏高的情况。

（11）是否存在利用建筑施工企业流动资金贷款为房地产开发项目垫资的现象。

（12）是否存在开发商关联企业以流动资金贷款名义发放房地产借壳贷款现象。

（13）是否按项目建设的施工进度发放贷款。

（14）贷款支付是否符合“三个办法一个指引”的要求，重点关注是否存在化整为零逃避用款权限制约现象。

（15）是否以在建工程进行抵押；是否存在以空置3年以上的商品房作为开发贷款抵押物的现象；是否存在抵押担保无效、抵押物不实、抵押率不足或违规解押的问题。

（16）住房开发贷款封闭运作管理是否到位，是否存在对贷款资金投向、项目工程进度及销售等监控不力，导致超工程进度和工程造价支付、对非施工许可证确定的建设单位和与项目建设无贸易关系的企业办理支付等管理失控问题:房地产开发贷款资金是否存在挪用现象。

（17）是否违反还款计划的约定挪用按揭贷款。

(三）保障性住房开发贷款

（1）借款人资质与资信:

①是否具备与所开发项目相匹配的房地产开发资质；

②是否具备相应的资本实力，其中经济适用房开发贷款的借款人实收资本不低于监管比例要求；

③是否提供贷款人认可的有效的担保，信用状况是否良好。

（2）项目建设条件及政府配套政策:

①是否已纳入政府年度保障性住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；

②是否已取得项目环评批复；

③是否已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；

④廉租住房开发贷款项目是否已与政府签订廉租住房回购协议；

⑤项目资本金比例是否满足要求并先于银行贷款投入使用，项目资金拼盘是否存在缺口。

（3）项目市场情况:

①项目目标客户及市场规划是否合理；

②是否具备与贷款偿还相匹配的现金流或其他偿债来源。

（4）贷款金额、利率及期限:

①贷款金额确定是否合理，其中廉租住房开发贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款；

②贷款利率是否按照人民银行利率政策执行；

③贷款期限是否根据项目建设及资金回笼周期合理核定，且是否满足监管对于贷款期限的规定。

（5）贷款使用管理:

①贷款资金是否封闭管理、专款专用、按工程进度用款；

②是否严格执行银监会《固定资产贷款管理办法》，执行实贷实付原则；

③贷款科目管理是否规范，其中经济适用房开发贷款列入房地产贷款科目核算，廉租住房建设贷款应设立单独的会计科目进行核算。

（四）土地储备贷款

（1）借款人主体资格及项目准入:

①借款人是否仅限于省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。

②是否向资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范、有不良信用记录，以及以任何形式为第三方提供担保的借款人发放土地储备贷款。

③土地储备项目是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和城市控制性详细规划。

④项目是否已取得土地收购、征用及前期开发的合法性资料和批件:收购国有存量土地的，是否提供原土地使用权人与土地储备机构签订的收购合同及权属证明；征用集体土地的，是否按照征用土地的数量和性质，提供政府对征地方案和农用地转用方案的批复。

（2）贷款管理方面:

①土地储备贷款总体是否存在集中风险、过度授信风险和管理风险。

②是否按规定提供了项目的相关立项及批准文件。

③是否对借款总额与同期地方政府财政收入的匹配性、目前土地存量结构的合理性，以及财政部门返还土地出让款是否及时、足额等方面进行调查评价。

④授信额度、期限是否符合规定:授信额度是否根据所选地块的土地收购、储备和出让前期工作成本进行核定，额度是否与当地政府同期的财政收入相匹配；规模是否过度期限是否合规。

⑤贷款担保是否符合规定:以抵押方式办理的，应该以合法的土地使用证而非各类财政性资金作为土地储备贷款担保；抵押土地预计出让价格扣除土地出让金及出让前应补缴的各项税费后的净额，应该按不超过70％的抵押率办理抵押手；银行应该在借款合同中明确土地拍卖变现后，应及时优先偿还贷款的金额或一定比例的金额不受贷款期限的约束。

⑥对土地储备贷款是否采用封闭运作方式，设置专户监控贷款资金用途并回笼土地出让资金，确保贷款项目自身的收益归还贷款本息，专款专用。

⑦借款人是否在银行开立土地储备资金专户，实行收支两条线管理，项目资本金、自筹资金和银行借款资金是否存专户；对于项目资本金、自筹资金未存入贷款银行专户的情形，贷款银行是否严格核实上述资金到位情况。

⑧借款人实际用款时，是否按照有关支出用途及合同、凭证，由银行逐笔监督，保证专款专用。

⑨土地出让收入是否约定比例或进度及时存入土地储备资金专户。

⑩贷后管理是否关注借款人土地收购、储备和出让前期工作及财务状况。

（五）个人住房贷款（含一手房、二手房贷款）

1.总体管理要求

（1）贷款成数、金额、期限和利率是否符合人民银行银监会、住建部及其他国务院有关部门发布的文件规定以及行内相关制度的要求，是否符合当地的房贷限购政策；

（2）是否审查借款人的贷款资格和还款能力，尤其是借款人的信用记录以及收入证明的真实性，对于自雇人，应当审查银行流水、税单等佐证材料；

（3）是否存在借款人住房贷款的月房产支出与收入比或月所有债务支出与收入比超过规定比例；

（4）是否存在超越权限发放个人贷款问题，是否存在化整为零，规避权限管理问题；

（5）是否存在对购买主体结构尚未封顶的住房发放个人住房贷款；

（6）是否违规办理转按揭或加按揭；

（7）首付款是否真实，是否有相关的银行缴费凭证，是否存在零首付或虚假首付等现象；

（8）抵质押登记手续的办理是否及时、合规，是否由抵押登记岗亲自办理送件和取件，抵质押凭证是否及时入库保管；

（9）借款手续是否执行面谈、面签制度，是否完全依赖中介机构或房地产商；

（10）是否定期了解借款人的收入、支出、资信等情况的变化，对于借款人资信情况发生不利变化的，是否及时采取风险缓释措施；

（11）是否根据贷款的真实风险进行风险分类并适时调整，是否存在屡欠屡还或逾期次数较多的贷款风险分类等级与其真实风险不匹配的情况。

2.一手住房按揭贷款

①是否存在“假按揭”特征:

a借款人与开发商存在关联关系、借款人为开发商法定代表人的近亲属或公司员工；

b.不同的借款人预留相同的联系地址和电话，来自同一单位或关联单位，借款人收入证明与年龄、职业不相称，或收入证明的联系人和联系电话为开发商或销售代理公司的工作人员和联系电话；

c.多个借款人集中在同一天或相近几天内办理贷款，且贷款金额、期限接近，放款时间相同，贷款成数达到或接近银行规定的最高成数；

d.同一楼盘众多业主一人购买多套住房，楼盘售价与周边同档次楼盘相比明显偏高；

e.不能提供身份证等重要资料的原件或提供资料明显虚假，如签名虚假或多处签名不一致；

银行现场检查

f.多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或用现金支付房款；

g.首付款非借款人自己缴付的；

h.同一楼盘借款人集体同时违约；

i.事实上不存在该房产；

j.显示借款人对所购的住房不熟悉或对贷款的条件不关心；

k.同一楼盘出现了集体“退房潮”。

②检查项目开发商的资质、财务状况及资金情况，关注项目是否能够顺利竣工，是否存在烂尾风险进而影响个人住房按揭贷款的偿还。

③是否定期、及时了解楼盘的开发进度，关注楼盘是否按时竣工验收，开发商是否协助业主及时办理现房抵押登记。

3.二手住房按揭贷款

①二手住房交易的真实性，检查售房人与买房人之间是否存在关联关系，交易价格是否合理等；

②中介机构的资质审查是否符合外部监管及内部控制的有关规定；

③抵押房产是否符合银行对于抵押物的相关要求；

④房产评估价格是否合理，评估价格是否虚高，是否存在虚假评估或出具虚假证明的情况，贷款成数是否超比例；

⑤贷款资金的流向是否合规，即是否将贷款资金直接划人售房人账户，是否存在贷款资金挪用的情况。

（六）个人商用房按揭贷款

（1）借款人资质:

①贷前调查是否按规定完整、规范地核实借款人的真实情况和相关信息；

②是否向无还款能力或能力不足的对象发放贷款；

③是否存在假名、冒名贷款问题。

（2）是否存在“假按揭”问题:

①购房首付款系由开发商从其公司账户中统一支付；

②还款时间集中统一，由同一人在同一网点代交月供；

③同一按揭项目中多笔贷款金额相似、期限相同、放款时间相近；

④同一楼盘众多业主一人购买多套住房，购房价格超出同类房屋价格，按揭金额较大；

⑤不同的借款人预留相同的联系地址和电话，来自同单位或关联单位；

⑥借款人与开发商存在关联关系、借款人为开发商法定代表人的近亲属或公司员工。

（3）银行操作管理:

①对借款人收入证明的调查是否尽职；

②对个人住房贷款（含商用房贷款）的审批是否规范，对各项权证的完整性、真实性和有效性是否尽职审核，对抵押登记是否严格审查；

③是否存在未严格遵照相关个人商用房贷款政策规定，违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的问题；

④贷款成数、金额、期限和利率是否符合人民银行、银监会、住建部及其他国务院有关部门发布的文件规定以及行内相关制度的要求；

⑤是否存在借款人商用房贷款的月房产支出与收入比或月所有债务支出与收入比超过规定比例的现象；

⑥是否存在超越权限发放个人贷款问题，是否存在化整为零，规避权限管理问题；

⑦是否违规办理转按揭或加按揭，是否发放额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；抵质押登记手续的办理是否及时、合规，是否由抵押登记岗亲自办理送件和取件，抵质押凭证是否及时入库保管；

⑧首付款是否真实，是否有相关的银行缴费凭证，是否存在零首付或虚假首付等现象；

⑨是否存在套用个人商用房贷款品种发放个人消费和经营性贷款的现象；

⑩是否向商场的分割销售摊位发放按揭贷款，是否向开发商售后返租的商用房发放按揭贷款或向上述两种模式并用的商用房发放按揭贷款。